수원지방법원 2025타경57789. 경기도 수원시 팔달구 인계동 삼라오피스텔 6층 604호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔로, 감정가는 136,000,000원이며 이번 매각은 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 서순옥이고, 조병관의 강제경매개시결정이 2025년 9월 9일 등기됐습니다.
이 물건의 핵심은 감정가도, 근저당권 채권최고액도 아닙니다. 2021년부터 대항력을 갖춘 것으로 파악되는 임차인 조병관의 보증금 150,000,000원입니다. 조병관은 2021년 8월 30일 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2023년 10월 13일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 최막래의 근저당권은 그보다 늦은 2023년 3월 3일 설정됐습니다.
따라서 최막래 근저당권이 말소기준권리라고 해서 조병관의 보증금 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 을구 4번 임차권등기의 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 특히 이정란 역시 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있어, 조병관 한 사람의 보증금만으로 총 인수위험을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57789 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 743-21 삼라오피스텔 6층 604호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로258번길 19 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트조 · 지상 7층 중 6층 |
| 사용승인 | 2003.05.28 |
| 소유자 | 서순옥 · 2021.05.24 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 | 136,000,000원 |
| 최저매각가 | 136,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 신청채권자 | 조병관 |
| 청구금액 | 171,735,616원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.03 최막래 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 주요 인수위험 | 조병관 선순위 임차보증금 미배당액 · 이정란 등 추가 임차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 먼저다
2021년 6월 4일 설정된 현대해상화재보험 근저당권(채권최고액 84,000,000원)은 같은 해 8월 27일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2023년 3월 3일 최막래의 근저당권입니다.
그 이후 등기된 유민지의 가압류 160,000,000원, 조병관의 강제경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 수원시 압류가 등기상 소멸한다는 사실과 별개로, 실제 조세채권의 종류·법정기일에 따른 배당순위는 확인해야 합니다.
주의할 점은 등기상 소멸과 보증금 인수가 서로 다른 문제라는 것입니다. 조병관의 임차권등기가 매각으로 말소되는 경우에도, 선순위 대항력에 근거한 미배당 보증금 인수책임이 남을 수 있습니다. 실제 인수범위는 임대차관계와 배당 결과를 기준으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수위험이 확정되지 않았다
임차관계에 등장하는 기명 당사자는 김선미·이정란·조병관 3명입니다. 별도로 성명과 전입관계가 확인되지 않은 주거 관련 기록도 있습니다. 각 신고가 독립된 임대차인지, 동일 공간에 관한 기록인지, 실제 보증금 채권이 어떻게 존재하는지 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 조병관 임차권등기 |
2021.08.30 확정 2021.08.30 |
150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계신고 아님 |
미배당 인수
현재 회차 16,704,000원 예상 |
| 이정란 | 2022.07.22 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 전입 우선변제 미상 승계신고 아님 |
추가 인수 가능
보증금·점유관계 확인 필요 |
| 김선미 | 2023.08.28 확정일자 미상 |
미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 승계신고 아님 |
선순위 대항력 없음 보증금·배당관계 확인 |
| 성명 미상 주거 관련 기록 |
미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 신원·실제 점유·임대차 여부 확인 |
기명 당사자 3명은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 독립 임차인의 수와 보증금 총액은 별도의 확인이 필요합니다. 보증금 미상자의 금액은 인수액 계산에 포함하지 않았습니다.
2023.10.13 임차권등기가 이루어졌으며, 임차권등기 범위는 전유부분 전부입니다. 매각물건명세서에 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
현재 최저가 136,000,000원으로 매각된다는 가정 아래, 조병관의 예상배당은 133,296,000원이고 미배당 16,704,000원은 매수인 인수 예상액입니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 1.5억
대항력 있는 조병관의 임차보증금은 150,000,000원으로 현재 최저매각가 136,000,000원보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 배당재원이 줄어들고, 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액은 커집니다.
입찰가만 내려가는 것을 가격 메리트로 판단할 수 없는 이유입니다. 현재 회차를 포함한 매각 시나리오에서 낙찰가와 조병관 인수 예상액의 합계는 약 1.5억원 수준입니다. 이는 조병관 한 사람의 보증금에 기초한 계산이며, 이정란 등의 별도 인수위험은 반영하지 않은 금액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 조병관 인수 예상 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 136,000,000원 | 16,704,000원 | 152,704,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 108,800,000원 | 43,523,200원 | 152,323,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 87,040,000원 | 64,926,720원 | 151,966,720원 |
실질취득 예상액 = 해당 회차 매각가 + 조병관 미배당 보증금 인수 예상액. 제시된 회차별 집행비용 추정 방식에 따라 총액에 소폭 차이가 있으며, 취득세·등기비용·명도비용과 다른 임차인의 인수위험은 제외한 금액입니다.
즉 최저매각가가 크게 낮아진 것에 비해 실제 취득 부담은 거의 줄지 않습니다. 입찰가가 싸 보인다는 이유만으로 응찰해서는 안 됩니다.
