울산지방법원 2025타경11661. 울산 남구 삼산동 ‘태화강더뷰’ 11층 1101호, 전용 24.4252㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가 95,100,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 32,619,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 최근 12개월 실거래 평균 86,900,000원의 37.5%이므로 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 먼저 봐야 할 권리가 있습니다. 임차인 박슬기는 2021년 12월 13일 주민등록, 2021년 11월 22일 확정일자를 갖추었고, 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 확인됩니다.

보증금은 90,000,000원입니다. 현재 최저매각가를 전제로 하면 집행비용 987,142원을 제외한 31,631,858원이 임차인에게 배당되고, 나머지 58,368,142원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가 32,619,000원만을 취득비용으로 보면 안 됩니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 90,987,142원으로, 최근 12개월 평균 86,900,000원과 최신 거래 86,500,000원보다 오히려 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기지만 대항력은 먼저 생겼다

이 사건의 기준권리는 2025년 4월 17일 경매개시결정입니다. 임차권등기 자체는 2025년 7월 22일로 그 뒤에 등기됐지만, 임차인 박슬기의 주민등록일은 2021년 12월 13일, 점유개시일은 2021년 12월 10일입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 등기 순위만 보고 임차권등기가 매각으로 소멸하니 부담이 없다고 판단하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 32,619,000원이 아니라 90,987,142원으로 봐야 한다

태화강더뷰 전용 24.43㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 84,000,000원~90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 86,900,000원, 가장 최근인 2026년 3월 거래는 86,500,000원입니다. 최저가는 최근 시세의 37.5%까지 내려왔지만, 이 사건은 대항력 보증금 인수형이므로 할인율 37.5%를 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.

현재 회차 실질취득 90,987,142원은 최근 12개월 평균 86,900,000원뿐 아니라 실거래 최고 90,000,000원도 웃돕니다. 즉 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34% 수준까지 내려왔다는 사실 자체는 매수자 가격 메리트가 아닙니다. 임차보증금 미배당액이 그만큼 커져 총취득 부담을 다시 끌어올리기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,619,000원 가정)

현재 최저매각가 32,619,000원 기준 예상치입니다. 집행비용 987,142원과 임차인 배당 31,631,858원으로 매각대금이 소진되고, 임차보증금 미배당액 58,368,142원은 매수인이 인수합니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 삼신초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 24.4252㎡입니다. 태화강더뷰는 195세대, 사용승인일은 2017.06.21입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(삼산지구)이며 광로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 공부와 외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가됐습니다. 내부구조·관리상태·리모델링 여부는 응찰 전 재확인이 필요합니다.
• 경매 흐름. 현재 3회 유찰 상태이고 태화강더뷰 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 단순 유찰 횟수보다 대항력 보증금 인수 구조를 우선해 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 32,619,000원이 아닌 최저가 + 인수액 = 90,987,142원을 취득비용의 기준으로 잡아야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 박슬기 보증금 90,000,000원 중 예상배당 후 58,368,142원이 남는 구조입니다. 실제 배당액 변동 시 최종 인수액도 함께 다시 계산해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 90,810,999원·90,687,700원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 86,900,000원과 최신 거래 86,500,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 실질취득은 두 기준 모두 웃돕니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 내부구조·관리상태·리모델링 여부와 실제 점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아니다

이 물건의 최저매각가는 감정가 95,100,000원에서 32,619,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박슬기의 보증금은 90,000,000원이고, 현재 회차 미배당 예상액 58,368,142원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 판단 기준은 32,619,000원이 아니라 90,987,142원입니다.

최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 86,900,000원, 최신 거래는 86,500,000원입니다. 실질취득은 두 가격보다 높고, 추가로 한두 번 더 유찰돼도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 총부담은 90,000,000원 부근에서 유지됩니다. 낮은 최저가가 가격 메리트로 전환되지 않는 전형적인 대항력 인수형 사건입니다. 결론은 권리 부담 큼, 가격 메리트 없음입니다.