대전지방법원 2026타경55. 충남 천안시 서북구 성정동 1317, 프라지움5차(프라지움스타일) 4층 422호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가서에는 공부상 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이처럼 용도 표기가 서로 다르다는 점부터 확인해야 합니다.
권리의 중심은 2018년 10월 12일 설정된 온양농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3억 7,800만원이고, 이를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 이승서의 근저당권과 천안세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없다고 기재되어 있습니다.
그러나 권리상 인수액이 0원이라는 사실이 곧 저렴한 물건이라는 뜻은 아닙니다. 최근 12개월 실거래 평균은 1억 1,287만 5,000원, 최신 거래는 1억 600만원입니다. 현재 최저가 1억 2,300만원은 두 기준을 모두 웃돕니다. 또한 갑구의 민간임대주택등기는 별도 확인이 필요하므로, 단순히 인수액 0원만 보고 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경55 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1317 4층 422호 도로명주소: 충청남도 천안시 서북구 오성로 120 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 근린시설 감정평가서 기재: 공부상 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 단지 / 면적 | 프라지움5차(프라지움스타일) · 비교 대상 면적 49.87㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 · 사용승인일 2015.08.13 · 본건 4층 422호 |
| 소유자 | 김태경 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 온양농업협동조합 / 322,989,975원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.12 을구 3번 근저당권 · 온양농업협동조합 · 채권최고액 378,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기부 확인일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보·압류는 소멸
핵심은 2018년 10월 12일입니다. 이 날짜에 설정된 온양농업협동조합의 을구 3번 근저당권이 말소기준권리입니다. 2015년 9월 4일 설정됐던 수산업협동조합중앙회의 근저당권은 2018년 10월 12일 해지로 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다.
말소기준권리 이후인 2022년 12월 21일 이승서의 근저당권(채권최고액 5,000만원), 2025년 5월 29일 천안세무서 압류, 2026년 2월 4일 온양농업협동조합의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 5월 8일 이승서가 신청했던 종전 임의경매는 기각결정 후 2025년 12월 4일 등기상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 본건 422호는 대항력 없음
본건 422호의 임차인은 김다혜 씨입니다. 전입일은 2018년 11월 26일로 말소기준권리 설정일인 2018년 10월 12일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당액은 별도로 판단해야 합니다.
| 임차인 / 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 / 배당요구 | 권리 판단 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다혜 422호 · 본건 |
2018.11.26 | 20,000,000원 월 600,000원 |
확정일자 미상 배당요구 2026.03.30 |
대항력 없음
우선변제 미상
|
승계 없음
인수 0원
|
| 박경주 523호 · 별도 호실 |
2021.05.26 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 2026.05.08 |
대항력 없음
우선변제 미상
|
승계 없음
본건 인수액 제외
|
| 강수진 524호 · 별도 호실 |
2020.05.04 | 80,000,000원 월세 미상 |
확정일자 미상 배당요구 2026.03.30 |
대항력 없음
우선변제 미상
|
승계 없음
본건 인수액 제외
|
본건 매각 대상은 422호입니다. 523호 박경주 씨와 524호 강수진 씨는 본건과 다른 호실의 임차관계이므로 보증금을 본건 인수액에 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 확인된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 1억 2,300만원은 최근 거래보다 높다
비교 대상은 프라지움5차(프라지움스타일)의 전용면적 약 49.87㎡대 거래입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 112,875,000원이며, 거래 범위는 99,500,000원~124,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 49.92㎡ | 7층 | 106,000,000원 |
| 2026.09 | 49.98㎡ | 12층 | 115,000,000원 |
| 2026.09 | 49.98㎡ | 3층 | 118,000,000원 |
| 2026.09 | 49.87㎡ | 11층 | 124,000,000원 |
| 2026.09 | 49.92㎡ | 10층 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 49.87㎡ | 11층 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 49.84㎡ | 5층 | 113,000,000원 |
| 2026.06 | 49.98㎡ | 12층 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 49.96㎡ | 9층 | 99,500,000원 |
| 2026.06 | 49.84㎡ | 7층 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 49.84㎡ | 2층 | 107,000,000원 |
| 2026.05 | 49.84㎡ | 6층 | 114,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 112,875,000원 |
가장 중요한 비교는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다.
- 최근 12개월 평균. 112,875,000원. 현재 최저가 123,000,000원은 평균보다 10,125,000원 높습니다.