이 물건의 적정성을 판단하려면 최저매각가가 아닌 실질취득 예상액 약 1.5억원과 확인된 거래시세를 비교해야 합니다. 현재 확인된 실거래 가격이 없으므로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 가격상 저평가 또는 투자 메리트가 있다고 평가할 근거도 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,704,000원 |
| 1. 임차인 조병관 보증금 | 150,000,000원 | 133,296,000원 |
| 2. 근저당 · 최막래 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 유민지 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매 신청채권 · 조병관 | 171,735,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 계산에서는 집행비용 2,704,000원을 공제한 133,296,000원이 조병관의 임차보증금에 배당됩니다. 이 계산은 다른 임차인의 미확인 보증금, 조세채권의 실제 우선순위 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 조병관의 경매 신청채권과 보증금 채권의 중복관계도 별도 확인이 필요합니다.
반면 선순위 대항력을 가진 조병관의 임차보증금 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당과 선순위 임차보증금의 인수는 법률상 성격이 다릅니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원공업고등학교 북측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물의 6층 604호입니다. 사용승인일은 2003.05.28이며, 석재붙임·드라이비트 등의 외벽 마감과 샷시 창호를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 조병관의 임차권등기에는 주거 관련 임대차 사항이 기재되어 있어 실제 주거용 사용과 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 주차장, 승강기, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~6m의 포장도로에 접하며, 토지는 북서측으로 완만하게 내려가는 부정형입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구에 해당하며, 소로3류와 접합니다. 학교 관련 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한도 적용됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 업무시설인 오피스텔로서 동일 물건의 실제 거래가격과 임대수요를 확인해야 합니다. 특히 선순위 임차권이 남는 상태에서는 표면적인 낙찰가만으로 환금성이나 수익성을 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조병관 보증금 인수 확인. 150,000,000원 중 현재 예상 미배당액 16,704,000원의 매수인 인수 여부를 매각물건명세서 원본과 배당관계에서 확인해야 합니다.
- 이정란의 임대차관계. 2022.07.22 전입의 원인, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 현재 권리 존속 여부를 확인해야 합니다. 별도의 선순위 보증금이 존재하면 예상 취득비용이 증가할 수 있습니다.
- 김선미의 신고 내용. 2023.08.28 전입, 2025.10.21 배당요구 관련 서류를 확인하고 보증금과 우선변제 여부를 검토해야 합니다.
- 성명 미상 기록 확인. 실제 점유자 또는 별도 임차인이 있는지 확인하고 전입·보증금·점유개시 관계를 조사해야 합니다.
- 조병관의 채권 관계. 임차권등기권자와 경매 신청채권자가 동일합니다. 보증금 채권과 청구금액 171,735,616원의 관계 및 배당요구 경위를 확인해야 합니다.
- 배당순위 검토. 수원시 압류와 미확인 임차보증금, 우선변제 및 최우선변제 가능성이 실제 배당액에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액. 1회 유찰 시 152,323,200원, 2회 유찰 시 151,966,720원이라는 조병관 기준 실질취득 예상액을 중심으로 판단해야 합니다. 최저매각가 하락을 그대로 할인 이익으로 계산해서는 안 됩니다.
- 시세 확인. 동일 오피스텔의 최근 실거래 및 실제 임대수요를 확인하고, 약 1.5억원의 실질취득 부담이 적정한지 검토해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 조병관 외 다른 전입자들의 현재 점유와 퇴거 여부를 확인하고, 인도 및 보증금 정산에 필요한 비용과 절차를 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분, 취득 관련 세금, 추가 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 배당요구서와 임대차계약서를 직접 확인해야 합니다.
둘째, 이정란에게 별도로 인수해야 할 보증금이 존재하는가?
셋째, 약 1.5억원 이상의 실질취득 부담이 실제 오피스텔 시세에 비해 유리한가?
이 세 가지가 확인되기 전에는 신건뿐 아니라 유찰 후 입찰에서도 안전한 취득비용이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
수원 삼라오피스텔 604호는 낙찰가격보다 선순위 임차보증금 인수구조가 중요한 경매물건입니다. 말소기준권리인 최막래 근저당권보다 앞선 임차인 조병관의 보증금은 150,000,000원이고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
현재 최저가 136,000,000원에 낙찰되면 조병관의 미배당 보증금 16,704,000원을 더한 실질취득 예상액은 152,704,000원입니다. 2회 유찰되어 최저가가 87,040,000원으로 떨어져도 보증금 인수액 증가로 실질취득액은 151,966,720원 수준에 머뭅니다.
더 큰 문제는 이정란의 선순위 전입과 보증금 미상입니다. 조병관 외에도 별도로 인수해야 할 임차보증금이 존재할 가능성을 배제할 수 없으며, 실제 총취득비용은 현재 계산보다 커질 수 있습니다. 거래시세를 확인할 수 없어 약 1.5억원의 취득 부담이 저렴한지도 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 이미 확인된 선순위 보증금 인수구조만으로도 낮은 낙찰가의 이점이 제한되고, 다른 선순위 임차인의 미확정 위험까지 남아 있기 때문입니다. 현 단계에서는 입찰을 보류하고 임차관계·배당순위·실거래 시세를 먼저 확인하는 것이 타당합니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하는지를 확정하는 데 있습니다.
