수원지방법원 2025타경100341. 경기도 안양시 동안구 비산동 1103, 은하수아파트상가 상가동 2층 206호 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 93,000,000원으로 신건입니다. 등기상 소유자는 노명란이며, 권리분석 기준자료에는 2019년 광명농업협동조합 근저당권이 말소기준권리로 지정되어 있습니다.
등기상으로는 근저당 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김태희의 전입일도 기준권리 설정일 이후이므로 현재 자료의 대항력 판정은 없음입니다. 하지만 이 사건은 단순히 후순위 권리만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 근저당 공동담보 목적물은 203호·205호로 기재되어 있고 본건 주소는 206호입니다. 여기에 감정평가서의 205호·206호 이용관계와 매각물건명세서의 일괄매각 기재까지 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100341 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 비산동 1103 은하수아파트상가 상가동 2층 206호 도로명: 경기도 안양시 동안구 시민대로159번길 58 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 상가 |
| 감정평가 이용상태 | 인접 206호와 일체로 학원(수앤신수학) 이용 중이라는 기재가 있으며, 건물 구조 항목에는 2층 205호로 표시되어 있어 대상 호수 확인 필요 |
| 소유자 | 노명란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권 청구액 | 8,130,823원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 광명농업협동조합 · 2019.03.29. · 채권최고액 144,000,000원 |
| 공동담보 기재 | 은하수아파트상가 제2층 203호 및 제2층 205호 |
| 매각물건명세서 비고 | 205호와 일괄로 되어 있으며 공실상태임 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리의 소멸과 기준권리의 확인
권리분석 기준자료상 말소기준권리는 2019.03.29. 설정된 광명농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원입니다. 다만 등기 원문에 기재된 공동담보 목적물은 203호와 205호이므로, 본건 206호의 등기사항전부증명서와 공동담보 목록을 대조해야 합니다.
이후 2022.03.18. 동화성세무서장의 압류, 2022.12.08. 논산시 압류, 2023.08.04. 대한방수공업사의 가압류가 설정되었습니다. 제공된 권리분석상 이들 권리는 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2020.02.18. 포천세무서장의 압류는 2023.10.06. 해제된 내역이 확인됩니다.
별도로 등기부에는 2025.10.30. 주식회사 대한방수공업사의 강제경매개시결정이 기재되어 있으며, 해당 사건번호는 2025타경101536입니다. 본건 사건번호 2025타경100341과 다르므로 현재 진행 중인 경매개시결정과의 관계 및 등기 기재의 연결을 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음으로 분류되지만 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 및 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 김태희 | 부동산 전부 | 2024.08.07 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 해당 없음
배당요구 2025.02.04. |
실제 임차인은 1명입니다. 김태희는 2024.08.07. 전입하였으며, 자료상 말소기준권리 설정일인 2019.03.29. 이후의 전입이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않고, 2025.02.04. 배당요구를 신청한 내역이 있습니다.
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 별도의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약도 확인되지 않으므로 확약에 따른 인수액 감액을 적용하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 동일 용도 거래가 없어 가격 판단은 보류
부동산 거래 참고자료에는 은하수벽산 공동주택의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 그러나 본건은 은하수아파트상가의 근린시설이고, 거래자료는 공동주택 거래입니다. 거래 면적도 55.65㎡~84.9㎡로, 참고 대상면적 20.4㎡와 일치하지 않습니다. 면적 일치 여부도 false로 분류되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 76.05㎡ | 1 | 1,030,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 7 | 1,230,000,000원 |
| 2026.07 | 76.05㎡ | 8 | 1,030,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 15 | 1,060,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 2 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 4 | 1,065,000,000원 |
| 2026.05 | 76.05㎡ | 4 | 995,000,000원 |
| 2026.05 | 55.65㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 14 | 890,000,000원 |
| 2026.04 | 76.05㎡ | 2 | 905,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 10 | 1,140,000,000원 |
| 평균 | 12건 | — | 999,583,333원 |
참고자료상 최근 12개월 평균은 999,583,333원이며 최신 거래는 2026.09. 1,030,000,000원입니다. 최저 거래는 500,000,000원, 최고 거래는 1,230,000,000원입니다. 다만 이 수치들은 은하수벽산 공동주택 거래로서 본건 근린시설의 직접 비교가격이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,074,000원 |
| 1. 근저당권 · 광명농업협동조합 | 144,000,000원 | 90,926,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대한방수공업사 | 10,327,674원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주식회사 대한방수공업사 | 8,130,823원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 감정가인 93,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,074,000원을 제외한 90,926,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당 채권최고액 144,000,000원 전액을 충족하지 못하고, 후순위 가압류 및 신청채권자에게는 배당이 없는 구조입니다.
