대전지방법원 2025타경721. 대상은 천안시 동남구 신방동 씨.앤.알타워 7층 701호의 근린시설입니다. 소유자는 김순연이고, 현재 권리분석의 기준점은 2015.07.30 설정된 천안중앙신용협동조합 채권최고액 741,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2020.07.31 같은 조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.09.19 천안중앙신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 118,090,000원으로 감정가 241,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 따라서 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거로 사용해서는 안 됩니다. 이번 물건의 가격 판단은 권리 인수액이 0원이라는 사실과, 이미 2회 유찰된 근린시설이라는 점을 함께 놓고 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경721 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 71-8 씨.앤.알타워 7층 701호 · 도로명 수곡로 67 |
| 용도 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 김순연 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층/지상 7층 · 사용승인 2003.12.24 |
| 감정 이용상태 | 기호(1) 마사지점(싸바이디태국전통마사지), 기호(2,3) 휘트니스클럽(필수굿휘트니스) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 118,090,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 천안중앙신용협동조합 / 628,143,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2015.07.30 을구 19번 천안중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 741,000,000원 |
| 공동담보 | 씨.앤.알타워 5층 501호 · 6층 601호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2012.07.31 김순연이 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득한 뒤, 2015.07.30 천안중앙신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2020년 추가 근저당과 2025년 경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 신고 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 호수 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서은석 | 501호 | 2019.10.04 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 2025.10.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동균(필수굿 휘트니스) | 601호 | 2019.09.19 | 5,000원 | 4,504,500원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 신고자는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 다만 점유 호수는 각각 501호와 601호로, 이 리포트의 표시 물건인 701호와는 호수가 다릅니다. 두 신고 모두 2015.07.30 말소기준권리보다 뒤의 신고이므로 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가 241,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 118,090,000원입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 3회 유찰 82,663,000원, 4회 유찰 57,864,100원입니다. 하지만 유찰률은 곧바로 시장가치 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이므로, 감정가 49%라는 숫자 하나만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,453,260원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 천안중앙신용협동조합 | 741,000,000원 | 115,636,740원 |
| 3. 을구 20번 근저당권 · 천안중앙신용협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 | 801,000,000원 | 685,363,260원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,453,260원을 제외한 115,636,740원이 을구 19번 근저당권에 배당되고, 을구 20번 근저당은 배당 0원입니다. 채권자 미배당 685,363,260원은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자의 회수 부족분입니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 천안신방중학교 남동측 인근. 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 형성된 주택·상가 혼용지대로 평가됐으며 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 20m, 서측 약 10m, 북측 약 8m, 동측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 2,150㎡, 공시지가는 1,882,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·소화전, 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 실제 점유 확인. 신고 임차인은 501호와 601호입니다. 701호의 현재 영업자·점유자와 명도 상대방을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 118,090,000원은 감정가의 49%이지만, 이 비율 자체를 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 공동담보 확인. 을구 19번·20번 근저당에는 501호와 601호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당은 공동담보 관계와 배당 결과를 최종 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 매각기일 재확인. 현재 매각기일은 2026.09.09입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 최신 상태를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 49%만 보고 가격까지 합격시킬 수는 없다
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2015.07.30 천안중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 자료상 매수인 인수액도 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 118,090,000원입니다.
다만 이 물건은 근린시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 241,000,000원에서 49%까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 또한 임차인 신고는 501호·601호에 집중돼 있어 701호 현장 점유를 별도로 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 양호, 가격과 점유는 보수적으로 확인입니다.
