수원지방법원 2025타경54034. 경기도 시흥시 대야동 646, 다온프라자 2층 203호입니다. 사건의 용도 분류는 대지이지만, 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 주변은 상업시설이 형성된 상가지대로, 서해선 시흥대야역과 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.

등기상 소유자는 유한회사아이에스입니다. 2020년 3월 12일 설정된 동서울신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리로 지정되어 있고, 이후 설정된 근저당권과 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 인수 문제는 현재 자료상 확인되지 않습니다.

다만 채권 규모가 상당합니다. 배당 시뮬레이션에 반영된 채권액은 총 3,982,762,950원이며, 신건 매각대금 705,000,000원으로는 집행비용과 선순위 근저당권을 처리하고 나면 후순위 채권자에게 돌아갈 돈이 없습니다. 낙찰자가 채무를 인수하는 구조는 아니지만, 공실 상가의 수익성과 매각가격은 별도로 따져야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2020년 3월 12일 동서울신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 2025년 3월 설정된 김혁주 근저당권, 2025년 6월 집중적으로 설정된 7건의 가압류, 2025년 12월 국세 압류, 2026년 4월 시흥시 압류는 모두 말소기준권리 후순위로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

등기상 근저당권은 2건이며, 가압류·압류는 합계 9건입니다. 채권자가 다수이고 채권 규모가 크지만, 후순위 권리의 존재 자체가 매수인의 채무 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

주요 후순위 권리

후순위 권리의 매각 소멸은 말소기준권리가 본건에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 국세·지방세 압류액은 별도 확인이 필요합니다.

② 점유·임대 상태와 가격 판단

매각물건명세서 비고에는 현황 공실상태라고 기재되어 있습니다. 임차인 조사 내역은 확인되지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션상 임차보증금 인수액도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 공실이라는 사실만으로 과거 임대차나 현장 점유 문제가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 705,000,000원이지만, 동일 상가 또는 유사 근린생활시설의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 주변 시세보다 저렴한지, 임대수익으로 투자금 회수가 가능한지 판단할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 705,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용 9,450,000원을 제외한 695,550,000원이 동서울신용협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권·가압류 배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 국세·지방세 및 실제 집행비용에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

신건 매각가정의 배당 결과를 보면 시뮬레이션상 전체 채권액 3,982,762,950원 중 배당되는 금액은 695,550,000원입니다. 미배당액은 3,287,212,950원입니다. 이는 채무자와 채권자 사이의 채권 회수 문제이지, 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸한다는 전제하에 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.

유찰 시나리오별 배당 변화

1회 유찰 시 매각가 가정은 564,000,000원, 2회 유찰 시에는 451,200,000원입니다. 매각대금이 줄어들수록 선순위 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소하고, 미배당액은 각각 3,426,802,950원과 3,538,474,950원으로 커집니다. 후순위 채권자의 회수 가능성은 더 낮아지는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재, 은계초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설 등이 형성된 상가지대로 평가됐으며, 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 서해선 시흥대야역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 2층입니다. 외벽은 돌붙임 및 강화유리 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대상 필지는 1,287.6㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 인접 필지와 등고평탄한 사다리형입니다. 도로 접면은 광대로변 및 중로변 등과 접하는 것으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역·공공주택지구·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 여부도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 3,401,000원/㎡입니다. 개별 공시지가만으로 구분건물의 시장가격이나 낙찰 적정가를 판단할 수는 없습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 실제 내부 상태, 공용부분 관리 상태와 시설 유지 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상가 입지와 역세권 접근성은 긍정적 요소입니다. 그러나 현황 공실이고 임대관계가 미상이며 실거래 비교자료도 확인되지 않아, 실제 임차수요와 매각 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 사건 용도는 대지로 분류되어 있으나 주소는 다온프라자 2층 203호이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 토지와 구분건물의 매각 범위, 대지권 표시 및 전유부분의 권리관계를 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
• 말소기준권리 검증. 2020년 3월 12일 동서울신용협동조합 근저당권의 본건 적용 여부와 공동담보 범위를 원본으로 대조하세요. 공동담보 기재에 201호·202호가 표시된 부분을 특히 확인해야 합니다.
• 후순위 권리 말소. 김혁주 근저당권, 7건의 가압류, 국세·시흥시 압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 최신 등기부에서 재확인하세요.
• 공실·임대차 조사. 현재 공실이라는 기재와 실제 현장을 대조하고, 관리인·주변 점포·관리사무소를 통해 점유자와 임대차 관계를 확인하세요. 임대관계 미상이라는 점을 간과해서는 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 동일 건물 또는 인근 상가의 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 업종 제한과 임차인 모집 가능성을 조사하세요. 예상 임대료가 확인되기 전에는 수익률을 확정하지 마세요.
• 세금·관리비. 국세·지방세 압류와 당해세, 체납 관리비, 공용부분 관리비 부담을 관리주체와 관계기관에 확인하세요. 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용이 발생할 수 있습니다.
• 규제 확인. 준주거지역 및 지구단위계획구역, 토지거래허가구역 등 관련 규제와 실제 사용 가능 업종을 확인하세요.
• 입찰가 산정. 최저가 705,000,000원을 시세로 간주하지 마세요. 인근 매매사례와 임대수익, 취득세·보유비용·공실 기간을 반영해 독립적인 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 세금·관리비 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

수원지방법원 2025타경54034는 권리상으로는 말소기준권리 이후의 다수 근저당권·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황 공실이라는 점도 임차인 명도와 관련해 긍정적인 요소입니다.

그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 신건 최저가 7억 500만원에 대한 실거래 비교자료가 없고, 근린생활시설의 임대관계도 미상입니다. 신건 매각을 가정한 배당에서도 채권 미배당액은 32억 8,721만원에 달하며, 유찰될수록 배당 부족은 더 커집니다. 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아니지만, 가격 적정성을 대신 입증해 주는 숫자도 아닙니다.

권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 특히 말소기준 근저당권의 공동담보 범위, 203호의 실제 매각 대상과 대지권, 공실 상가의 임대수요를 확인하는 것이 우선입니다. 이 세 가지가 명확해지고 주변 매매가격과 임대수익이 검증된 이후에야 입찰 여부와 적정 가격을 판단할 수 있습니다.