부산지방법원 2025타경1954. 부산광역시 중구 대창동2가 센트럴오피스텔 13층 1303호의 임의경매입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 소유자는 신창해운주식회사이며, 2013년 2월 20일 부산은행 앞으로 설정된 채권최고액 200,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 신용보증기금의 가압류 199,500,000원, 신보2023제18차유동화전문 유한회사의 가압류 260,000,000원, 부산광역시 중구의 압류 및 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 채권액이 매각대금보다 크기 때문에 채권자에게 상당한 미배당이 발생합니다. 이 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

이 사건의 가장 중요한 확인 사항은 등기부상의 채권 총액보다 일괄매각 목적물의 실제 경계와 점유 관계입니다. 매각물건명세서에는 목적물 1~4가 벽체와 경계 없이 일체로 구획되어 있고, 공동출입문은 1305호 출입문이지만 현지에는 1303호로 표시되어 있으며, 1304호 출입문은 없다는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 개별 호실 번호만으로 독립된 공간이나 점유 관계를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

이 사건의 핵심은 2013.02.20 설정된 부산은행 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 200,000,000원으로, 매각에 따른 말소기준권리에 해당합니다. 이후 설정된 신용보증기금 가압류, 신보2023제18차유동화전문 유한회사 가압류, 부산광역시 중구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

앞서 설정되었던 수산업협동조합중앙회 및 한국캐피탈 등의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 2020년 아시아해상급유주식회사 앞으로 설정된 채권최고액 360,000,000원의 근저당권도 2023.12.22 해지로 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준을 판단할 때 이미 말소된 과거 담보권을 존속 권리처럼 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 일괄매각 범위 확인이 먼저

현황조사 및 매각물건명세서에는 1305호 관련 임대차 기재 2건과 2층·1층 관련 점유자 기재가 확인됩니다. 1303호에 별도의 임차인이 직접 신고되어 있다고 단정할 수는 없으며, 일괄매각 대상과 실제 연결된 공간에 해당 점유가 포함되는지 확인해야 합니다. 손홍은 서로 다른 임대차 기재에 반복 등장하므로 이를 독립된 임차인 수로 단순 합산하는 것도 적절하지 않습니다.

대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 중심으로 한 잠정 분석입니다. 상가 임대차 해당 여부, 사업자등록, 실제 인도·점유 개시일 및 확정일자에 관한 최종 확인을 대신하지 않습니다. 보증금 미상 점유자의 권리를 대항력 있는 임차인으로 확정하거나, 대항력이 절대 없다고 단정하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 신건 209,000,000원, 시세 메리트 미확인

감정가는 209,000,000원이며 현재 신건으로 최저매각가도 동일합니다. 실질취득액은 최저가에 낙찰되고 예상 인수액 0원이 유지된다는 가정에서 209,000,000원입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 이 금액에 포함되지 않습니다.

다만 동일 용도·유사 면적의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 209,000,000원이 주변 거래가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 건물 명칭이 센트럴오피스텔이라는 이유만으로 일반 주거용 오피스텔의 시세를 적용해서도 안 됩니다. 물건의 용도와 일괄매각 범위를 먼저 확정한 후 비교 대상을 선정해야 합니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 100%·80%·64%를 적용한 계산입니다. 각 실질취득 추정액은 해당 매각가에 낙찰되고 인수액 0원 가정이 유지되는 경우의 금액입니다. 실제 낙찰가 및 최종 인수관계는 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인의 추가 부담액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

채권총액은 659,500,000원으로 산정되며, 예상 배당액은 집행비용을 제외하고 205,274,000원입니다. 채권자 미배당 총액은 454,226,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

집행비용 3,726,000원은 추정치입니다. 부산은행 배당은 채권최고액 200,000,000원 기준으로 산정되었습니다. 신청채권자의 청구금액 400,464,968원과 별개로, 이 표에서는 담보권 채권최고액을 배당 기준으로 적용합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모

