울산지방법원 2025타경11661. 울산 남구 삼산동의 태화강더뷰 11층 1101호입니다. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 전용면적은 24.4252㎡입니다. 2017년 사용승인된 195세대 건물로, 삼신초등학교 북서측 인근에 자리합니다.

등기상 소유자는 윤치성으로, 2017년 10월 10일 거래가액 114,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2025년 4월 17일 망윤치성의 상속재산 파산관재인이 관련된 청산 목적의 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 일반적인 담보대출 연체에 따른 임의경매와는 구별해서 살펴봐야 하는 사건입니다.

입찰자가 특히 조심해야 할 부분은 경매개시결정 이후인 2025년 7월 22일 등기된 주택임차권입니다. 등기 시점만 보면 후순위 권리로 보이지만, 임차인의 전입일과 점유개시일은 2021년 12월입니다. 매각물건명세서도 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 늦게 등기된 임차권이라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 임차인의 대항력이 핵심

등기상 경매개시결정은 2025년 4월 17일입니다. 그러나 박슬기 임차인은 그보다 앞선 2021년 12월 10일 점유를 개시하고, 2021년 12월 13일 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2021년 11월 22일입니다. 따라서 임차권등기가 2025년 7월 22일 이루어졌다는 사실만으로 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박슬기 임차인의 배당요구 관련 일자는 2025.07.22이며, 같은 날 주택임차권등기명령에 따른 등기가 이루어졌습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금 90,000,000원은 실제 임차인 1명의 보증금입니다.

2017년 소유권보존 당시 설정된 신탁등기와 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 반면 박슬기 임차인의 보증금 인수 문제는 별도로 남아 있습니다. 특히 이 사건은 상속재산 청산을 위한 형식적 경매이므로, 경매개시결정의 말소 효과뿐 아니라 선행 임차권의 대항력과 매각조건을 함께 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

태화강더뷰 동일 면적대인 전용 24.43㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 86,900,000원, 최신 거래는 2026년 3월 86,500,000원입니다.

최근 실거래는 84,000,000원~90,000,000원 범위입니다. 최저매각가 11,188,000원만 놓고 보면 최근 실거래 평균의 12.9%에 불과합니다. 그러나 낙찰자가 인수할 수 있는 보증금을 포함하면 판단이 완전히 달라집니다.

특히 보증금 90,000,000원이 현재 최저매각가보다 높다는 점이 중요합니다. 매각가격이 더 내려가면 임차인의 배당액도 줄어들고, 반대로 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 비용을 제외한 실질취득 부담은 보증금 수준인 약 90,000,000원으로 사실상 고정되는 구조입니다.

현재 추정 실질취득액이 보증금보다 다소 높은 이유는 배당표에서 집행비용 601,384원을 먼저 공제했기 때문입니다. 집행비용을 반영한 현재 회차의 추정 총부담은 90,601,384원입니다. 이 금액은 취득세·명도비·기타 부대비용을 더하기 전의 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 11,188,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 5.4%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 경매개시결정 관련 채권액은 확정되지 않아 예상배당 0원으로 표시한 것이며, 채권 자체가 존재하지 않는다는 의미는 아닙니다.

현재 회차에서 임차인 박슬기가 배당받을 것으로 추정되는 금액은 10,586,616원입니다. 보증금 90,000,000원 중 나머지 79,413,384원은 매수인 인수 예상액입니다. 이 금액은 매각대금에서 공제해 주는 할인액이 아니라, 낙찰대금 외에 별도로 부담할 수 있는 채무입니다.

회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 유지

시나리오를 보면 최저매각가가 11,188,000원 → 7,831,599원 → 5,482,119원으로 떨어져도, 예상 인수액은 79,413,384원 → 82,709,370원 → 85,016,559원으로 늘어납니다. 실질취득 부담은 세 회차 모두 약 90,000,000원대로 유지됩니다.

