수원지방법원 2025타경57789. 수원시 팔달구 인계동 743-21, 삼라오피스텔 2층 203호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 147,000,000원으로 유찰 없는 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 18일입니다. 소유자는 서순옥 씨로, 2021년 10월 19일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 110,000,000원입니다.

등기부만 보면 오래된 근저당권은 이미 말소됐고, 2023년 11월 20일 조병관의 가압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 여러 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2명이 존재하며, 두 사람의 보증금이 확인되지 않습니다. 이 부분이 실제 취득원가와 입찰 여부를 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 정리되지만 임차인 확인이 핵심

등기부상 을구의 근저당권은 2005년 5월 6일 국(수원세무서)을 근저당권자로 하여 채권최고액 105,000,000원으로 설정됐으나, 2006년 1월 27일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 근저당권은 확인되지 않습니다.

갑구 4번 서순옥의 처분금지가처분도 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현 소유자 서순옥은 2021년 8월 25일 매매를 원인으로 2021년 10월 19일 소유권을 이전받았습니다.

현재 경매의 권리 기준은 2023년 11월 20일 조병관의 가압류입니다. 이후 유민지·민은기의 가압류, 조병관의 강제경매개시결정, 수원시 압류, 주택도시보증공사의 가압류가 등재됐습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 확인 전 입찰 주의

조사된 임차인은 김선미와 이정란, 총 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류되지 않는 실제 임차인입니다. 두 사람 모두 배당요구를 했다는 점도 확인됩니다.

두 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2023년 11월 20일보다 빠릅니다. 다만 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 주택 인도와 점유, 주민등록 상태, 임대차계약 및 보증금 확인이 함께 필요합니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다.

우선변제권도 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 현재 자료만으로 인정 여부 및 배당액을 판단할 수 없습니다. 두 사람 모두 배당요구는 했지만, 배당요구 자체가 보증금 전액을 배당받는다는 의미는 아닙니다.

③ 시세·가격 검토 — 신건 1.47억, 가격 메리트 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 147,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 아직 감정가가 그대로 적용되는 신건입니다.

다만 이 물건은 오피스텔입니다. 아파트 실거래 평균이나 인근 주택 가격을 그대로 대입해서는 안 됩니다. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 전용면적·층·거래시점·임대수익 조건을 맞춘 실거래 비교가 필요합니다.

이 사건의 가격 검토는 일반적인 최저가 비교보다 먼저 임차인 보증금 확인을 거쳐야 합니다. 보증금 인수 가능성이 확인되면 실제 취득원가를 기준으로 다시 시세와 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

매각가 147,000,000원에서 집행비용 2,858,000원을 제외하면 조병관의 갑구 7번 가압류에 144,142,000원이 배당됩니다. 나머지 수치화된 채권은 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 수원시 압류와 갑구 10번 관련 채권액은 금액 미상으로 별도 산정되지 않았습니다.

이 배당 계산에는 임차인 최우선변제 및 당해세가 반영되지 않았습니다. 임차인 두 명의 보증금과 우선변제권이 확인되면 실제 배당관계와 매수인 인수위험은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 임차인 확인이 먼저

유찰 시나리오를 보면 매각가가 내려갈수록 선순위 채권자의 배당액도 줄어들고, 후순위 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 이 수치는 채권자 간 배당 구조를 계산한 것이지 임차인의 보증금 인수액을 확정한 것이 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원공업고등학교 북측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·주택·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 4~6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2003.05.28입니다. 위생·급배수·주차장·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔이므로 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 거래가격을 기준으로 평가해야 합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·방화지구 등이 기재되어 있으며, 상대보호구역과 비행안전제6구역 등 각종 제한사항이 있습니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 오피스텔의 동일 건물 실거래 및 거래량을 별도로 확인해야 합니다. 현재 비교 가능한 실거래 근거만으로 매각가의 적정성을 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인 최우선. 김선미·이정란의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입신고 및 확정일자를 각각 확인하세요. 두 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 명시 인수권리 해당사항없음이라는 기재가 임차인 조사내용과 어떤 관계인지 확인하고, 명세서의 임차인 관련 기재와 배당요구 내역을 대조하세요.
• 대항력·우선변제 분리 검토. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 인도와 점유를 확인하세요. 확정일자와 보증금이 확인되어야 우선변제 가능성도 판단할 수 있습니다.
• 실질취득액 산정. 낙찰가에 임차인 인수 가능 보증금과 기타 취득 관련 비용을 반영해 총투입액을 산정하세요. 낙찰가만으로 투자수익을 계산하지 마세요.
• 채권액 대조. 사건 청구금액 171,735,616원과 갑구 7번 가압류 150,000,000원의 차이를 확인하고, 신청채권자 및 각 채권자의 채권계산서를 살펴보세요.
• 수원시 압류 확인. 수원시 압류액이 금액 미상으로 배당 시뮬레이션에 별도 반영되지 않았으므로 관련 체납·압류 내역을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세 등 배당 계산에서 제외된 항목과 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 오피스텔 실거래 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 비교하고, 전용면적·층·내부 상태·임대차 조건을 함께 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 말소”와 “실질취득 안전”은 다르다

수원 삼라오피스텔 203호는 말소기준권리 이후의 등기상 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 현행 근저당권도 확인되지 않습니다. 등기부상 권리관계만 놓고 보면 정리 가능한 물건입니다.

그러나 이 사건의 진짜 쟁점은 임차인입니다. 김선미는 2023년 8월 28일, 이정란은 2022년 7월 22일 전입했습니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 전입일이 빠르고 배당요구도 했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 실제 대항력 및 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항없음이라는 기재만 믿고 인수액 0원을 전제로 입찰하는 것은 위험합니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다.

가격 역시 아직 판단할 근거가 부족합니다. 최저가 147,000,000원은 신건 감정가와 동일할 뿐이며, 오피스텔 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.