부산지방법원 2025타경1954. 부산광역시 중구 영주동 284-5 소재 부동산과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가서에는 건물 이용상태가 단독주택 및 차고, 단독주택으로 기재되어 있습니다. 토지 이용상태에는 오피스텔 건부지라는 기재도 있어 실제 건물의 용도와 매각 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.

권리분석의 기준은 2023년 9월 26일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 440,000,000원이며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 문제는 그 근저당보다 먼저 전입한 임차관계가 4건이라는 점입니다. 확인된 보증금은 1,000,000원과 5,000,000원, 나머지 2건은 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 근저당이 소멸한다고 해서 매수인이 부담할 권리까지 사라지는 것은 아닙니다.

특히 현재 확인 가능한 임차인 보증금 6,000,000원은 배당 시뮬레이션상 배당액이 0원으로 계산되어 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 여기에 보증금 미상 임차인 2건의 추가 인수 가능성이 남아 있습니다. 확인된 600만원은 인수 위험의 상한이 아니라 최소 확인액으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인 권리는 별개

말소기준권리는 2023년 9월 26일 설정된 을구 9번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 440,000,000원이고, 매각으로 소멸합니다. 2025년 5월 21일의 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후에 설정된 절차상 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

하지만 임차인의 전입일을 보면 민연주(2015.07.29), (주)신동화·손홍(2016.07.06), 정민규(2020.03.30), 손홍(2023.07.31) 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 확인된 보증금이 있는 2건은 대항력 있는 임차관계로 조사되어 있고, 보증금이 미상인 2건은 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 600만원보다 미상 2건이 더 중요하다

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차관계는 총 4건입니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복 신고는 확인되지 않습니다. 다만 1305호에 손홍과 (주)신동화·손홍이 각각 기재되어 있으므로 별개의 임대차인지, 동일 점유관계의 중복 기재인지 원본 임대차 자료로 확인해야 합니다.

네 건 모두 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 일반 우선변제권의 성립 여부를 확인할 수 없으며, 보증금과 점유·전입 요건에 따른 최우선변제 해당 여부도 별도로 검토해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

③ 가격·실질취득 분석 — 최저가만으로 입찰가를 판단하면 안 된다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 223,730,000원으로 신건입니다. 확인된 임차인 보증금 6,000,000원을 모두 인수한다고 가정하면, 최저가 낙찰 시 실질취득액은 229,730,000원입니다. 여기에 보증금 미상인 임차관계 2건의 인수액이 추가될 수 있습니다.

비교 가능한 동일 유형의 실거래 가격을 확인할 수 없으므로 감정가가 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건은 시세보다 싸다고 평가할 수 있는 근거가 없으며, 임차인 인수액이 확정되기 전까지 가격 판단을 보류해야 합니다.

위 실질취득액은 제공된 회차별 시나리오의 확인 인수액 6,000,000원만 더한 값입니다. 민연주·정민규의 미상 보증금은 포함하지 않았으므로 실제 취득원가는 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 223,730,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다. 부산은행은 채권최고액 440,000,000원 기준으로 219,797,780원을 배당받고 220,202,220원을 배당받지 못하는 계산입니다. 임차인 두 건은 배당액 0원으로 반영되어 확인 보증금 6,000,000원이 매수인 인수액으로 산정되었습니다. 보증금 미상 임차인 2건은 위 배당표에 금액이 반영되지 않았습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 임차인 위험을 없애지는 않는다

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 영주동, 부산디지털고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 소재합니다. 남동측으로 광대로인 중앙대로, 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 159.7㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 769,100원/㎡입니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 교육환경 관련 상대보호구역 사항도 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 감정평가서에는 일련번호(6)가 벽돌조 스라브즙 2층 건물, 일련번호(8)가 블럭조 스라브즙 2층 건물로 기재되어 있습니다. 일련번호(6)는 1979.01.22 신축 기재, 일련번호(8)는 1983.12.23 사용승인입니다.
• 이용상태 확인. 감정평가상 건물은 단독주택 및 차고, 단독주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 토지 이용상태에는 오피스텔 건부지라는 표현도 있어 실제 건축물대장 및 현황과의 대조가 필요합니다.
• 현장조사. 폐문부재로 건물 내부를 조사하지 못했습니다. 내벽과 바닥 상태를 확인할 수 없으므로 입찰 전 내부 상태 확인이 중요합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 목측에 의한 개략적 조사이므로 정확한 경계 확인을 재확인해야 합니다.
• 공부 및 위반건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물의 경계와 매각 범위는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 유형의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 가격 경쟁력이나 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 단독주택·연립/다세대 분류와 토지 및 제시외 건물의 관계를 먼저 확정해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 민연주와 정민규의 실제 보증금, 월세, 임대차계약서, 보증금 반환 여부를 반드시 확인하세요. 현재 확인된 600만원만으로 인수액을 확정하면 안 됩니다.
• 1305호 임차관계 대조. 손홍과 (주)신동화·손홍이 각각 기재되어 있습니다. 별개의 임대차인지 동일 임대차의 중복 기재인지, 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 확인. 네 건의 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금이 미상인 두 건은 대항력을 확정할 수 없습니다. 확정일자, 실제 점유, 전입신고 상태와 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
• 인수액 재계산. 확인된 6,000,000원 외에 미상 보증금이 추가될 수 있습니다. 임차인별 배당 가능액과 매수인 인수액을 다시 계산한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위 및 각 건물의 소유관계를 매각물건명세서·감정평가서·등기부로 대조하세요.
• 경계 및 지적 확인. 제시외 건물의 경계가 목측에 의한 개략적인 조사이므로 지적도와 현황측량 등으로 정확한 경계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당의 공동담보에는 영주동 284-1 토지, 영주동 284-5 토지 및 영주동 284-1 건물이 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 관련 등기 변동 및 말소 여부를 원본으로 확인하세요.
• 소유자와 채무자 관계. 등기상 소유자는 신창수이고 근저당 채무자는 신창해운주식회사입니다. 제3자 담보 제공 관계 및 담보 범위를 확인하세요.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 건물의 실제 사용상태와 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일한 용도와 유사한 토지·건물 구성의 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 전입 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 임차인 인수 위험 소멸”

이 사건의 말소기준권리는 2023년 9월 26일 부산은행 근저당권입니다. 근저당과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 임차관계 4건이 존재한다는 사실이 입찰 판단을 어렵게 만듭니다.

확인된 보증금은 손홍 1,000,000원과 (주)신동화·손홍 5,000,000원으로 총 6,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 이 금액은 매수인 인수로 계산됩니다. 민연주와 정민규의 보증금은 미상이며, 추가 인수 부담이 남아 있습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰받더라도 실질취득액은 확인액 기준 229,730,000원 이상입니다.

부산은행의 채권최고액은 440,000,000원이고 신건 가정 배당액은 219,797,780원입니다. 은행 미배당액은 220,202,220원으로 상당한 규모입니다. 유찰 시 은행 미배당액은 더 커지지만, 선순위 임차인 인수 문제는 별도로 남습니다.

여기에 제시외 건물의 경계 확인, 폐문부재에 따른 내부 상태 미확인, 건물 이용상태와 물건 분류의 대조 필요성까지 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다.