각 회차의 실질취득액이 조금씩 다른 것은 매각가격에 따라 추정 집행비용이 달라지기 때문입니다. 핵심은 보증금 90,000,000원이 매수인 부담의 사실상 하한선으로 작용한다는 점입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 삼산동 삼신초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 규모로 기본적인 위생·급배수·전기설비와 승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·삼산지구 지구단위계획구역입니다. 광로2류(폭 50m~70m)에 접하고 있으며, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 1,870,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 건물 이용. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 건물 부지는 공동주택 및 오피스텔 용도로 함께 이용되고 있으나, 본건의 평가상 용도는 아파트입니다.
• 현장 상태. 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 확인하지 못한 상태에서 외부 관찰과 공부를 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 195세대 규모의 소형 주거시설이며, 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 실거래 가격대가 84,000,000원~90,000,000원이고 본건 실질취득 부담은 그 상단을 웃돕니다. 소형 주거시설 특성과 내부상태에 따른 재매각 가격 차이를 주의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 을구 1번 박슬기 임차권의 보증금 90,000,000원과 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 대조하세요. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 79,413,384원입니다.
• 배당액 재계산. 집행비용 601,384원과 예상 임차인 배당액 10,586,616원은 추정치입니다. 실제 배당순위·당해세 등에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 추정 총부담 90,601,384원을 최근 12개월 평균 86,900,000원, 최신 거래 86,500,000원과 비교하세요. 낙찰가가 낮다고 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
• 추가 유찰 시나리오. 7회·8회 유찰 시 매각가가 더 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 입찰가만 보고 추가 유찰의 경제적 효과를 과대평가하지 마세요.
• 임차권 말소·명도. 임차권등기와 대항력 문제를 별도로 확인하세요. 보증금 잔액 부담을 해결하지 않은 상태에서 임차인의 퇴거 또는 임차권 말소가 자동으로 이루어진다고 가정하면 위험합니다.
• 형식적 경매의 법적 성격. 2025.04.17 청산을 위한 형식적 경매개시결정과 망윤치성의 상속재산 파산관재인 관련 절차를 확인하세요. 일반적인 담보권 실행 경매와 동일한 조건으로 단정하면 안 됩니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 내부구조, 관리상태, 수리 필요 여부를 직접 점검하세요.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목과 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용을 확인하세요. 실질취득 추정액에는 이러한 부대비용이 포함되지 않았습니다.
• 원본 서류 확인. 2026.07.28 발급된 등기사항전부증명서뿐 아니라 입찰 직전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·법원 사건기록 및 최신 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 1,118만원 ≠ 취득가 1,118만원”

이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 95,100,000원이 6회 유찰 끝에 11,188,000원까지 내려왔습니다. 일반적인 권리관계가 단순한 경매라면 큰 가격 인하로 볼 수도 있겠지만, 태화강더뷰 1101호는 전혀 다른 구조입니다.

임차인 박슬기의 보증금 90,000,000원은 매각대금보다 훨씬 크고, 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 최저가 기준으로 예상 인수액은 79,413,384원, 실질취득 부담은 90,601,384원입니다.

이 금액은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 86,900,000원보다 높고 최신 거래 86,500,000원도 웃돕니다. 추가로 유찰되더라도 낮아진 매각가만큼 미배당 보증금 부담이 늘어나는 구조라, 실질적인 가격 절감 효과는 제한적입니다.

여기에 청산을 위한 형식적 경매라는 절차적 특성, 실제 내부를 확인하지 못한 감정평가, 임차권등기와 명도 문제까지 고려해야 합니다. 6회 유찰이라는 사실은 매력적인 할인율의 증거가 아니라 인수권리를 다시 계산해야 한다는 경고에 가깝습니다.

결론은 가격 메리트 부족·대항력 인수 위험 중대·입찰 신중입니다. 임차보증금 문제를 해결할 명확한 조건 없이 최저가만 믿고 응찰하는 것은 바람직하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가격이 아니라 보증금 90,000,000원과 최종 인수 부담을 어떻게 처리하느냐입니다.