수원지방법원 2025타경54034. 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 2층 201호에 관한 경매입니다. 사건의 용도 분류는 대지이며, 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 현황은 공실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 유한회사아이에스입니다.

권리의 출발점은 2020년 3월 12일 설정된 동서울신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,968,000,000원으로, 본건의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 김혁주의 근저당권 7건의 가압류와 국세·지방자치단체의 압류가 이어졌으며, 2025년 12월 15일 동서울신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

핵심은 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점과 선순위 채권조차 매각대금만으로 전액 회수되지 않는다는 점을 구분하는 것입니다. 채권 미배당액이 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 물건의 가격 적정성과 실제 권리범위는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 기준은 2020년 3월 12일 동서울신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,968,000,000원이며, 본건 말소기준권리로 판단됩니다. 이후 설정된 김혁주의 근저당권 700,000,000원과 가압류 7건, 국세 및 시흥시 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

임차인 및 점유 현황. 확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 공실로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로, 공실이라는 사실만으로 과거 임대차나 별도 점유관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현장 방문과 관리사무소 확인이 필요합니다.

② 회차별 배당 — 매각가가 내려가면 미배당은 더 커진다

본건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 659,000,000원입니다. 신청채권자인 동서울신용협동조합의 청구금액은 1,706,008,775원이며, 기준 근저당권의 채권최고액은 1,968,000,000원입니다.

현재 회차의 매각가를 기준으로 하면 집행비용 추정액 8,990,000원을 제외한 650,010,000원이 선순위 동서울신용협동조합에 배당됩니다. 선순위 근저당권조차 채권최고액에 미치지 못하는 배당을 받으며, 그 뒤에 있는 김혁주와 다수의 가압류 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다.

각 회차의 매각대금과 배당·미배당은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 매각가가 하락할수록 선순위 배당액은 줄고 후순위 채권 미배당액은 확대됩니다. 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.

③ 예상배당표 (매각가 659,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권액 합계 3,982,762,950원, 채권자 배당 합계 650,010,000원, 미배당액 3,332,752,950원입니다. 집행비용 8,990,000원은 별도로 반영했습니다. 당해세 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 대야동에 위치하며, 은계초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설 등으로 이루어진 상가지대로, 상업시설 이용환경이 형성되고 있는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서해선 시흥대야역도 인근에 소재하여 대중교통 접근성이 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 감정평가상 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다. 2층 201~203호의 근린생활시설로 기재되어 있으며, 외벽은 돌붙임 및 강화유리 등, 내벽은 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,287.6㎡입니다.
• 도로. 북동측 및 북서측으로 각각 광대로변과 중로변에 접하고, 남서측으로 소로변에 접하는 것으로 평가됐습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 공공주택지구, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정사항도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 해당 호실의 실제 거래가격이나 낙찰가 적정성을 직접 의미하지는 않습니다.
• 공실·환금성. 현황은 공실입니다. 공실은 명도 부담을 낮출 수 있지만, 임대수익이 발생하지 않는 상태이기도 합니다. 실제 임차수요와 적정 임대료, 공실기간 및 관리비를 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 및 시세 검증. 근린생활시설의 최근 거래사례와 인근 유사 상가의 매매가격을 확인하세요. 감정가 659,000,000원을 시장가격으로 그대로 간주해서는 안 됩니다.
• 임대수익 확인. 현재 공실이므로 실제 임대 가능한 업종, 예상 임대료, 주변 공실률 및 임대차 조건을 확인해야 합니다. 임대관계 미상이라는 감정평가 기재도 함께 고려하세요.
• 공동담보 확인. 기준 근저당권의 공동담보 목록에 202호·203호가 기재되어 있습니다. 본건 201호의 권리와 대지권 및 공동담보의 범위를 등기 원본으로 확인하세요.
• 배당과 인수의 구분. 채권 미배당액 3,332,752,950원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원과 매각으로 소멸하는 권리의 범위를 최종 서류로 대조하세요.
• 현장 점유 확인. 현황 공실이라는 기재를 확인하는 데 그치지 말고 출입문 잠금 상태, 내부 집기, 관리 주체, 실제 점유자 및 열쇠 확보 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 운영비. 공실기간의 관리비와 공용부분 체납 여부, 승강기·소방·급배수설비 등 시설 유지 상태를 확인해야 합니다.
• 토지·건축 규제. 준주거지역과 지구단위계획구역 등 토지이용 제한사항을 확인하고, 계획한 업종의 입점 및 사용이 가능한지 관할 기관에 문의하세요.
• 압류·가압류 원본 대조. 가압류 7건과 압류 2건, 근저당권 2건의 접수일자와 말소 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 매각기일 확인. 매각기일은 2026.11.18입니다. 입찰 전 변경·연기·취하 여부와 최종 최저매각가격을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

시흥 다온프라자 2층 201호는 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 현황이 공실이라는 점에서 권리 및 점유 측면의 부담을 낮출 수 있는 물건입니다. 기준권리 이후에 설정된 다수의 근저당권·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

그러나 채권관계는 결코 가볍지 않습니다. 감정가 659,000,000원으로 매각되더라도 선순위 동서울신용협동조합에 배당되는 금액은 650,010,000원이며, 후순위 채권 미배당액은 3,332,752,950원에 달합니다. 유찰이 진행되면 미배당액은 더욱 커집니다. 그렇다고 그 금액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.

더 중요한 것은 가격입니다. 근린생활시설의 실거래 비교자료가 없으므로 6억 5,900만원의 감정가가 적정한지, 공실 상태에서 얼마의 임대수익을 기대할 수 있는지 현재로서는 단정할 수 없습니다. 공동담보에 기재된 202호·203호와 본건 201호의 권리범위도 원본 대조가 필요합니다.

권리상 인수 0원은 긍정적, 가격과 환금성은 검증 전까지 보류. 이 물건은 단순히 권리가 소멸한다는 이유로 입찰할 것이 아니라, 실제 상가 거래가격·임대수요·공동담보 범위·공실 관리비를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 하는 물건입니다.