매력지수 B등급 · 인수 위험은 없고 최저가는 크게 낮아졌으나 공실 근린시설의 환금성이 핵심
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 5회 유찰·공실 근린시설로 임대 및 매각 환금성 검토가 필요해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 감정가의 16.8%까지 내려왔습니다. 등기상 인수 위험은 없지만, 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 공실 근린시설의 임대·환금성입니다.
감정가 / 최저가
279,000,000원 / 46,892,000원
5회 유찰
유찰 후 비율
16.8%
감정가 대비
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
공실 근린시설
임대 가능성 확인 필요
울산지방법원 2025타경11450. 양산시 동면 석산리 금강프라자 3층 305호 근린시설입니다. 감정가는 2억7,900만원이지만 5회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 4,689만원까지 낮아졌습니다. 권리 구조는 단순합니다. 2017년 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 가격만 보고 접근하기에는 주의가 필요합니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 감정평가상 이용상태는 공실입니다. 낙찰 이후 실제 활용 또는 임대 가능성이 이 물건의 핵심 변수입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경11450 (임의경매)
소재지
경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 3층305호
물건종류
근린시설 · 금강프라자 3층 305호
소유자
주식회사금강프라자
감정가 / 최저가
279,000,000원 / 46,892,000원
신청채권자 / 청구
대형기선저인망수산업협동조합 / 1,023,100,000원
매각기일
2026.07.23
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2017.10.31 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 윤정상 근저당은 등기상 말소되었고, 2025년 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험도 없습니다.
② 배당 구조 — 근저당 미배당 발생
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,244,056원
근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합
247,000,000원
45,647,944원
소유자 교부
-
0원
현재 최저매각가 46,892,000원 기준입니다. 근저당 채권최고액 247,000,000원 대비 약 201,352,056원의 미배당이 발생하지만, 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.
매각대금 배분 (현재가)
회차별 최저매각가
5회 유찰 후 현재 46,892,000원, 추가 유찰 시 32,824,399원·22,977,079원 시나리오입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수액 0원 구조로 권리 위험은 낮습니다.
⚠️ 사업성 관점 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 감정평가상 이용상태가 공실입니다. 낙찰 후 직접 사용 또는 임대 가능성을 확인해야 합니다.
③ 입지·환금성 메모
입지. 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 석산교차로 남서측 인근 금강프라자 내 위치합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 위치해 대중교통 접근은 보통입니다.
환경. 주변은 각종 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
이용상태. 공부상 교육연구시설이며 공실 상태입니다.
토지·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 북측 폭 35m 이상 도로와 접합니다.
④ 입찰 체크리스트
공실 확인. 낙찰 전 현장 확인을 통해 실제 사용 가능성과 임대 수요를 확인해야 합니다.
관리비 확인. 집합건물 특성상 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
유찰 분석. 5회 유찰은 가격 매력이지만 시장의 낮은 수요를 반영할 수도 있습니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 활용성이 관건”
이 물건은 5회 유찰로 진입 가격은 크게 낮아졌고, 권리상 인수 위험도 없습니다. 다만 근린시설 경매에서 중요한 것은 단순 할인율이 아니라 낙찰 후 활용 가능성입니다. 공실 상태인 만큼 임대 수요와 업종 적합성을 확인한 뒤 접근하는 것이 바람직합니다.
