부산지방법원 2025타경1954. 부산광역시 중구 영주동 284-1 소재 토지와 건물에 대한 임의경매입니다. 소유자는 신창수이고, 경매를 신청한 채권자는 주식회사부산은행입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 9월 26일 접수된 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 440,000,000원입니다. 신청채권액은 400,464,968원입니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 근저당권 자체가 아니라 그보다 앞선 임차인의 전입입니다. 임차관계 4건의 전입일이 모두 말소기준권리 설정일인 2023년 9월 26일보다 앞섭니다. 보증금이 확인되는 두 항목은 배당 산정상 보증금 전액을 매수인이 부담하는 구조입니다. 나머지 두 항목은 보증금이 미상이라 인수금액을 계산할 수 없습니다.
또한 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 및 정확한 경계 재확인 필요성이 기재되어 있습니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택과 차고로 설명되지만, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지입니다. 따라서 이 사건은 단순히 최저가와 근저당권만 확인하고 입찰할 물건이 아닙니다. 임차인 보증금, 매각대상 건물의 범위, 실제 점유관계를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 영주동 284-1 도로명주소: 부산광역시 중구 영주로12번길 11 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 (사건 분류) 감정평가상 이용상태: 단독주택 및 차고 |
| 토지면적 | 251.4㎡ |
| 토지 지목 / 이용 | 대 / 단독 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 신창수 (단독소유) |
| 채무자 | 신창해운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 413,532,740원 / 413,532,740원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 400,464,968원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26. 부산은행 근저당권 (채권최고액 440,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당보다 먼저 들어온 임차인들
등기부상 현재 유효한 말소기준권리는 을구 9번 부산은행 근저당권입니다. 2023년 9월 26일 접수되었으며 채권최고액은 440,000,000원입니다. 채무자는 신창해운주식회사로, 등기상 소유자인 신창수와 채무자 명의가 다릅니다.
이전의 수산업협동조합중앙회 근저당권 2건, 중소기업은행 근저당권, 부산은행의 종전 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 기준권리와 혼동해서는 안 됩니다. 경매개시결정은 2025년 5월 21일 부산은행 신청으로 등기되었으며, 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 600만원과 미상 보증금 2건
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 임차관계는 4건입니다. 전입일이 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금이 확인되는 항목과 보증금 자체가 확인되지 않는 항목을 구분해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손홍 1305호 |
2023.07.31. | 1,000,000원 100,000원 |
有 | 無 | 해당 없음 |
| (주)신동화, 손홍 1305호 |
2016.07.06. | 5,000,000원 200,000원 |
有 | 無 | 해당 없음 |
| 민연주 2층 |
2015.07.29. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 불가 | 해당 없음 |
| 정민규 1층 |
2020.03.30. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 불가 | 해당 없음 |
확인된 보증금 인수 산정
| 임차인 | 보증금 | 배당 산정액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 손홍 | 1,000,000원 | 0원 | 1,000,000원 |
| (주)신동화, 손홍 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 확인분 합계 | 6,000,000원 | 0원 | 6,000,000원 |
위 금액은 배당 산정에 기재된 두 임차보증금을 각각 합산한 금액입니다. 민연주·정민규의 미상 보증금은 포함하지 않았습니다. 또한 1305호에 손홍이라는 이름이 두 항목 모두에 기재되어 있으므로, 두 임대차가 별개의 계약인지 공동임차 또는 중복 기재인지 원본 계약서와 점유관계로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,532,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,535,327원 | 매각가의 약 1.6% 추정 |
| 인수 · 손홍 | 1,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 인수 · (주)신동화, 손홍 | 5,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 인수 가능 · 민연주 | 미상 | 산정 불가 | 보증금 미상 |
| 인수 가능 · 정민규 | 미상 | 산정 불가 | 보증금 미상 |
| 2. 근저당 · 부산은행 | 440,000,000원 | 406,997,413원 | 채권최고액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용 6,535,327원을 차감한 뒤 부산은행에 406,997,413원이 배당되는 산정입니다. 채권최고액 440,000,000원과 비교한 미배당액은 33,002,587원입니다. 이는 채권최고액 기준의 계산이며 실제 확정 채권액이나 최종 배당액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 신청채권 청구액 400,464,968원과 채권최고액도 서로 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 권리위험은 남는다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 제공된 회차별 배당 시나리오를 보면 유찰이 진행될수록 부산은행의 채권최고액 기준 미배당액이 커집니다. 반면 임차인 보증금의 인수 위험은 낙찰가만 내려간다고 자동으로 없어지는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 은행 배당 | 은행 미배당 | 확인 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 413,532,740원 | 406,997,413원 | 33,002,587원 | 6,000,000원 |
| 1회 유찰 | 330,826,192원 | 325,394,625원 | 114,605,375원 | 6,000,000원 |
| 2회 유찰 | 264,660,953원 | 260,155,700원 | 179,844,300원 | 6,000,000원 |
확인 인수액은 각 회차 시나리오에서 동일하게 6,000,000원으로 산정된 금액입니다. 민연주·정민규의 미상 보증금은 세 시나리오 모두 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 영주동 소재 부산디지털고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하고 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 251.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독으로 기재되어 있습니다. 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·사다리형입니다. 공시지가 기준은 914,400원/㎡입니다.