• 소재지. 부산광역시 중구 대창동2가 37-3 센트럴오피스텔 13층 1303호입니다. 도로명주소는 중앙대로 131입니다.
• 용도. 경매상 물건 용도는 근린시설입니다. 건물 명칭만으로 주거용 오피스텔에 해당한다고 판단해서는 안 되며, 집합건축물대장상 전유부분 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 토지 관련 현황에는 일반상업지역, 지목 대, 업무용 이용, 토지면적 605.7㎡, 공시지가 4,949,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 토지면적은 개별 1303호의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 도로 조건. 중앙대로에 접하는 입지이며, 토지 현황상 도로접면은 광대세각으로 표시되어 있습니다. 실제 해당 호실의 출입 동선 및 건물 내부 접근성은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 일반상업지역 외에 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등의 지정 사항이 있습니다. 상대보호구역과 시가지경관지구(중심) 저촉 사항도 확인됩니다.
• 감정 이용상태 확인. 감정요항에는 단독주택 및 차고, 단독주택으로 이용 중인 별도 일련번호의 건물도 기재되어 있습니다. 해당 설명을 13층 1303호의 이용상태로 그대로 적용할 수는 없으므로 각 감정 대상과 매각목록의 대응 관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 개별 용도, 출입 동선, 임대 가능성, 공간 독립성에 따라 매수 수요가 달라집니다. 특히 여러 호실이 벽체 없이 연결된 상태라면 분리 사용 가능성과 향후 처분 가능성이 중요한 판단 요소입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 목적물 1~4의 각 부동산 표시와 매각 포함 범위를 매각목록에서 확인하세요. 공동담보로 기재된 호실과 실제 일괄매각 대상 호실을 구분해야 합니다.
• 출입문·내부 경계 확인. 1305호 출입문이 현지에서 1303호로 표시되는 사유와 1304호 출입문 부재, 벽체 없는 일체 구획의 현황을 확인하세요.
• 임차인 중복 여부 확인. 손홍과 (주)신동화·손홍 명의의 1305호 임대차 기재가 서로 다른 계약인지, 갱신 또는 중복 기재인지 확인하세요. 보증금 1,000,000원과 5,000,000원을 별개의 현재 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
• 미상 점유자 확인. 민연주·정민규의 실제 점유 부분과 보증금, 확정일자, 임대차 대상 및 일괄매각 목적물과의 관련성을 확인하세요.
• 상가 임대차 권리 검토. 주거용 전입신고일뿐 아니라 사업자등록 및 실제 점유 개시일 등 해당 용도에 적용되는 대항요건을 확인해야 합니다.
• 관리비·공용부분 부담 확인. 장기 미납 관리비와 공용부분 관련 부담이 있는지 관리주체를 통해 확인하세요.
• 세금·압류 확인. 부산광역시 중구의 압류 원인과 관련 조세채권, 당해세 및 우선배당 가능성을 검토하세요.
• 적정 입찰가 확인. 동일 용도의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실 가능성, 공간 독립성 및 환금성을 검토한 뒤 입찰가를 정하세요. 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 입찰보증금 확인. 최저매각가의 10%를 가정하면 20,900,000원입니다. 실제 보증금액과 특별매각조건은 해당 매각공고로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각목록을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “말소형 권리지만, 일괄매각 확인이 먼저”

이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확합니다. 부산은행의 2013년 근저당권이 기준이고, 이후 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 핵심적인 불확실성은 채권자 미배당이 아니라 일괄매각 목적물의 실제 구획과 점유 관계입니다. 1305호와 1303호의 출입문 표시가 다르고, 1304호에는 별도 출입문이 없다는 점은 낙찰 후 사용·임대·인도 과정에서 검토해야 할 중요한 사정입니다. 점유 조사 역시 호실과 층이 구분되어 있으므로 실제 임차인 수와 점유 범위를 확정해야 합니다.

가격 측면에서도 현재 최저매각가 209,000,000원이 객관적인 실거래 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 가격 적정성과 인도 가능성은 보류하는 판단이 적절합니다. 일괄매각 범위와 임대차·점유 상태, 실제 이용상태 및 비교 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.