한 줄 평 감정가 2.44억에서 5회 유찰 후 4,100만원까지 떨어진 근린시설입니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수 부담은 0원입니다. 다만 주거용이 아닌 공실 근린시설이므로 가격보다 임대 가능성과 환금성이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
244,000,000원 / 41,009,000원
5회 유찰
최저가 비율
16.8%
감정가 대비
매수인 인수
0원
소멸 대상 권리
핵심지표
공실 근린시설
환금성 확인 필요
울산지방법원 2025타경11450. 경상남도 양산시 동면 석산리 금강프라자 3층 306호 근린시설입니다. 감정가는 244,000,000원이었으나 현재 최저매각가는 41,009,000원으로 떨어졌습니다. 권리관계는 2017년 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11450 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 3층306호 도로명주소: 경상남도 양산시 동면 금오로 256 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사금강프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 41,009,000원 |
| 청구액 | 1,023,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 이용상태 | 공부상 교육연구시설이며 공실상태 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2017.10.31 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 후순위 근저당권, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 대상은 없으며, 매수인이 별도로 인수하는 권리는 없습니다.
② 가격 분석 — 유찰로 크게 낮아진 최저가
감정가 244,000,000원에서 5회 유찰 후 최저가는 41,009,000원이 되었습니다. 현재 최저가는 감정가 대비 약 16.8% 수준으로 낮아졌지만, 근린시설은 주거용과 달리 임대수요와 실제 사용 가능성이 낙찰 이후 가치를 결정합니다.
⚠️ 공실 근린시설의 핵심 체크 감정평가상 이용상태는 공실입니다. 낮은 낙찰가격만으로 판단하기보다 석산교차로 인근 상권, 임대 가능성, 관리비 부담 등을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,009,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,138,162원 |
| 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 218,400,000원 | 39,870,838원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
최저매각가 기준 근저당 채권최고액 218,400,000원 중 39,870,838원이 배당되고 178,529,162원이 미배당으로 남습니다. 다만 매수인에게 채무가 승계되는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
5회 유찰 후 최저가는 감정가의 17% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 인수액 0원입니다.
⛔ 운영 관점 공실 근린시설은 낙찰 후 임대 또는 직접 활용 계획이 중요합니다. 낮은 가격이 곧 높은 수익성을 의미하지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 양산시 동면 석산리 석산교차로 남서측 인근으로 근린생활시설·숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 위치합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역입니다.
- 환금성. 주거용 대비 매수층이 제한될 수 있어 임대수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 실제 사용 가능 여부와 임대 가능성을 현장 확인하세요.
- 관리비 확인. 집합건물 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 등기부와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 가격 판단. 낮은 최저가보다 향후 활용 계획을 기준으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 활용성이 승부처”
이 물건은 5회 유찰로 가격 부담이 크게 낮아졌고 권리상 인수 위험도 없습니다. 하지만 근린시설 공실 물건인 만큼 낙찰 이후 임대·운영 계획이 없다면 환금성 문제가 남습니다. 결국 핵심은 권리가 아니라 낙찰 후 어떻게 사용할 것인가입니다.
