대전지방법원 2026타경55. 천안시 서북구 성정동 1317, 오성로 120에 있는 집합건물 제5층 제523호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 해당 건물의 이용상태는 공부상 도시형생활주택입니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 물건으로 전제해서는 안 되며, 입찰 전 정확한 공부상 용도와 매각 범위를 대조해야 합니다.

소유자는 김태경입니다. 2018년 10월 12일 설정된 온양농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 채권최고액은 378,000,000원입니다. 이후 설정된 이승서 근저당권, 국의 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 온양농업협동조합 근저당은 422호와 524호를 함께 담보하는 공동담보이므로 채권최고액 전체를 523호만의 채무로 해석하면 안 됩니다.

가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 124,000,000원에 비해 최근 실거래 평균은 112,875,000원이고, 최신 거래는 106,000,000원입니다. 권리상 예상 인수액이 0원이라는 점을 감안하더라도 현재 최저가에는 뚜렷한 가격 할인 효과가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 확인은 필요

현재 말소기준권리는 2018년 10월 12일 온양농업협동조합 근저당권입니다. 과거 수산업협동조합중앙회 근저당권은 같은 날 해지되어 이미 말소되었습니다. 후순위 이승서 근저당권 50,000,000원과 천안세무서장 관련 압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 본건 523호는 1명

현황조사와 문건접수에서 확인되는 실제 임차인은 김다혜·박경주·강수진 3명입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2018.10.12 이후 전입한 것으로 표시되어 대항력 없음으로 분류됩니다.

그러나 이 중 523호의 임차인은 박경주 1명이고, 김다혜는 422호, 강수진은 524호와 관계됩니다. 따라서 다른 호실의 보증금을 본건 523호의 인수액이나 취득비용으로 합산해서는 안 됩니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부를 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 109.9%

실거래 비교 대상은 프라지움5차(프라지움스타일)입니다. 총 297세대, 사용승인일은 2015.08.13이며, 비교 대상 면적은 약 49.87㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건의 평균은 112,875,000원입니다.

최근 거래가격은 99,500,000원~124,000,000원으로 분포합니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래는 106,000,000원입니다. 신건 최저가 124,000,000원은 최근 평균보다 11,125,000원 높고, 최신 거래보다 18,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준으로 작성된 예상배당입니다. 온양농업협동조합의 실제 경매 청구액은 322,989,975원이며, 채권최고액과 실제 확정 채권액은 다를 수 있습니다. 공동담보 배당 및 임차인 우선변제, 당해세, 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

추정 집행비용 2,536,000원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 121,464,000원입니다. 채권최고액 합계 428,000,000원 기준 예상 미배당액은 306,536,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 이 미배당액은 채권자 측 배당 부족분에 관한 추정치로, 매수인이 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 인수는 0원

유찰 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계에서는 유찰에 따른 가격 하락이 매수인 취득가격을 낮추는 구조입니다.

다만 1회 유찰 시 가정가격인 99,200,000원이나 2회 유찰 시 79,360,000원은 어디까지나 향후 회차별 가정입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 확정된 것이 아닙니다. 또한 해당 호실의 용도, 상태, 임대차 및 환금성 차이에 따라 실거래 평균과의 직접 비교에는 한계가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 성정동 성정공원 동측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔과 상가 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 시내버스 승강장이 소재하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며, 사용승인일은 2015.08.13입니다. 기본 전기설비, 급수·위생설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측 및 북측으로 대로, 서측으로 소로와 접해 있습니다.
• 토지. 부정형 평지이며, 공동주택 및 제1·2종 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,167.7㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)· 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당합니다.
• 공시지가. 1,951,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 프라지움5차(프라지움스타일)는 297세대 규모이며, 최근 동일 면적대 거래가격이 99,500,000원~124,000,000원으로 분포합니다. 실제 환금성은 해당 523호의 정확한 용도와 상태를 확인한 후 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가 124,000,000원은 최근 평균 112,875,000원의 109.9%입니다. 최신 거래 106,000,000원도 함께 고려하여 응찰가격을 판단해야 합니다.
• 523호 임차인 보증금 확인. 박경주의 보증금·확정일자 및 임대차계약 관계를 확인하고, 최종 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 온양농업협동조합의 근저당권은 422호와 524호를 함께 담보합니다. 해당 공동담보 관계와 배당의 영향을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 용도와 매각범위 확인. 근린시설이라는 용도 표기, 도시형생활주택 이용상태, 건축물대장상 용도와 제523호 전유부분의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등기된 민간임대주택의 등록상태와 경매 후 행정상 의무 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 체납 및 배당 확인. 국의 압류와 관련된 조세채권, 당해세, 임차인 최우선변제 가능성, 체납 관리비를 확인해야 합니다. 후순위 압류가 매각으로 소멸하더라도 배당순위는 별개의 문제입니다.
• 점유와 명도. 본건 523호 임차인의 실제 점유상태를 확인하고, 낙찰 이후 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 유찰 가정과 실제 일정 구분. 1회 유찰 시 99,200,000원, 2회 유찰 시 79,360,000원은 시나리오 금액입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 관리 가능, 가격은 보류”

이 물건의 말소기준은 2018년 온양농업협동조합 근저당권입니다. 본건 523호 임차인은 2021년 전입자로 대항력이 없는 것으로 분류되고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 예상 인수금액은 0원입니다.

다만 임차인 박경주의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기와 용도 표기 문제도 추가 확인이 필요합니다. 특히 본건이 공동담보에 포함되어 있다는 점을 고려해 개별 호실의 배당 및 매각 범위를 명확히 해야 합니다.

무엇보다 가격이 핵심입니다. 신건 최저가 124,000,000원은 최근 동일 면적대 평균 112,875,000원보다 높고, 최신 거래 106,000,000원보다도 18,000,000원 높습니다. 현재 가격은 최근 시세 대비 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 후순위 권리 소멸 및 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 최근 시세 대비 높은 신건 가격, 본건 임차인의 보증금 미상, 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태의 확인 필요성을 함께 반영했습니다.