- 최저가 대비 평균. 123,000,000원은 최근 평균의 109.0%입니다. 신건 가격이 최근 평균보다 약 9.0% 높습니다.
- 최신 거래. 2026.10 거래가는 106,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래의 116.0%로, 17,000,000원 더 높습니다.
- 실거래 범위. 최근 거래 최저 99,500,000원, 최고 124,000,000원입니다. 현재 최저가는 거래 최고가에 가까운 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
채권최고액 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 322,989,975원이고, 말소기준 근저당권의 채권최고액은 378,000,000원입니다. 배당표는 집행비용 추정액을 차감한 후 말소기준권리인 온양농협 근저당권에 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,522,000원 |
| 1. 근저당 · 온양농업협동조합 | 378,000,000원 | 120,478,000원 |
| 2. 근저당 · 이승서 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 428,000,000원 | 120,478,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | - | 307,522,000원 |
집행비용 2,522,000원은 매각가의 약 2.1% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 본 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰별 배당·취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 123,000,000원 | 120,478,000원 | 307,522,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 331,771,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 351,096,960원 | 0원 |
낙찰가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 채권자에게 배당되지 않은 금액이 매수인에게 자동으로 넘어오는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 성정공원 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔과 상가 등이 소재하는 지역입니다. 주거와 상업시설이 혼재된 입지입니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 사용승인일은 2015.08.13입니다. 기본적인 전기·급수·위생·냉난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 해당합니다. 대로3류 및 소로1류에 접하며, 공시지가는 1,951,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 감정평가 관련 정보상 위반 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 프라지움5차는 297세대이며, 최근 12개월 유사 면적 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 99,500,000원부터 124,000,000원까지 분포하고 최신 거래는 106,000,000원으로, 가격대에 따른 매수 수요를 세밀하게 살펴야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서에는 공부상 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건축물대장, 집합건축물대장, 실제 이용상태 및 관련 영업·임대 가능 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실거래 비교. 1억 2,300만원은 최근 12개월 평균 1억 1,287만 5,000원보다 높고 최신 거래 1억 600만원보다도 높습니다. 신건 가격을 시세보다 저렴한 가격으로 평가하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-2의 민간임대주택등기가 현재 유효한지, 임대의무기간 및 임대사업자 등록 상태가 어떠한지, 매각 후 말소 또는 승계 문제가 있는지 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 근린시설이라는 사건 분류와 감정평가서의 도시형생활주택 기재를 대조하세요. 실제 사용상태와 건축물대장상 용도를 확인한 후 자금조달 및 이용 가능성을 판단해야 합니다.
- 422호 임대차. 김다혜 씨의 보증금 2,000만원, 월세 60만원, 전입일 2018.11.26을 확인하고 확정일자 및 배당요구 관련 원본 서류를 대조하세요. 대항력 없음과 우선변제 여부 미상은 별개입니다.
- 별도 호실 구분. 523호와 524호의 임차관계는 본건 422호와 구분하세요. 별도 호실 보증금을 본건 인수액에 더해서 계산하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 4층 422호의 실제 점유자, 출입 및 이용 상태, 내부 상태, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 배당표 재검토. 집행비용과 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 배당표는 추정치로 활용하고 원본 서류를 대조하세요.
- 등기부 원본 대조. 말소기준권리, 2022년 이승서 근저당, 천안세무서 압류, 종전 경매 말소, 현재 경매개시결정 및 민간임대주택등기를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 낙찰”
대전지방법원 2026타경55 프라지움5차 422호는 권리관계만 보면 비교적 명확한 편입니다. 2018년 10월 12일 온양농협 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 담보권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 본건 임차인 김다혜 씨의 전입일도 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매각 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 합격점을 주기 어렵습니다. 최저가 1억 2,300만원은 최근 12개월 평균 1억 1,287만 5,000원의 109.0%이고, 최신 실거래 1억 600만원의 116.0%입니다. 권리상 안전하다는 이유로 신건 가격을 정당화할 수는 없습니다.
더욱이 민간임대주택등기의 현재 효력과 사건 분류상 근린시설 및 감정평가서상 도시형생활주택의 차이를 확인해야 합니다. 이 두 가지는 가격과 별개로 입찰 전 반드시 해소해야 할 사항입니다.
최종 판단은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 메리트는 부족한 물건입니다. 현재 가격에 서두르기보다 유찰별 최저가 시나리오를 검토하고, 민간임대주택등기와 실제 용도에 대한 확인을 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.
