대전지방법원 2025타경721. 천안시 동남구 신방동 씨.앤.알타워 6층 601호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 휘트니스클럽(상호: 필수굿휘트니스)이고, 현재 최저매각가는 감정가 632,000,000원에서 2회 유찰된 309,680,000원입니다. 현재 소유자는 김순연이며, 2015.07.30. 설정된 천안중앙신용협동조합 근저당권 741,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2020.07.16. 같은 천안중앙신용협동조합의 60,000,000원 근저당과 2025.09.19. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차·점유 신고가 있으므로 명도 절차는 남지만, 제공된 권리판정상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경721 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 71-8 씨.앤.알타워 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 휘트니스클럽(상호: 필수굿휘트니스) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층/지상 7층 · 사용승인일 2003.12.24. |
| 소유자 | 김순연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 309,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안중앙신용협동조합 / 628,143,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
핵심은 2015.07.30. 을구 19번 근저당권입니다. 천안중앙신용협동조합의 채권최고액은 741,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 2020.07.16. 을구 20번 근저당권 60,000,000원과 2025.09.19. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 명도는 별개
| 신고인 | 부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서은석 | 501호 | 2019.10.04 | 10,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동균(필수굿 휘트니스) | 601호 | 2019.09.19 | 5,000원 | 4,504,500원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 신고 모두 전입일이 2015.07.30. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 서은석은 2025.10.13. 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 601호의 김동균(필수굿 휘트니스) 역시 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 자료는 없다
감정가는 632,000,000원이고 현재 최저가는 309,680,000원입니다. 2회 유찰되어 현재 회차의 최저가는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 216,776,000원, 그 다음은 151,743,200원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가해서는 안 됩니다. 상가·근린시설은 실제 임대수익, 공실 가능성, 동일 건물·인근 상가 거래가를 함께 확인해야 현재 309,680,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,135,520원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 천안중앙신용협동조합 | 741,000,000원 | 304,544,480원 |
| 3. 을구 20번 근저당권 · 천안중앙신용협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 309,680,000원 가정 시 집행비용 5,135,520원을 제외한 304,544,480원이 을구 19번 근저당에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 496,455,520원입니다. 을구 20번 근저당과 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신방중학교 남동측 인근이며 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교가 형성된 주택·상가 혼용지대입니다. 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 각종 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 601호는 휘트니스클럽(상호: 필수굿휘트니스)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 서측 약 10미터, 북측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,150㎡, 지목 대, 상업용 이용, 공시지가 1,882,000원/㎡이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2003.12.24.이고 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·소화전, 지하주차장 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설 거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 601호 점유 확인. 감정평가상 필수굿휘트니스로 이용 중이므로 실제 영업 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차 권리 원본 대조. 601호 김동균의 전입은 2019.09.19.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 여부와 실제 계약관계는 원본을 확인해야 합니다.
- 501호 신고 구분. 서은석은 501호 신고이고 2025.10.13. 배당요구를 했습니다. 대상 호수와 사건 내 매각범위의 관계를 매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 을구 19번 근저당은 씨.앤.알타워 501호·701호와 공동담보로 기재되어 있고, 을구 20번도 501호·701호가 공동담보에 포함되어 있습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2015.07.30. 천안중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 점유자들도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 감정가 632,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 309,680,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 근린시설의 실제 비교 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 현장 임대수익과 주변 거래를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
