말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이나, 근린시설 공실 상태와 상업시설 특성상 환금성 확인이 필요해 B 평가.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 권리상 인수 위험은 없는 구조지만, 물건은 아파트가 아닌 공실 근린시설입니다. 가격 메리트보다 실제 임대·운영 가능성과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
감정가
267,000,000원
근린시설
최저매각가
44,875,000원
감정가 17%
매수인 인수
0원
임차인 없음
핵심지표
5회 유찰
가격 메리트 구간
울산지방법원 2025타경11450. 양산시 동면 석산리 금강프라자 3층 303호 근린시설입니다. 감정가는 2억6700만원이지만 5회 유찰을 거치며 현재 최저가는 4487만원까지 내려왔습니다. 권리관계는 2017년 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경11450
소재지
경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 3층303호
용도 / 이용상태
근린시설 · 공부상 교육연구시설 · 공실상태
소유자
주식회사금강프라자
감정가 / 최저가
267,000,000원 / 44,875,000원
매각기일
2026.07.23
청구액
1,023,100,000원
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2017.10.31 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸됩니다. 임차인은 확인되지 않았고, 매수인이 승계하는 권리는 없습니다.
② 예상배당표 (최저매각가 44,875,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,207,750원
근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합
234,000,000원
43,667,250원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
5회 유찰 후 감정가 대비 17% 가격.
③ 입지·환금성 검토
입지. 양산시 동면 석산리 석산교차로 남서측 인근 금강프라자 내 위치합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
환경. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 근린생활시설 밀집 지역입니다.
현황. 교육연구시설로 조사되었으며 공실 상태입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 인수 위험이 없습니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⚠️ 가격보다 중요한 점 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 근린시설은 주거시설과 달리 임대수요와 실제 활용 가능성이 중요합니다. 공실 상태인 만큼 낙찰 후 운영 계획 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
공실 확인. 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 활용·임대 계획을 세워야 합니다.
상권 검토. 근린시설은 주변 수요와 업종 적합성이 가격 결정에 큰 영향을 줍니다.
관리비 확인. 집합건물 특성상 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
권리 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 용도가 핵심”
이 물건은 5회 유찰로 가격 매력은 크게 올라왔습니다. 또한 말소기준권리 이후 권리가 정리되어 매수인 인수 부담도 없습니다. 다만 아파트처럼 단순 비교 가능한 상품이 아니라 근린시설 공실 물건이라는 점이 핵심입니다. 낙찰가는 낮지만 실제 활용성과 임대 가능성을 검토한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