- 도로. 감정평가에는 남동측으로 중앙대로와 접하고 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 일련번호 6은 벽돌조 슬라브 지붕 2층 건물로 단독주택 및 차고 이용 상태입니다. 건축물대장에 사용승인일이 기재되어 있지 않으며, 건축물대장 변동사항에는 1979년 1월 22일 신규작성(신축)으로 기재되어 있습니다.
- 별도 건물. 일련번호 8은 블럭조 슬라브 지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1983년 12월 23일입니다. 단독주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 각 건물에 위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비가 되어 있는 것으로 평가되었습니다.
- 토지이용 제한. 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 현장조사 한계. 폐문부재로 내부 현장조사가 불가능하여 내벽 및 바닥 상태를 조사하지 못한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 위반건축물 표시는 없으나, 매각물건명세서에는 제시외 건물이 포함되고 정확한 경계 확인을 재확인하도록 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 미상 보증금 확인. 민연주(2층)와 정민규(1층)의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 점유관계를 확인해야 합니다. 이 두 건이 확인되지 않으면 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 1305호 임차관계 대조. 손홍이 1,000,000원 보증금 항목과 (주)신동화·손홍 5,000,000원 항목에 모두 기재되어 있습니다. 동일 임차인의 별도 계약인지, 공동임차인지, 중복 기재인지 확인해야 합니다. 배당 산정은 두 보증금을 별개로 합산하고 있습니다.
- 대항력과 우선변제 구분. 전입일이 기준권리보다 빠르다는 사실만으로 보증금과 우선변제 범위가 모두 확정되는 것은 아닙니다. 임대차계약, 확정일자, 점유 및 전입관계를 함께 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지 284-1 및 공동담보로 기재된 토지 284-5, 건물 284-5와 실제 매각대상 목록을 대조해야 합니다. 제시외 건물의 위치와 경계, 매각 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 사용승인 및 건축물대장. 일련번호 6의 사용승인일 미기재 사유, 건축물대장과 실제 건물의 일치 여부, 제시외 건물의 구조와 범위를 확인해야 합니다.
- 소유자와 채무자 관계. 등기상 소유자는 신창수, 근저당 채무자는 신창해운주식회사입니다. 공동담보 목록 및 담보 제공관계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 감정가 413,532,740원의 시세 대비 저평가·고평가 여부는 판단할 수 없습니다. 인근 동일 용도 및 토지·건물 조건의 거래사례를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지대장을 대조하고 실제 점유자와 계약관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확인된 인수 600만원”이 전체 위험은 아니다
부산 2025타경1954는 감정가와 최저매각가가 413,532,740원으로 동일한 신건입니다. 말소기준권리는 2023년 9월 26일 부산은행 근저당권이며, 이전의 종전 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 하지만 이 사실만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
현황조사상 임차관계 4건이 확인되고, 그중 보증금이 확인되는 두 항목의 배당 산정상 인수액은 6,000,000원입니다. 현재 최저가에 이를 더한 확인분 기준 실질취득금액은 419,532,740원입니다. 여기에 민연주와 정민규의 보증금 미상 위험이 남습니다. 특히 1305호의 손홍 명의 중복 기재는 임대차계약 관계를 추가로 대조해야 할 부분입니다.
물건 자체에도 제시외 건물의 경계 재확인, 사용승인일 미기재, 실제 이용상태와 평가상 용도 표현의 차이라는 문제가 있습니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 감정가에 가격 메리트가 있는지 판단하기 어렵습니다.
결론은 인수액 확정 전 입찰 보류입니다. 보증금 미상 임차인 2건의 권리관계와 매각대상 건물의 경계를 먼저 확정해야 합니다. 이 두 가지가 해결되지 않은 상태에서 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인 인수액의 최종 확정과 실제 매각대상 범위의 확인입니다.
