수원지방법원 2025타경54034. 경기도 시흥시 대야동 646, 다온프라자 2층 202호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 확인됩니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 건물 5층 중 2층에 위치한 물건입니다. 현재 현황은 공실입니다.

이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 채권자의 미배당과 매수인의 인수금액은 서로 다르다는 점입니다. 말소기준권리인 동서울신용협동조합의 근저당권 뒤로 김혁주 근저당권, 여러 가압류, 세무서와 시흥시의 압류가 이어져 있습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 채권 규모가 상당하지만 그 미배당액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.

다만 권리상 안전성과 투자수익성은 별개의 문제입니다. 이 물건은 근린생활시설이며 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임대수익과 공실 해소 가능성, 동일 용도 상가의 거래가격을 확인하지 않은 채 감정가 7.43억을 적정가격으로 받아들이는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 채권은 많지만 매수인 인수는 0원

말소기준권리는 2020년 3월 12일 설정된 동서울신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,968,000,000원입니다. 이 근저당권이 후속 권리의 소멸 여부를 판단하는 기준입니다.

이후 2025년 3월 21일 김혁주의 근저당권(채권최고액 700,000,000원)이 추가 설정됐습니다. 2025년 6월에는 김길곤·김범식·정은숙·추평순 및 여러 법인 명의의 가압류 7건이 이어졌습니다. 2025년 12월 경매개시결정 이후 나주세무서장의 압류와 시흥시의 압류도 등재됐습니다.

여기서 반드시 구분할 숫자가 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,706,008,775원이고, 말소기준 근저당권의 채권최고액은 1,968,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준이며, 채권최고액을 현재 실제 채무잔액으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 배당은 신고된 채권액과 이자, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

또한 최초 근저당권의 공동담보 내역에는 다온프라자 2층 201호와 203호가 기재되어 있습니다. 김혁주 근저당권에도 공동담보목록 제2025-11561호가 연결되어 있으므로, 관련 호실 및 공동담보의 전체 권리관계는 입찰 전 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.

임차인 조사상 확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 공실로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않지만, 실제 점유 여부와 임대차 관계까지 현장에서 최종 확인해야 합니다.

② 가격 검토 — 신건 7.43억, 시세 메리트는 확인되지 않았다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 743,000,000원입니다. 유찰이 한 번도 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설로 평가된 상가 물건입니다. 따라서 단순히 감정가가 얼마인지보다 실제 임대료, 공실 기간, 주변 동일 용도 상가의 거래가격, 건물 관리비와 유지비 등을 함께 따져야 합니다. 특히 현재 공실이라는 점은 임대수익이 확보되지 않은 상태라는 의미입니다.

비교 가능한 거래가격을 기준으로 최저가의 할인율을 계산할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로, 현재 7.43억이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 단지 최초 입찰가격이 감정가라는 뜻이지, 그 가격이 시장에서 경쟁력 있다는 의미는 아닙니다.

회차별 예상 배당과 미배당은 제시된 채권액 및 집행비용 추정 기준입니다. 매각가격이 낮아지면 선순위 근저당권자에게 배당되는 금액도 줄어들고 채권자 측 미배당액은 커집니다. 이 미배당액은 매수인 인수금액과 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 743,000,000원 가정)

신건 매각가 743,000,000원에서 집행비용 추정액 9,830,000원을 공제하면 배당 가능한 금액은 733,170,000원입니다. 이 금액은 말소기준 근저당권자인 동서울신용협동조합에 우선 배당되는 것으로 산정됩니다.

그 결과 후순위 근저당권자인 김혁주와 가압류 채권자들은 배당을 받지 못하는 것으로 추정됩니다. 배당 산정에 반영된 채권 합계는 3,982,762,950원이고, 실제 예상배당은 733,170,000원입니다. 따라서 채권자 측 총 미배당액은 3,249,592,950원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 대야동 은계초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙 중인 상가지대로 평가됐으며, 상업시설 중심의 주변 환경을 갖추고 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 통행이 가능합니다. 인근에 버스정류장과 서해선 시흥대야역이 소재하며, 감정평가에서는 대중교통 상황을 양호한 편으로 평가했습니다.
• 도로. 북동측과 북서측으로 각각 광대로변 및 중로변에 접하고, 남서측으로 소로변에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있으며 창호는 강화유리입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 준주거지역이며 평지의 사다리형 토지로 평가됐습니다. 토지자료상 면적은 1,287.6㎡, 공시지가 기준은 3,401,000원/㎡입니다. 이 면적을 202호에 귀속되는 대지권 면적으로 단정해서는 안 됩니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·공공주택지구·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 입찰 시점의 토지거래허가 및 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 근린생활시설이라는 용도 특성상 실제 임대수요와 공실 해소 가능성이 중요합니다. 현재 공실이고 임대관계가 미상인 만큼 임대수익이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2020.03.12 동서울신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 김혁주 근저당권과 가압류·압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 및 최신 등기부 원본으로 대조하세요.
• 공동담보 확인. 최초 근저당권에 다온프라자 2층 201호와 203호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 김혁주 근저당권의 공동담보목록 제2025-11561호도 함께 확인해 관련 호실의 담보관계를 파악하세요.
• 공실 및 점유 확인. 매각물건명세서에는 현황 공실로 기재되어 있지만 실제 입찰 전 현장 방문을 통해 점유자, 잔존 집기, 열쇠 및 출입 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 임대 가능한 업종과 임대료, 공실 기간, 관리비 및 유지비를 확인하지 않고 수익률을 가정하지 마세요.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 동일 용도 상가의 최근 매매사례를 확인하세요. 아파트 실거래나 토지 공시지가만으로 2층 상가의 적정 매입가격을 산정해서는 안 됩니다.
• 대지권 확인. 토지자료상 면적 1,287.6㎡와 202호에 귀속되는 대지권 면적은 구분해야 합니다. 집합건물 등기와 건축물대장을 대조해 대지권 비율과 권리관계를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항을 확인하고, 실제 취득과 이용에 필요한 제한사항을 점검하세요.
• 관리비와 시설. 공용부분 관리비 체납 여부, 승강기 및 소방설비의 유지관리 상태, 건물 공용시설의 관리상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 대조해야 합니다. 특히 실제 채무액과 채권최고액은 구분해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자수익 보장”

수원지방법원 2025타경54034 다온프라자 2층 202호는 권리관계만 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2020년 동서울신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인도 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 채권자 측 배당은 상당히 부족합니다. 신건 743,000,000원 매각을 가정하면 집행비용을 제외한 733,170,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 산정된 채권 중 3,249,592,950원이 미배당으로 남습니다. 이 금액은 채권자 측의 배당 부족이지 매수인이 떠안을 금액은 아닙니다.

진짜 고민은 가격과 환금성입니다. 이 물건은 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상이고, 7.43억이라는 신건 가격을 뒷받침할 거래가격 및 임대수익 검증이 필요합니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 사실만으로 상가의 매입가격까지 합리적이라고 볼 수는 없습니다.

권리상 인수 위험은 낮다. 그러나 가격과 임대수익은 아직 검증이 필요하다. 이 물건의 입찰 판단은 공실 해소 가능성과 실제 임대수익, 동일 용도 거래사례를 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리는 긍정적, 가격은 보류. 이것이 이 사건의 핵심 결론입니다.