수원지방법원 2025타경100341. 경기도 안양시 동안구 비산동 은하수아파트상가 상가동 2층 205호, 감정평가상 근린시설입니다. 소유자는 노명란 씨이며, 1998년 4월 24일 소유권을 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 82,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 핵심은 2019년 3월 29일 설정된 광명농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며, 이를 말소기준권리로 산정하면 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에서 반드시 살펴야 할 것은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 임차인 김태희의 보증금이 확인되지 않고, 실제 이용현황도 학원으로 조사되어 있다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조

등기상 말소기준권리는 2019년 3월 29일 광명농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며, 공동담보로 같은 상가동 2층 203호와 206호가 기재되어 있습니다.

이후 2022년 3월 18일 동화성세무서장의 압류, 2023년 8월 4일 주식회사 대한방수공업사의 가압류 10,327,674원, 2025년 1월 13일 본건 강제경매개시결정이 순차적으로 등기되었습니다. 제공된 등기상 권리 판정에서는 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상과 사용현황 불일치

매각물건명세서·현황조사·문건접수에 기재된 임차인은 김태희 1명입니다. 전입일은 2024년 8월 7일로 확인되며, 말소기준권리인 2019년 3월 29일 근저당권보다 뒤입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종적인 임대차 조건과 우선변제 여부를 별도로 검증해야 합니다.

제공된 권리 판정에서는 김태희의 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 산정되어 있습니다. 따라서 현재 배당 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상인 상태이므로 우선변제권 및 소액임차인 해당 여부까지 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 제공된 거래자료는 대상 상가와 비교 불가

부동산 참고 거래자료에는 은하수벽산 단지의 최근 12건 거래가 수록되어 있습니다. 해당 참고단지는 620세대이며 1992년 5월 30일 준공으로 기재되어 있습니다. 최근 12건 평균은 999,583,333원입니다.

여기서 중요한 점은 거래가격의 크기가 아니라 비교 대상의 적합성입니다. 본건은 근린시설인 상가 205호이며, 거래자료는 55.65㎡~84.9㎡의 아파트 거래입니다. 대상 비교 기준면적은 18.0㎡로 기재되어 있고 면적 일치 여부도 false로 분류되어 있습니다.

따라서 최근 거래 평균 999,583,333원, 최저 거래 500,000,000원, 최고 거래 1,230,000,000원을 본건의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다. 산출된 최저가 대비 참고 거래비율 8.2% 역시 용도·면적 불일치가 있는 자료에서 나온 수치이므로 가격 메리트의 근거로 삼지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

매각가 82,000,000원에서 집행비용 1,876,000원을 제외한 80,124,000원이 광명농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 가압류와 신청채권은 배당되지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 안양시 동안구 비산동 소재 부흥고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재한 지역으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재합니다. 남동·북서측 약 25m, 남서측 약 20m, 북동측 약 8m 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 현재 이용. 205호가 인접 206호와 일체로 학원(수앤신수학)으로 이용 중입니다. 개별 호실의 출입·설비·공간 구분 및 독립 임대 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트라멘조 콘크리트슬래브지붕 3층 건물 내 2층입니다. 외벽은 타일 붙임 등, 내벽은 인테리어 마감으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 개발행위허가제한지역으로 기재되어 있습니다. 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역도 포함되어 있으므로 실제 영업·용도변경 계획이 있다면 관할 교육지원청과 관계기관 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 인접 206호와의 통합사용이 실제 공간 구성 및 출입에 미치는 영향은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 아파트 단지 주변의 근린생활시설이라는 입지적 장점은 있지만, 본건 자체의 동일 용도 실거래 자료가 확인되지 않았습니다. 학원 통합사용 상태와 개별 호실의 활용 가능성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 김태희의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 배당요구일은 2025.02.04입니다.
• 주거와 학원 이용의 불일치. 명세서에는 주거 점유, 감정평가서에는 학원 이용으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 학원 운영자, 임대차 당사자가 누구인지 확인해야 합니다.
• 205호와 206호 분리 가능성. 인접 206호와 일체로 이용 중이므로 출입문·벽체·내부 연결·설비·공용부분을 현장에서 확인하고 205호 단독 이용 가능 여부를 판단하세요.
• 말소기준권리와 배당. 광명농업협동조합의 근저당 채권최고액 144,000,000원 및 공동담보 관계를 확인하세요. 실제 채권액과 배당순위는 채권계산서 및 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
• 상가 시세 확인. 은하수벽산 아파트의 55.65㎡~84.9㎡ 거래를 본건 상가의 직접적인 시세로 사용하지 마세요. 동일 상가 또는 유사한 근린시설의 실거래와 임대료를 별도로 조사해야 합니다.
• 영업 및 용도 제한. 교육환경 보호구역과 개발행위허가제한지역 등 토지이용 관련 사항을 확인하고, 낙찰 후 계획하는 영업이 가능한지 관할 기관에 문의하세요.
• 명도 및 체납관리비. 실제 점유자, 학원 운영 여부, 인도 협의 가능성을 확인하세요. 관리비 체납액과 공용부분 관련 승계 가능성도 관리사무소에 문의해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 서로 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 상가가 되지는 않는다

수원지방법원 2025타경100341 은하수아파트상가 205호는 감정가와 최저가가 모두 82,000,000원인 신건입니다. 2019년 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있으며, 현재 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 김태희의 보증금과 확정일자가 미상이고, 매각물건명세서의 주거 점유와 감정평가서의 학원 이용이 일치하지 않습니다. 더구나 205호가 206호와 일체로 사용되고 있어 독립적인 공간 활용 및 명도 가능성도 확인해야 합니다.

시세 측면에서도 제공된 아파트 실거래 12건은 대상 근린시설과 용도·면적이 다르므로 가격 메리트를 입증하지 못합니다. 감정가 82,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 용도 상가의 거래가격과 임대수익, 실제 사용 가능성을 따로 확인해야 합니다.

권리상 인수액은 낮게 산출되지만, 임차관계와 실사용 확인은 필수입니다. 신건 가격에 앞서 205호 단독 활용 가능성, 김태희의 임대차관계, 206호와의 통합사용 문제를 해결할 수 있는지가 이 물건의 실제 투자 판단을 좌우합니다.