울산지방법원 2025타경11661. 울산 남구 삼산동 ‘태화강더뷰’ 20층 2015호로, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 등기부상 현재 소유자는 윤치성이며, 2017.09.04 소유권이 이전됐습니다. 을구 근저당이나 갑구 압류·가압류는 확인되지 않고, 현재 경매개시결정은 2025.04.17 청산을 위한 형식적 경매로 기재되어 있습니다. 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 98,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 33,614,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적 최근 12개월 실거래 평균은 86,900,000원, 최신 거래는 2026.03 86,500,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 38.7%로, 단순 가격 비교에서는 큰 격차가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11661 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 20층 2015호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 24.4252㎡ · 지상20층 중 20층 |
| 소유자 | 윤치성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 33,614,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.04.17 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 담보권 없이 진행되는 형식적 경매
임차인 조사 내역 없음. 등기부에는 근저당·압류·가압류가 없고, 2017년 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 2025.04.17 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 33,614,000원 vs 최근 평균 86,900,000원
태화강더뷰 전용 24.43㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 86,900,000원, 최저 거래는 84,000,000원, 최고 거래는 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 24.43㎡ | 16 | 86,500,000원 |
| 2026.02 | 24.43㎡ | 20 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 24.43㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 24.43㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 24.43㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2025.11 | 24.43㎡ | 16 | 87,000,000원 |
| 2025.11 | 24.43㎡ | 16 | 89,500,000원 |
| 2025.10 | 24.43㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 24.43㎡ | 20 | 87,500,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 20 | 87,000,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 11 | 85,300,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 17 | 90,000,000원 |
| 평균 | 24.4252㎡ | 12건 | 86,900,000원 |
최근 거래가격은 84,000,000원~90,000,000원 범위에 모여 있습니다. 최신 거래인 2026.03 거래도 86,500,000원으로 최근 평균과 비슷한 수준입니다. 반면 현재 최저매각가는 33,614,000원으로 최근 12개월 평균의 38.7%에 불과합니다. 가격 숫자만 놓고 보면 최근 실거래권과의 차이가 매우 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,608,948원 |
배당자료는 현재 최저가 33,614,000원을 가정하며, 집행비용 1,005,052원 외 계산에 포함된 채권 배당은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 32,608,948원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼신초등학교 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 태화강더뷰는 195세대이고 준공일은 2017.06.21입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(삼산지구)이며 광로2류에 접합니다. 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았으나, 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 12건 거래는 84,000,000원~90,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 현황조사와 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조·관리상태·리모델링 여부가 직접 확인되지 않은 평가이므로 입찰 전 현장 확인이 중요합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 98,000,000원에서 33,614,000원까지 내려왔고 단지 경매 평균 유찰횟수도 3.1회입니다. 가격만이 아니라 반복 유찰 배경을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 근저당·압류·가압류는 없고 배당자료상 인수액도 0원이지만, 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격 매력은 크지만, 현장 확인이 전제다
이 물건의 숫자상 장점은 분명합니다. 감정가 98,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 33,614,000원, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 86,900,000원의 38.7%입니다. 등기상 근저당·압류·가압류가 없고 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰횟수도 3.1회입니다. 특히 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상으로 기록된 점은 반드시 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 “가격은 강점, 권리는 단순, 최종 판단은 점유·내부상태 확인 후”로 정리하는 것이 적절합니다.
