수원지방법원 2025타경53688. 경기도 안산시 단원구 성곡동 시화호수로841번길 28-8, 더하이어티 7층 731호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사유닛109이며, 중소기업은행이 신청채권자로 경매를 진행하고 있습니다.

이 사건의 권리분석 핵심은 2022년 11월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 설정된 주식회사와이앤씨홀딩스의 근저당권, 기흥세무서장과 안산시의 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

따라서 등기상 권리만 놓고 보면 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 계산됩니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 권리의 등재가 확인되지 않는다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 다릅니다. 점유관계와 임대차를 확인하기 전까지 명도 및 추가 권리 위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2022년 11월 30일 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 채무자는 주식회사유닛109입니다.

이후 2022년 12월 27일 설정된 주식회사와이앤씨홀딩스 근저당권(36,132,176원)은 후순위입니다. 2024년 10월 25일 기흥세무서장의 압류와 2026년 6월 19일 안산시의 압류도 말소기준권리 이후에 접수되었습니다. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임대차·점유 분석 — 임대관계 미상, 공실 단정 금물

확인된 임차인 권리 등재는 없습니다. 그러나 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없거나 매수인이 명도 부담 없이 즉시 사용할 수 있다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세·가격 분석 — 신건 가격의 적정성 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 131,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 전액이 최저매각가로 적용됩니다.

다만 본건과 비교할 수 있는 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 1억 3,100만원을 곧바로 시세로 간주하거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

회차별 수치는 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 유찰 후 매각가가 낮아지면 채권자 미배당액은 증가합니다. 이는 채권 회수액의 변화이며 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)

매각가 131,000,000원을 기준으로 집행비용 추정액 2,634,000원을 제외하면 중소기업은행에 배당되는 금액은 128,366,000원입니다. 후순위 근저당권자인 주식회사와이앤씨홀딩스에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다.

채권최고액 기준 채권자 총액은 336,132,176원이며, 채권자 배당액은 128,366,000원입니다. 따라서 총 미배당액은 207,766,176원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 안산시 단원구 성곡동 남안산JC 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔과 근린생활시설뿐 아니라 공장 및 물류센터 등이 함께 소재하는 지역입니다. 주거 중심지와는 다른 업무·산업 지원시설권역의 특성을 고려해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 차량 접근이 가능한 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수·전기·승강기·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지이용. 준공업지역이며 시화국가산업단지와 지원시설구역 등에 포함됩니다. 성장관리권역 및 중점경관관리구역 등 관련 지정사항도 확인됩니다.
• 토지거래허가구역. 제공된 토지이용계획에는 외국인 등을 대상으로 한 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.17이므로 실제 입찰 시점의 최신 지정·연장 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 업무시설(오피스텔)이라는 용도와 주변 산업·물류시설 혼재 환경을 고려해야 합니다. 실제 거래가격과 임대수요, 공실률 및 관리비를 확인하지 않고 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 조사. 임대관계 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하고 전입세대, 사업자등록, 확정일자, 보증금, 임대차계약 내용을 조사하세요. 임차인 권리 등재가 없다는 이유만으로 공실을 전제하면 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.11.30 중소기업은행 근저당권이 기준입니다. 후순위 근저당권과 압류의 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기부와 대조하세요.
• 공동담보 대조. 중소기업은행 근저당권에 더하이어티 11층 1106호와 1107호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 본건 731호의 권리 범위와 관련 등기 원본을 확인하세요.
• 실제 채무액 확인. 신청채권 청구액 266,372,927원과 근저당 채권최고액 300,000,000원은 다릅니다. 실제 피담보채권액과 배당요구·배당순위를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 131,000,000원만으로 입찰가격의 적정성을 판단하지 마세요. 동일 건물 및 인근 오피스텔 실거래와 현재 임대조건을 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·운영비. 관리사무소에 체납 관리비, 공용부분 부담액, 장기수선 관련 비용 등을 확인하고 실제 취득원가에 반영하세요.
• 용도·규제 확인. 업무시설(오피스텔)의 실제 사용 현황과 건축물대장상 용도, 토지이용계획 및 토지거래허가 관련 최신 사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 첨부서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 확인할 위험 0원”

수원지방법원 2025타경53688은 말소기준권리가 명확하고, 그 이후 설정된 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 권리 자체만 놓고 보면 복잡한 인수형 경매는 아닙니다.

그러나 두 가지 확인 과제가 남아 있습니다. 첫째, 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점입니다. 실제 점유자와 임차보증금, 명도 가능성을 확인하기 전에는 완전한 안전성을 단정할 수 없습니다. 둘째, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 1억 3,100만원의 시장 적정성을 판단할 수 없습니다.

채권자 미배당액 207,766,176원은 매수인의 인수액과 구분해야 하며, 유찰 시 채권 미배당액이 늘어난다고 해서 매수인의 권리상 인수액이 증가하는 것은 아닙니다. 다만 실제 점유·임대차와 취득 관련 비용은 별개의 문제입니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 임대차와 가격 검증은 보류. 이 물건은 신건 가격만 보고 입찰하기보다 실제 점유관계와 주변 거래가격, 임대수익성을 확인한 후 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.