수원지방법원 2025타경100341. 안양시 동안구 비산동 은하수아파트상가에 위치한 근린시설 경매물건입니다. 감정가는 82,000,000원이고, 아직 유찰되지 않아 같은 금액에서 첫 매각이 진행됩니다. 소유자는 노명란이며, 2019년 3월 29일 설정된 광명농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 144,000,000원으로 감정가를 웃돕니다. 이후 국세 압류와 대한방수공업사의 가압류 및 경매개시결정이 등기됐습니다.

후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 낙찰자가 인수하는 금액은 0원으로 제시됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 상가를 문제없이 인도받는 일은 별개입니다. 특히 이번 사건은 물건 소재지와 감정평가서에 기재된 호수가 서로 달라, 현장과 매각 대상의 일치 여부를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 세금·점유 확인 필요

말소기준은 2019.03.29 광명농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 설정된 국세 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존 근로복지공단 근저당권과 일부 과거 국세 압류는 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입자 1명

조사에서 확인된 임차 관련 인물은 김태희 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아닌 실제 임차 관련 신고로 분류됩니다. 전입일은 2024.08.07로, 말소기준권리인 2019.03.29 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리조사상 대항력이 없는 후순위 전입자로 판정됩니다.

김태희는 2025.02.04 배당요구를 했으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입이 선순위 근저당권보다 늦으므로 현재 권리판정상 낙찰자가 보증금을 승계할 가능성은 낮습니다. 다만 우선변제 여부와 실제 임대차관계는 추가 확인이 필요하며, 보증금을 임의로 산정하거나 전액 배당된다고 볼 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 아파트 실거래가를 상가 시세로 쓰면 안 된다

이 물건은 근린시설인 상가입니다. 주변 시세자료로 확인되는 은하수벽산의 거래는 전용면적 55.65㎡~84.9㎡ 주거용 물건이며, 분석 대상 상가와 용도·면적이 일치하지 않습니다.

특히 감정평가 내용 중 실제 이용상태가 205호·206호와 연결돼 있다는 점은 중요합니다. 해당 설명이 203호에 적용되는지 확정되지 않은 상태에서는 학원 영업이나 임대수익을 이 물건의 가치로 반영할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

매각가 82,000,000원 기준의 추정 배당입니다. 집행비용 1,876,000원을 공제한 80,124,000원이 광명농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 공동담보의 실제 채권잔액과 다른 담보물의 변제 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 국세 우선배당, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 증가, 인수는 0원

유찰될수록 매각가격은 낮아지고 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 현재 권리분석에서는 어느 회차에서도 매수인의 예상 인수액이 0원입니다.

여기서 주의할 점은 유찰이 곧 저가매수 기회라는 의미는 아니라는 것입니다. 동일 조건 상가 시세가 확인되지 않아 65,600,000원이나 52,480,000원에서 가격 메리트가 발생하는지 판단할 근거가 없습니다. 상가의 수익성·공실 위험·관리비·시설 상태와 호수 일치 여부가 먼저 확인돼야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 동안구 비산동 부흥고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트라멘조 콘크리트슬래브지붕 3층 건물로 기재돼 있습니다. 소화전·화재경보기·위생설비 등이 확인됩니다. 다만 구조 관련 설명에 205호가 기재돼 있어 대상 203호와의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가 내용에는 인접 206호와 일체로 학원(수앤신수학)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 이 내용이 203호에 적용되는지는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역 등이 확인됩니다. 공시지가는 4,127,000원/㎡입니다.
• 도로. 남동·북서측 약 25m, 남서측 약 20m, 북동측 약 8m 도로 접면이 기재돼 있습니다.
• 규제. 학교 및 유치원 관련 절대·상대보호구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등 제한사항이 있습니다. 실제 업종 운영 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 물건 소재지와 구조·이용상태에 표기된 호수의 불일치는 반드시 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 같은 단지 아파트와 매수층 및 수익구조가 다릅니다. 동일 조건 상가 거래가격과 임대수익이 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 호수 확인. 경매 대상 203호와 감정평가 내용의 205호·206호 표기가 불일치합니다. 집합건물 등기·건축물대장·감정평가서·현장 호실 표시를 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 광명농업협동조합 근저당권의 공동담보인 205호·206호와 대상 물건의 관계, 실제 채무잔액 및 담보물별 경매 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 임차인 확인. 김태희의 보증금·확정일자·배당요구 내용·임대차관계를 확인해야 합니다. 후순위 전입으로 대항력은 없다는 판정이지만 점유관계는 별도 문제입니다.
• 공실 여부 확인. 매각물건명세서의 공실 기재를 현장에서 검증하고, 기존 전입자 및 영업시설과 실제 점유자의 관계를 확인해야 합니다.
• 상가 실거래 조사. 주거용 아파트의 거래가격을 배제하고, 동일 상가 또는 유사 근린시설의 매매사례를 확보해야 합니다.
• 임대수익 확인. 실제 임대 가능 면적, 상가 관리비, 임대료, 공실 수준, 업종 제한과 시설 상태를 조사해야 합니다.
• 국세 배당순위 확인. 동화성세무서장 관련 압류의 세목·법정기일과 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
• 경매사건 관계 확인. 본 사건은 2025타경100341이지만 등기부의 경매개시결정에는 2025타경101561이 기재돼 있습니다. 두 사건의 관계와 실제 매각절차를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 관리비·시설비 확인. 미납 공용관리비와 시설물 철거·원상복구·인도 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 사건기록을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 입찰”

이 사건의 장점은 분명합니다. 2019년 광명농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다. 김태희의 전입도 말소기준권리보다 늦어 권리분석상 선순위 임차보증금 인수구조는 아닙니다.

하지만 입찰 판단에서는 다른 문제가 훨씬 중요합니다. 경매 대상 203호와 감정평가 내용에 등장하는 205호·206호가 다르고, 실제 점유·임대차관계도 완전히 확정되지 않았습니다. 여기에 공동담보, 국세 압류, 동일 채권자의 중복 청구 가능성, 직접 비교할 상가 실거래 부족이 겹칩니다.

무엇보다 82,000,000원이 시세보다 저렴하다는 객관적 근거가 없습니다. 아파트 실거래가와 비교해 할인된 것처럼 보이는 수치는 이 근린시설의 투자 가치를 설명하지 못합니다.

결론은 '권리상 인수 부담은 낮지만, 물건 확인과 가격 검증은 미완료'입니다. 상가 호수 불일치가 해소되고 실제 점유 상태와 적정 시세가 검증되기 전까지는 신건 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 무엇을 낙찰받는지 정확히 확인하고 그 상가의 가치를 제대로 평가하는 일에 있습니다.