울산지방법원 2025타경11661. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 12층 1215호, 전용 24.4252㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가 98,000,000원에서 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 11,530,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 등기부를 살펴보면 이야기가 달라집니다. 이 물건에는 2021년부터 전입·점유한 임차인이 있고, 그 임차인의 84,000,000원 보증금이 전부 변제되지 않으면 매수인이 나머지를 부담해야 합니다.

특히 이번 경매는 일반적인 금융기관 담보권 실행과 다른 상속재산 청산을 위한 형식적 경매로 기재되어 있습니다. 소유자 윤치성의 상속재산과 관련해 경매가 진행되며, 등기부상 2025년 4월 17일 경매개시결정보다 앞선 임차권등기가 남아 있습니다. 따라서 최저매각가와 실제 취득에 필요한 자금을 분리해서 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권등기

권리분석의 핵심은 을구 3번 임대혁의 주택임차권등기입니다. 임대혁은 2021년 5월 17일 확정일자를 받고, 2021년 6월 17일 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 이후 2023년 6월 23일 임차권등기가 이루어졌습니다. 이는 자료상 말소기준으로 표시된 2025년 4월 17일 경매개시결정보다 앞선 권리입니다.

매각물건명세서에도 해당 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재하고, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 경매개시결정등기의 소멸 여부와 별개로, 임차인의 미변제 보증금 반환 부담이 남는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 인수금이 확정적인 쟁점

임대혁에게는 전입·점유에 기초한 대항력과 확정일자에 기초한 우선변제권이 인정되는 것으로 정리됩니다. 우선변제권이 있다는 사실이 곧 보증금 전액을 배당받는다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저매각가에서는 배당재원이 부족하기 때문에 임차인의 보증금 중 대부분이 미변제 상태로 남습니다.

③ 시세 비교 — 1,153만원이 아닌 8,461만원으로 비교해야 한다

태화강더뷰의 동일 면적대인 전용 24.43㎡ 실거래 12건을 비교하면, 최근 12개월 평균은 86,900,000원, 최신 거래는 2026년 3월의 86,500,000원입니다. 거래가는 84,000,000원부터 90,000,000원 사이에 분포합니다.

최저매각가 11,530,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 13.3%에 해당합니다. 그러나 이 비율로 가격 매력을 평가하면 안 됩니다. 실제로는 미배당 보증금 73,077,540원을 추가 부담할 가능성이 있으므로 실질취득금액은 84,607,540원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,530,000원 가정)

현재 최저매각가 그대로 낙찰되는 경우를 가정한 예상배당입니다. 집행비용은 607,540원으로 추정되며, 이를 공제한 10,922,460원이 선순위 임차인의 보증금에 배당되는 구조입니다.

집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치이며, 실제 배당표는 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 매각대금 배분액과 별도로 표시한 금액입니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 실질취득은 크게 줄지 않는다

이 물건에서 특히 중요한 부분은 유찰 시나리오입니다. 일반적인 권리관계가 단순한 경매물건이라면 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 이어집니다. 하지만 본건은 선순위 임차보증금 인수형이어서 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당금이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 삼산동 삼신초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2017년 준공된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 3층·지상 20층 규모입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 전용 24.4252㎡ 소형 주거물건입니다. 일반적인 중대형 아파트와 수요층이 다를 수 있어 실거주 수요와 임대 수요를 구분해 환금성을 검토해야 합니다.
• 토지이용규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구) 등에 속하며 광로2류(폭 50m~70m)와 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형으로 평가되었습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,870,000원/㎡, 토지면적 1,440㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 1215호의 전용면적이나 개별 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 공부상 상태 등을 바탕으로 평가한 점은 주의해야 합니다.
• 환금성. 195세대 규모의 도시형생활주택이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만, 6회 유찰 이력과 선순위 임차보증금 부담을 감안하면 재매각 용이성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액 기준으로 판단. 현재 최저가 11,530,000원이 아닌 84,607,540원을 기준으로 최근 실거래가와 비교하세요. 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산하지 않으면 경제성을 잘못 판단할 수 있습니다.
• 임차권등기와 배당요구 확인. 을구 3번 임대혁의 임차권등기, 2021.06.17 전입·점유, 2021.05.17 확정일자 및 배당요구 사실을 매각물건명세서·등기부와 대조해야 합니다.
• 인수액의 최종 확정 여부. 73,077,540원은 현재 최저매각가를 기준으로 한 예상액입니다. 실제 낙찰대금, 집행비용, 법정 배당순위 등에 따라 달라질 수 있으므로 확정적인 채무액으로 취급해서는 안 됩니다.
• 임차인의 점유와 명도. 임차권등기와 과거 점유개시 사실은 확인되지만 현재 실제 점유상태는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 정산과 명도 일정이 연결될 수 있으므로 임차인과의 권리관계 정리가 중요합니다.
• 과거 권리 중복 계산 금지. 2019년 노장환의 84,000,000원 전세권은 2021.06.17 말소되었습니다. 현재 임대혁의 84,000,000원 보증금과 별개의 과거 권리이므로 중복해서 인수금으로 계산하지 마세요.
• 형식적 경매의 특수성. 상속재산 청산을 위한 경매이므로 일반적인 근저당권 실행 경매와 동일하게 취급하지 않아야 합니다. 상속재산 파산절차와 관련된 처분·배당관계를 확인해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부구조, 유지관리상태, 수리 필요성, 설비상태 및 리모델링 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 관리비·추가비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 취득세·등기비용·명도비용을 별도 계산해야 합니다. 시세 대비 차이가 작아 추가비용이 수익성을 좌우할 수 있습니다.
• 실거래 비교의 한계. 2026년 3월 최신 거래 86,500,000원과 최근 12개월 평균 86,900,000원을 우선 참고하되, 층·향·내부상태 차이를 반영해야 합니다. 본건은 12층이고 최근 거래는 다른 층에서 발생했습니다.
• 매각기일과 서류 확인. 매각기일은 2026.11.05입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 최신 내용을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “1,153만원 낙찰”과 “8,461만원 취득”은 전혀 다릅니다

울산 태화강더뷰 1215호는 감정가 98,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 11,530,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 이 물건의 경제적 가격을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 임차인 임대혁의 보증금 84,000,000원이 존재하고, 배당으로 회수하지 못한 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다.

현재 최저가를 가정한 실질취득금액은 84,607,540원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 86,900,000원의 약 97.4%, 최신 거래 86,500,000원의 약 97.8%입니다. 약간 낮은 수준이지만 추가 취득비용과 내부상태 불확실성까지 감안하면 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기 어렵습니다.

더욱 중요한 것은 추가 유찰도 실질취득금액을 크게 낮추지 못한다는 점입니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나기 때문입니다. 6회 유찰이라는 이력, 도시형생활주택의 환금성, 내부 확인의 제약까지 고려하면 최저가의 낮은 숫자만으로 적극적인 입찰을 정당화하기 어렵습니다.