수원지방법원 2025타경57789. 경기도 수원시 팔달구 인계동 743-21, 삼라오피스텔 3층 302호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 서순옥 씨이며 감정가와 최저매각가는 모두 1억 6,000만원입니다. 등기부에서 가장 먼저 주의해야 할 부분은 근저당권이 아닙니다. 2021년 5월 28일 설정된 현대해상화재보험의 채권최고액 9,240만원 근저당은 2021년 7월 26일 이미 해지 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023년 11월 20일 설정된 조병관 씨의 1억 5,000만원 가압류입니다.

문제는 이 기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있다는 점입니다. 이정란 씨는 2022년 7월 22일 주민등록을 이전하고 7월 23일 점유를 시작했으며, 보증금은 1억 8,000만원입니다. 김선미 씨도 2023년 8월 28일 전입하여 기준권리보다 앞선 점유자로 조사됐습니다. 김선미 씨의 보증금은 확인되지 않습니다. 두 사람의 권리관계를 단순히 후순위 가압류가 소멸한다는 이유만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당이 아닌 가압류

등기부상 현대해상화재보험의 근저당권은 2021년 5월 28일 설정됐지만 2021년 7월 26일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 말소기준권리로 취급하면 안 됩니다. 실제 기준은 2023년 11월 20일 갑구 5번 가압류입니다.

이후 2023년 12월 유민지 씨 가압류, 2024년 1월 민은기 씨 가압류, 2024년 3월 수원시 압류, 2024년 5월 SBI저축은행 가압류가 이어졌습니다. 2025년 9월 9일에는 조병관 씨의 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 2025년 11월에는 주택도시보증공사 명의의 2억 2,000만원 가압류도 등재됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험 확인

* 이정란 씨의 보증금 전액 매수인 인수는 배당 산정에 반영된 가정입니다. 등기부 원문에는 확정일자 2022.07.05가 기재되어 있어 배당 산정의 우선변제권 없음 판단과 대조가 필요합니다.

이정란 씨 — 보증금 1억 8,000만원. 임대차계약일은 2022년 7월 4일, 확정일자는 2022년 7월 5일, 주민등록일은 2022년 7월 22일, 점유개시일은 2022년 7월 23일입니다. 이 날짜들은 모두 기준권리인 2023년 11월 20일보다 앞섭니다. 2025년 12월 9일 주택임차권등기가 접수됐으며, 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 존재합니다. 배당요구도 접수된 것으로 확인됩니다.

여기서 중요한 것은 임차권등기 자체의 말소와 보증금 반환의무를 구별하는 것입니다. 임차권등기가 경매로 소멸하는 것과 선행 임대차의 대항력에 따른 보증금 인수 여부는 동일한 문제가 아닙니다. 배당 산정에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 보증금 1억 8,000만원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 다만 등기부 원문에 2022년 7월 5일 확정일자가 명시되어 있으므로, 우선변제권이 없다는 판단은 원본 매각물건명세서와 배당요구 내역을 통해 반드시 재검증해야 합니다.

김선미 씨 — 보증금 미상. 2023년 8월 28일 전입한 것으로 조사됐으며, 기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 용도도 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력 있다고 단정하거나 인수금액을 임의로 계산해서는 안 됩니다. 전입·점유 사실을 토대로 대항력 가능·미상으로 분류하며, 보증금이 확인되기 전까지 추가 인수 위험을 열어둬야 합니다.

두 사람 모두 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되지 않으므로 실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사 명의의 2억 2,000만원은 등기상 가압류로 확인되며, 이를 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 및 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

실질취득액 — 최저가 1억 6,000만원만 보면 안 된다

배당 산정에서 이정란 씨에게 돌아가는 배당액은 0원이며, 보증금 1억 8,000만원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 가정을 그대로 적용하면 신건의 실질취득액은 다음과 같습니다.

