수원지방법원 2025타경53688. 경기도 안산시 단원구 성곡동 더하이어티 11층 1107호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사유닛109이며, 2022년 11월 30일 거래가액 134,917,900원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 후순위 근저당권과 국세·지방세 압류가 이어졌습니다.

이번 경매는 바로 그 중소기업은행이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 266,372,927원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다. 신건 가격으로 매각되더라도 채권자가 청구액 전부를 회수하기 어려운 구조입니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인의 실제 부담은 말소되지 않는 권리, 점유관계, 관련 법정 부담을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

권리분석의 출발점은 2022.11.30 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다. 이후 설정된 주식회사와이앤씨홀딩스 근저당권과 압류 3건, 임의경매개시결정도 등기상 매각 소멸 대상입니다.

② 점유·임차인 — 신고는 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 현재 점유자가 누구인지 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 저가매수 단정 금지

현재 감정가와 최저매각가는 모두 131,000,000원입니다. 신건이므로 감정가 전액이 최초 최저매각가로 적용됩니다. 소유자가 등기상 취득한 거래가액은 134,917,900원이지만, 이는 과거 해당 물건의 취득가격일 뿐 현재의 시장가격을 나타내지는 않습니다.

현재 확인된 인수금액을 기준으로 하면, 신건 낙찰 시 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 131,000,000원으로 추정됩니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등은 별개이며, 실제 점유·임차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)

근저당권의 채권최고액을 기준으로 작성한 추정 배당표입니다. 실제 확정채권액과 다를 수 있으며 당해세, 기타 조세 우선배당 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 세금의 우선순위에 따라 중소기업은행의 실제 배당액도 감소할 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되면 부족액은 늘어난다

유찰이 진행되면 매각대금이 감소하므로 채권자 배당액도 줄어듭니다. 현재 신건에서는 210,316,269원의 미배당이 예상되지만, 1회 유찰 시에는 236,149,469원, 2회 유찰 시에는 256,751,389원으로 늘어납니다.

반대로 현재 확인된 인수금액은 각 회차 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 따라서 확인된 권리만을 전제로 하면 유찰 시 매수인의 낙찰가 부담은 낮아집니다. 다만 가격이 내려간다고 실제 시장가치 대비 저렴해지는지는 별개의 문제입니다. 점유관계와 유사 오피스텔의 거래가격을 확인해야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 남안산JC 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔과 근린생활시설, 공장, 물류센터 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 전반적으로 보통 수준입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 20m, 북측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접하고 있습니다. 차량 접근이 가능한 도로 조건입니다.
• 이용상태. 건축물대장상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 따라서 일반 아파트와 다른 이용·임대·수요 특성을 고려해야 합니다.
• 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수·전기설비, 승강기 및 소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 준공업지역, 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지 지원시설구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 산업단지 및 업무시설 중심 입지인 만큼 배후 업무수요와 실제 임대수요가 환금성 판단에 중요합니다. 유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 임대현황을 확인하기 전에는 매각 소요기간이나 적정 매도가격을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 세금 압류 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 등기일이 후순위라도 배당순위는 달라질 수 있습니다.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 사업자등록 관련 사항을 대조하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보인 731호·1106호의 경매 진행 및 배당관계를 함께 확인하세요.
• 시세 확인. 더하이어티 내 유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인하고, 면적·층·이용상태를 보정해 입찰가를 판단하세요. 감정가만으로 시세 할인 여부를 추정해서는 안 됩니다.
• 용도와 규제 확인. 준공업지역 및 산업단지 지원시설구역의 건축물 이용 관련 제한과 토지거래허가구역의 현재 적용 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 사전에 확인하세요.
• 배당표 재검증. 근저당권 채권최고액은 실제 채권 잔액과 다를 수 있습니다. 신청채권액, 세금채권, 공동담보, 우선배당 사항을 반영해 실제 배당관계를 재확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 남아 있는 위험은 다르다”

안산 더하이어티 1107호의 권리관계는 말소기준이 분명합니다. 중소기업은행의 2022년 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류등기는 매각 소멸 대상으로 정리되며, 현재 확인된 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

하지만 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당순위가 확인되지 않았고, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 게다가 이 물건은 일반 아파트가 아닌 준공업지역·산업단지 지원시설 입지의 오피스텔이므로 시장가격과 환금성을 별도로 검증해야 합니다.

현재 최저가 131,000,000원이 적정한지 판단하려면 최근 실거래와 점유관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 채권최고액 기준 미배당액 210,316,269원은 채권자 측 회수 부족을 보여주는 수치이지, 매수인이 그 금액을 떠안는다는 뜻은 아닙니다.

결론은 ‘등기상 말소구조는 명확, 세금·점유·시세 검증 전 입찰 보류’입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 내려가는 시점보다 실제 인수위험과 적정 시장가격을 확인하는 것에 있습니다.