대전지방법원 2026타경55. 충남 천안시 서북구 성정동 1317, 프라지움5차(프라지움스타일) 5층 524호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 해당 건물이 공부상 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 아파트 물건으로 단정하지 않고, 실제 전유부 용도와 건축물대장을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

등기상 핵심은 2018년 10월 12일 설정된 온양농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 378,000,000원으로 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이승서의 근저당권 50,000,000원과 천안세무서의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

본건 524호에는 강수진 씨가 보증금 80,000,000원으로 거주한 임차관계가 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 우선변제권 여부와 최우선변제 배당 가능성은 별도 확인해야 합니다. 권리의 인수 여부와 실제 배당액은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2018년 10월 12일입니다. 같은 날 기존 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 해지되고, 온양농업협동조합의 새로운 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액 378,000,000원인 이 근저당권이 현재 말소기준권리입니다.

2022년 12월 21일 설정된 이승서의 근저당권은 채권최고액 50,000,000원으로 기준권리보다 후순위입니다. 2025년 5월 29일 천안세무서 압류도 기준권리 이후에 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 본건 524호 실제 임차인 1명

본건 524호에는 강수진 씨의 임대차 관계가 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 확정일자와 우선변제 관련 정보가 확인되지 않으므로 배당 가능액까지 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 1.24억은 최근 거래 상단

비교 대상은 프라지움5차(프라지움스타일)의 전용 49.87㎡와 면적이 유사한 최근 12건의 거래입니다. 최근 12개월 평균은 112,875,000원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 106,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 99,500,000원~124,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 112,875,000원인데, 현재 최저가 124,000,000원은 평균보다 11,125,000원 높습니다.

비율로 보면 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 109.9%입니다. 최신 거래 106,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 약 117.0% 수준입니다. 특히 현재 최저가는 최근 12건 가운데 가장 높은 거래금액과 동일합니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

현재 신건 최저가로 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 기준권리인 온양농업협동조합의 근저당권 채권최고액은 378,000,000원이며, 후순위 이승서 근저당권의 채권최고액은 50,000,000원입니다.

배당 추정상 채권자 총 청구액은 428,000,000원, 채권자 배당액은 121,464,000원입니다. 미배당 채권은 306,536,000원으로 계산됩니다. 이는 채권최고액 기준 추정이며 실제 채무 잔액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오 — 가격 조정 여부가 핵심

현재 최저가 124,000,000원을 기준으로 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 매각가 변동에 따른 추정치이며 실제 매각기일과 배당 결과를 확정하는 수치는 아닙니다.

1회 유찰 시 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮아지는 구조이고, 2회 유찰 시에는 평균 대비 더 큰 가격 차이가 생깁니다. 다만 유찰 후에도 임차인 배당, 용도 확인, 관리비 및 실제 점유 상태에 대한 검토는 그대로 필요합니다.

⑥ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 충청남도 천안시 서북구 성정동의 성정공원 동측 인근입니다. 주위에는 오피스텔과 상가 등이 소재하는 지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 인근에 시내버스 승강장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 프라지움5차(프라지움스타일)는 총 297세대이며, 사용승인일은 2015년 8월 13일입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 12층 건물입니다. 전기·급수·위생·냉난방·승강기 설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 토지 이용. 일반상업지역이며 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지는 평지의 부정형이며 동측·북측 대로, 서측 소로에 접합니다.
• 토지 규모. 토지면적 3,167.7㎡, 개별공시지가 1,951,000원/㎡입니다.
• 이용상태 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서에는 공부상 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건축물대장, 집합건축물대장 전유부, 실제 사용 용도를 반드시 대조해야 합니다.
• 위반건축물. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 최근 12건 거래금액이 99,500,000원부터 124,000,000원까지 분포합니다. 최근 평균보다 높은 신건 가격과 용도 확인 필요성을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 최근 12개월 평균 112,875,000원과 최신 거래 106,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다. 현재 신건 124,000,000원은 최근 거래 평균보다 높으므로 시세 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
• 임차인 확인. 강수진 씨의 보증금 80,000,000원, 전입일 2020.05.04, 배당요구일 2026.03.30을 확인하고 확정일자 및 우선변제권을 매각물건명세서 원본으로 재검토해야 합니다.
• 최우선변제 여부. 임차인 최우선변제 가능성과 실제 배당순위를 별도로 확인하세요. 배당 추정표에 해당 금액이 반영되지 않았습니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.06.28 기재된 민간임대주택 관련 등기의 현재 상태와 임대의무기간 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류상 근린시설과 감정평가서상 도시형생활주택 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장과 실제 사용현황을 반드시 확인하세요.
• 점유·명도. 본건 임차인과 실제 점유자가 일치하는지, 보증금 반환 및 인도 협의가 필요한지 현황조사와 현장 확인을 진행해야 합니다.
• 관리비. 공용부분 체납관리비 및 기타 관리비 정산 여부를 관리사무소에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최근 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류”

대전지방법원 2026타경55 천안 성정동 524호는 2018년 10월 12일 온양농업협동조합 근저당권을 기준으로 권리관계가 정리되는 구조입니다. 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 해당사항 없습니다. 따라서 현재 추정 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 본건에는 보증금 80,000,000원의 임차인이 존재합니다. 대항력은 없는 것으로 분석되지만 확정일자와 우선변제 여부는 미확인 상태입니다. 임차인 배당과 최우선변제 가능성을 확인하지 않고 단순히 인수액 0원만으로 권리 검토를 끝내서는 안 됩니다.

가격은 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 112,875,000원의 109.9%이며, 최신 거래 106,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 중 가장 높은 금액과 같은 수준이어서 신건 가격에 뚜렷한 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

여기에 근린시설이라는 사건 분류와 감정평가서상 도시형생활주택 이용상태의 차이, 민간임대주택 관련 등기까지 확인해야 합니다. 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다.

최종 판단: 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 임대차·용도 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 신건 입찰은 보류하고 가격 조정을 기다리는 전략이 적절합니다.