수원지방법원 2025타경53688. 경기도 안산시 단원구 성곡동 849, 시화호수로841번길 28-8에 위치한 더하이어티 11층 1106호입니다. 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 소유자는 주식회사유닛109입니다. 이 사건은 중소기업은행이 신청한 임의경매로, 신청채권액은 266,372,927원입니다.

등기부의 핵심은 2022년 11월 30일 설정된 중소기업은행의 채권최고액 3억원 근저당권입니다. 이를 말소기준권리로 보면 다음 달 설정된 주식회사와이앤씨홀딩스의 근저당권, 이후 국세 관련 압류와 안산시 압류는 모두 후순위입니다. 매각으로 소멸할 권리들이므로 등기상 권리의 큰 흐름은 비교적 명확합니다.

그러나 배당은 다른 이야기입니다. 최저가 1억 3,100만원으로는 집행비용과 중소기업은행의 일부 채권만 배당할 수 있습니다. 후순위 근저당권자는 배당받지 못하고, 중소기업은행도 청구액 전부를 회수하지 못합니다. 채권자의 회수 부족과 낙찰자의 인수 부담은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 중소기업은행 근저당이 기준이다

말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 2022년 11월 30일 접수된 권리로 채권최고액은 300,000,000원입니다. 같은 날 주식회사유닛109 앞으로 소유권이 이전됐으며, 등기상 거래가액은 134,917,900원입니다.

이후 2022년 12월 27일 주식회사와이앤씨홀딩스가 채권최고액 38,682,269원의 근저당권을 설정했습니다. 기준권리보다 늦게 설정됐으므로 매각으로 소멸할 후순위 권리입니다. 2024년 10월 25일 기흥세무서장의 압류, 2026년 6월 19일 단원구청장의 압류 역시 기준권리 이후에 설정된 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

임차인·점유 문제는 별도로 확인해야 합니다. 확인된 권리목록에 별도 임차인 기재는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 전입 여부 및 확정일자를 확인해야 합니다.

② 신건 가격과 회차별 배당 구조 — 싸다고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 131,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

이 사건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 있는 상황이 아닙니다. 따라서 감정가가 최저가라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 오피스텔의 실제 임대수익, 공실 여부, 관리비, 유사 호실 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

유찰이 진행되면 매각대금이 낮아지고 중소기업은행의 배당액도 줄어듭니다. 반대로 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는 권리라는 전제에서, 이 미배당액은 낙찰자의 인수금액과 별개입니다.

③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)

집행비용 2,634,000원과 중소기업은행 배당 128,366,000원을 합하면 매각대금 131,000,000원입니다. 중소기업은행의 채권최고액과 후순위 근저당권 채권액을 기준으로 계산한 예상치이며, 실제 배당은 확정채권액 및 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동, 남안산JC 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔과 근린생활시설을 비롯해 공장 및 물류센터 등이 소재하는 지역으로 평가됐습니다. 주거시설만 밀집한 지역과는 입지 특성이 다릅니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트와 동일한 수요 및 환금성을 전제로 가격을 평가해서는 안 되며, 오피스텔 임대수요와 공실 상황을 별도로 살펴야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로 지하 1층, 지상 14층입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수·전기·승강기·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역이며 시화국가산업단지 및 지원시설구역 등에 포함됩니다. 토지는 5필지 일단의 평지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태, 실제 점유 및 시설 유지 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔·근린생활시설·공장·물류시설이 혼재하는 입지입니다. 동일 건물 유사 호실의 매매가격과 임대료, 공실률, 관리비를 확인해야 실제 환금성과 투자수익을 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차 및 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 임차인 기재가 없다는 사실만으로 임대차가 없다고 단정하지 말고, 전입세대 열람, 확정일자, 실제 점유자, 임대차계약서 및 현장조사 결과를 대조하세요.
• 공동담보 원본 확인. 중소기업은행 근저당 원문에는 제7층 731호와 제11층 1107호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 본건 1106호의 설정 범위와 공동담보목록, 신탁 관련 사항을 원본 등기부로 재확인하세요.
• 미배당 채권 구분. 중소기업은행의 채권최고액 3억원과 주식회사와이앤씨홀딩스의 채권최고액 38,682,269원이 배당재원을 초과합니다. 다만 후순위 권리의 매각 소멸 여부와 매수인 인수액은 별개로 판단해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 기흥세무서장 및 안산시 압류가 등재되어 있습니다. 압류의 매각 소멸과 별개로 당해세 등 우선 배당 가능 항목 및 체납관리비의 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 오피스텔 임대수익 검토. 주변 산업시설과 물류시설의 업무·주거 수요를 고려해 실제 임대 가능한 조건을 조사하세요. 공실 기간, 임대료, 보증금, 관리비 및 수선비를 반영해 수익률을 계산해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 131,000,000원은 감정가의 100%입니다. 감정가만으로 시세 메리트를 인정하지 말고, 유사 오피스텔 거래가격과 실제 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 명도·시설 확인. 임대관계와 점유자가 확인되지 않았으므로 실제 거주·영업 여부, 시설 상태, 인도 가능 시점 및 명도 관련 비용을 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 배당 관련 자료를 서로 대조하세요. 특히 공동담보와 임대차 관련 사항은 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “미배당 2억”이 곧 “인수 2억”은 아니다

이 사건의 핵심은 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수 부담을 혼동하지 않는 것입니다. 중소기업은행의 말소기준 근저당권 이후에 설정된 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 신건 1억 3,100만원 가정에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

반면 배당 측면에서는 상황이 좋지 않습니다. 집행비용과 중소기업은행 배당을 제외하면 후순위 채권자에게 돌아갈 금액이 없고, 전체 채권 미배당액은 210,316,269원에 이릅니다. 이는 채권자 입장에서의 회수 부족이지, 그 금액을 낙찰자가 부담한다는 뜻은 아닙니다.

다만 이 물건을 곧바로 안전한 투자 대상으로 평가할 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고, 공동담보 기재의 원본 대조가 필요하며, 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익도 확인해야 합니다. 특히 신건 최저가 1억 3,100만원이 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 임대차·공동담보·실제 수익성은 확인이 필요합니다. 이 사건의 입찰 판단은 미배당액의 크기에 겁먹거나 감정가만 보고 접근할 것이 아니라, 권리 소멸 범위를 원본으로 확인하고 실제 오피스텔의 수익성과 매입가격을 검증하는 데 달려 있습니다.