울산지방법원 2025타경11661. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 12층 1215호, 전용 24.4252㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가는 98,000,000원인데 세 차례 유찰되며 현재 최저가는 33,614,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%에 불과하지만, 이 사건은 할인율로 판단하면 안 됩니다. 임차인 임대혁의 전입·점유개시일이 2021.06.17이고 확정일자는 2021.05.17이며, 2023.06.23 임차보증금 84,000,000원의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.04.17이므로 이 임차권은 그보다 앞선 선순위 대항력 권리입니다.
매각물건명세서도 이 점을 명확히 합니다. 임대혁의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 33,614,000원을 전제로 집행비용 1,005,052원을 먼저 반영하면 임차인에게 배당되는 금액은 32,608,948원이고, 보증금 중 51,391,052원이 남습니다. 따라서 33,614,000원 + 51,391,052원 = 85,005,052원이 현 회차의 배당추정 기준 실질부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11661 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 12층 1215호 · 울산광역시 남구 번영로 266 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 24.4252㎡ · 지하3층 지상20층 건물 내 12층 1215호 |
| 등기상 소유자 | 윤치성 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 33,614,000원 (3회 유찰) |
| 현재 경매개시 | 2025.04.17 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 과거 권리 중 2017년 신탁과 금지사항등기는 이미 말소됐고, 노장환의 전세금 84,000,000원 전세권도 2021.06.17 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2023.12.18 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정 역시 2024.01.12 취하되어 2024.01.15 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 이 과거 권리가 아니라 2021.06.17부터 대항력을 갖춘 임대혁의 임차관계와 2023.06.23 임차권등기입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임대혁 | 제12층 제1215호 24.4252㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.17 / 2021.05.17 | 84,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 51,391,052원 인수 |
실제 임차인은 1명이며, 임대혁은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구가 있고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 우선변제권이 있다고 해서 미배당 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 현재 배당가정처럼 보증금 전액을 받지 못하면 남은 금액은 매수인에게 승계됩니다.
② 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금 84,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고 매수인이 인수할 미배당액은 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수금 증가로 되돌아오는 구조입니다. 집행비용 추정치 때문에 회차별 합계에 소폭 차이가 있지만 총부담은 84,000,000원대에서 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,614,000원 | 51,391,052원 | 85,005,052원 |
| 4회 유찰 시 | 23,529,800원 | 61,293,736원 | 84,823,536원 |
| 5회 유찰 시 | 16,470,859원 | 68,225,616원 | 84,696,475원 |
③ 실거래 비교 — 3회 유찰됐어도 가격 여유는 약 2%뿐
태화강더뷰 동일면적 24.43㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 86,900,000원, 최신 거래는 2026.03의 86,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 24.43㎡ | 16 | 86,500,000원 |
| 2026.02 | 24.43㎡ | 20 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 24.43㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 24.43㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 24.43㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2025.11 | 24.43㎡ | 16 | 87,000,000원 |
| 2025.11 | 24.43㎡ | 16 | 89,500,000원 |
| 2025.10 | 24.43㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 24.43㎡ | 20 | 87,500,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 20 | 87,000,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 11 | 85,300,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 17 | 90,000,000원 |
| 최근 평균 | 24.43㎡ | 12건 | 86,900,000원 |
표면 최저가 33,614,000원은 최근 평균의 38.7%에 불과하지만, 이는 선순위 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자입니다. 현 회차의 배당추정 기준 총부담 85,005,052원을 놓고 보면 최근 평균 86,900,000원보다 낮은 금액은 1,894,948원뿐입니다. 최신 거래 86,500,000원과의 차이도 1,494,948원입니다. 따라서 3회 유찰이라는 사실 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 1. 임차인 임대혁 보증금 | 84,000,000원 | 32,608,948원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 임대혁에게 32,608,948원이 배당되고 보증금 부족분 51,391,052원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 본건은 전용 24.4252㎡입니다.
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 삼신초등학교 북서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(삼산지구)이며 광로2류에 접합니다. 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층 지상20층 건물로 기본적인 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 거래 표본. 태화강더뷰는 195세대, 2017.06.21 준공이며 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 경매물건 평균 유찰횟수는 3.1회입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 확인이 곤란해 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 상한 설정. 현재 33,614,000원에 낙찰되더라도 배당추정 기준 인수금 51,391,052원을 합친 85,005,052원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 임대혁은 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있으므로 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 변합니다.
- 84,000,000원 보증금 구조 확인. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가해 총부담은 84,000,000원대에서 크게 벗어나지 않습니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 86,900,000원과 최신 거래 86,500,000원을 기준으로 실질취득가와 비교해야 합니다.
- 내부상태 재확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했으므로 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 응찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,361만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 98,000,000원이 세 번 유찰되어 최저가 33,614,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 한 줄만 더 들어가면 그림이 완전히 달라집니다. 임대혁의 84,000,000원 임차보증금은 현재 경매개시보다 앞선 대항력 권리이고, 배당으로 전액 회수되지 않는 부분은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 배당가정에서는 그 인수액이 51,391,052원이라 낙찰대금과 합친 실질부담은 85,005,052원입니다. 최근 실거래 평균 86,900,000원보다 낮기는 하지만 차이는 1,894,948원에 그칩니다. 더 유찰돼도 인수액이 커지면서 총부담은 84,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가 할인율은 크지만 실질 가격 할인은 작다. 선순위 임차권의 인수 구조를 이해하지 못하면 3천만원대 물건으로 오인하기 쉽고, 이해하고 나면 실질적으로는 최근 시세에 매우 근접한 물건입니다.