채권자 총 청구액은 162,458,497원, 예상 배당액은 90,926,000원, 미배당액은 71,532,497원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.*
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 동안구 비산동 소재 부흥고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 인접 206호와 일체로 학원(수앤신수학) 이용 중이라는 기재가 있습니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 205호와 일괄매각 및 공실 상태라고 기재되어 있어 실제 사용·점유 상태와 매각 범위 확인이 필요합니다.
- 건물. 감정평가서의 건물 구조 항목에는 철근콘크리트라멘조 콘크리트슬래브지붕 3층 건물 내 2층 205호라고 기재되어 있습니다. 본건 표제의 206호와 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 개발행위허가제한지역에 포함됩니다. 공시지가 기준은 4,127,000원/㎡입니다.
- 교육환경 규제. 부흥고등학교, 안양부흥중학교, 안양부흥초등학교, 달안초등학교, 미림유치원 및 은하수숲유치원 관련 절대·상대보호구역 기재가 있습니다. 구체적인 영업 가능 업종과 교육환경 관련 제한은 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 도로·토지. 남동·북서측 약 25m, 남서측 약 20m, 북동측 약 8m 도로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다. 토지는 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다.
- 물건 하자. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 호수와 일괄매각 범위의 불일치는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 용도의 상가 실거래가 확인되지 않아 가격 형성 및 매각 소요기간을 수치로 판단하기 어렵습니다. 공동주택 거래자료를 근린시설의 환금성 지표로 대체해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 등기부 확인. 대상 206호의 등기사항전부증명서에 2019.03.29. 광명농업협동조합 근저당권이 실제로 설정되어 있는지 확인하세요. 공동담보에 적힌 203호·205호만으로 206호의 권리관계를 추정하면 안 됩니다.
- 205호와 일괄매각 범위. 매각물건명세서의 205호 일괄매각 기재가 본건 206호와 어떤 관계인지 확인하세요. 매각 대상에 포함되는 호수, 소유권 범위, 등기상 표시와 실제 구획을 대조해야 합니다.
- 감정평가서 대조. 건물 구조 항목의 205호와 이용상태 항목의 인접 206호 학원 이용 기재를 원본 도면·현황조사서와 대조하세요. 감정평가 대상이 정확히 어느 호수인지 확인이 필요합니다.
- 임차인 보증금 확인. 김태희의 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 내역과 임대차계약 관련 서류를 확인하고, 공실이라는 명세서 기재와 실제 점유관계도 조사해야 합니다.
- 경매사건번호 대조. 본건은 2025타경100341이나 등기부의 강제경매개시결정 기재는 2025타경101536입니다. 현재 매각을 진행하는 사건의 개시결정과 등기 내역을 확인하세요.
- 배당금 검증. 근저당 채권최고액과 실제 피담보채권 잔액, 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 가능성을 원본 서류로 확인하세요. 현재 배당표는 채권최고액 등을 기초로 한 추정치입니다.
- 가격 산정. 본건은 근린시설입니다. 은하수벽산 공동주택의 실거래 평균을 본건 상가의 적정가격으로 사용하지 마세요. 동일 용도·유사 면적 상가의 거래 및 임대수익 자료를 별도로 확보해야 합니다.
- 업종·규제 확인. 교육환경 보호구역과 개발행위허가제한지역 등 토지이용계획을 확인하고, 학원 등 실제 사용하려는 업종의 영업 가능 여부를 관계 기관에 문의하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 집합건축물대장 도면을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인해야 할 것
이 사건은 표면적으로는 신건 93,000,000원에 대항력 없는 임차인 1명이 존재하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 권리관계만 보면 복잡하지 않아 보입니다.
그러나 본건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 대상은 206호인데 근저당권의 공동담보 기재는 203호·205호입니다. 감정평가서에는 205호와 인접 206호의 이용관계가 혼재하고, 매각물건명세서에는 205호와 일괄매각·공실 상태라는 기재가 있습니다. 등기부의 경매개시결정 사건번호도 본건 사건번호와 다릅니다.
시세 역시 동일 용도의 상가 거래자료가 없어 감정가 93,000,000원의 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 공동주택 거래금액을 근거로 싸다고 판단하는 것은 위험합니다.
권리상 인수액은 0원으로 분석되지만, 권리의 적용 범위와 실제 매각 대상은 원본 확인이 선행되어야 합니다. 호수·공동담보·일괄매각 범위가 명확해지고 동일 용도의 가격 자료까지 확보된 뒤에야 입찰 여부와 상한가를 판단할 수 있습니다. 현재 결론은 입찰 보류 및 원본 확인 우선입니다.