다음은 제공된 회차별 배당 시나리오에 기초한 비교입니다. 각 회차의 매수인 인수 가정액은 이정란 씨 보증금 1억 8,000만원으로 동일하게 반영했으며, 김선미 씨의 미상 보증금은 별도입니다.

위 실질취득액은 배당 시나리오의 이정란 씨 보증금 전액 인수 가정을 적용한 단순 합산입니다. 확정일자와 우선변제권 판단이 재확인되어 실제 배당액 또는 인수액이 달라지면 실질취득액도 달라집니다. 김선미 씨의 미상 보증금은 계산에서 제외했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원공업고등학교 북측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 구조이며 사용승인일은 2003년 5월 28일입니다. 위생·급배수, 주차장, 승강기 및 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구에 해당하며, 소로3류 접합 및 교육환경 보호구역 등 각종 제한사항이 존재합니다.
• 건물 상태. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 실제 이용 목적과 임대수요에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 임대관계가 확인되지 않고 임차인 2명의 권리 문제가 남아 있어, 명도와 임대차 정리 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. '인수권리 해당사항 없음'이라는 기재와 이정란 씨 보증금 1억 8,000만원 전액 인수 가정이 충돌합니다. 원본 명세서와 법원의 권리 판단을 반드시 확인해야 합니다.
• 이정란 임대차 확인. 계약일 2022.07.04, 확정일자 2022.07.05, 전입일 2022.07.22, 점유일 2022.07.23, 보증금 180,000,000원을 대조하세요. 임차권등기 및 배당요구 내역도 함께 확인해야 합니다.
• 우선변제권 재검증. 등기부에는 2022.07.05 확정일자가 기재되어 있지만 배당 산정은 우선변제권 없음으로 처리했습니다. 실제 임대차의 용도와 요건, 배당요구 및 배당 가능 여부를 법원 서류로 확인해야 합니다.
• 김선미 임대차 확인. 2023.08.28 전입일은 기준권리보다 빠릅니다. 보증금, 확정일자, 임대차계약서, 실제 점유 및 사용 용도를 확인하기 전까지 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
• 임차권등기와 명도. 임차권등기가 매각으로 소멸하는지와 선행 임대차에 따른 보증금 반환 문제가 어떻게 처리되는지를 분리해서 검토하세요. 단순한 등기 말소만으로 명도가 완료되는 것은 아닙니다.
• 보증기관 권리 구분. 주택도시보증공사의 2억 2,000만원 가압류는 등기상 채권으로 구분해야 합니다. 이를 실제 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
• 관리비·임대수요. 관리비 체납과 공용부분 부담, 실제 임대차 및 사용 상태, 오피스텔의 임대수요를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 관련 기록을 상호 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 임차인 인수가 먼저다”

이 물건은 신건 최저가 1억 6,000만원이라는 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 2023년 11월 20일 가압류가 말소기준이고, 그보다 앞서 전입한 임차인이 2명 존재합니다. 이정란 씨의 보증금은 1억 8,000만원이며, 배당 산정에서는 전액 매수인 인수로 처리됐습니다. 김선미 씨의 보증금도 확인되지 않아 추가 부담 가능성이 남습니다.

배당 가정을 그대로 적용하면 신건 실질취득 부담은 3억 4,000만원에 김선미 씨의 미상 보증금이 더해질 수 있습니다. 더욱이 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재와 배당 산정 결과, 이정란 씨의 확정일자 및 우선변제권 판단 사이에는 반드시 해소해야 할 불일치가 있습니다.

따라서 이 사건은 단순히 유찰을 기다려 최저가가 내려가기를 기대할 물건이 아닙니다. 우선변제와 대항력, 임차보증금의 실제 인수 범위가 확정되어야 적정 입찰가도 계산할 수 있습니다. 현재 판단은 입찰 보류. 임차인별 보증금과 매수인 인수 여부가 명확해지기 전까지는 신건 최저가나 유찰 후 최저가 모두 투자 판단의 기준으로 삼지 않는 것이 안전합니다.