울산지방법원 2025타경11661. 울산광역시 남구 삼산동 '태화강더뷰' 20층 2015호입니다. 전용면적은 24.4252㎡, 용도는 아파트(도시형생활주택)입니다. 2017년 준공된 195세대 규모 건물로, 이 사건은 등기부에 2025년 4월 17일 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 기재되어 있습니다. 채무자 측은 망 윤치성의 상속재산의 파산관재인으로 표시됩니다.

겉으로 드러나는 가격 차이는 매우 큽니다. 현재 최저매각가 11,530,000원은 최근 동일 면적 실거래 평균 86,900,000원의 13.3%에 해당합니다. 최신 거래인 2026년 3월 86,500,000원과 비교해도 큰 차이가 있습니다. 그러나 이미 6차례 유찰됐다는 것은 이 가격 차이만으로 낙찰 가능성이나 물건의 가치를 설명하기 어렵다는 뜻입니다. 입찰 전 매각조건과 점유상태부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 경매 성격이 다르다

등기부 흐름을 보면 최초 소유권은 주식회사코람코자산신탁 명의로 보존됐습니다. 이후 신탁등기가 이루어졌으나 2017년 9월 4일 윤치성 앞으로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기와 금지사항등기는 말소됐습니다. 따라서 그 신탁등기 자체를 현재까지 남아 있는 매수인 인수권리로 볼 근거는 없습니다.

2025년 4월 17일에는 갑구 5번 경매개시결정이 접수됐습니다. 이것이 현재 분석상 말소기준으로 제시된 권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 등기상 별도의 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 시세의 13.3%

태화강더뷰의 동일 면적(전용 약 24.43㎡) 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래기간은 2025년 8월부터 2026년 3월까지이며, 최근 12개월 평균은 86,900,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균과 이 표본의 최근 평균이 모두 86,900,000원으로 제시되지만, 가격 판단은 최근 거래와 최신 거래를 중심으로 했습니다.

최근 동일 면적 거래는 84,000,000원~90,000,000원 구간에 분포합니다. 최신 거래는 2026년 3월 16층 86,500,000원이고, 같은 20층 거래도 2026년 2월 89,000,000원, 2025년 10월 87,500,000원, 2025년 8월 87,000,000원이 확인됩니다.

이와 비교하면 현재 최저매각가 11,530,000원은 최근 실거래 평균의 13.3%로, 감정가 98,000,000원 대비로는 11.77%입니다. 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 전제에서는 실질취득가 역시 11,530,000원입니다. 그러나 이는 확인되지 않은 점유·임대차 위험과 취득 부대비용을 반영하기 전의 비교입니다.

③ 예상배당표 (매각가 11,530,000원 가정)

현재 회차 최저매각가로 낙찰된다는 가정 아래의 배당 추정입니다. 근저당이나 압류 채권이 확인되지 않아 별도 채권배당은 계산되지 않았습니다. 다만 상속재산 청산 경매에서 채권자 배당이 실제로 없다는 뜻은 아닙니다. 확인되지 않은 청산 관련 채권과 법정 우선채권은 아래 계산에 포함되지 않았습니다.

* 채권액 미확인으로 해당 채권을 배당 계산에서 제외한 산술 추정입니다. 실제 채권배당이 0원으로 확정됐거나 소유자 측이 10,922,460원을 수령한다는 의미가 아닙니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 청산 관련 채권 및 기타 우선채권 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격과 배당 시나리오

6회 유찰된 현재 회차와 추가 유찰 시의 가격 시나리오입니다. 추가 유찰에 따른 최저매각가는 확정된 향후 매각조건이 아니라 산출 시나리오이며, 실제 진행 여부와 가격은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다.

각 회차 인수액 0원은 현재 확인된 권리만을 반영한 계산입니다. 잔여액 역시 채권액 미확인 및 법정 우선배당 미반영 상태의 추정치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 삼산동 삼신초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 판단됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 주변 가로망 상태와 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2017년 준공된 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도와 면적. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 전용 24.4252㎡ 소형 주거공간입니다. 일반적인 중형 아파트와는 면적 및 수요 특성이 다르므로 동일 면적 거래를 기준으로 환금성을 검토해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 삼산지구 지구단위계획구역이며 광로2류(폭 50m~70m)에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이고 공동주택·오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,870,000원/㎡이며, 토지면적은 1,440.0㎡로 제시됩니다. 이는 대지 전체에 관한 정보로 개별 호실의 대지권 면적이나 토지가치를 의미하지 않습니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으며 내부구조와 관리상태 등은 외부 관찰 및 관련 공부를 기초로 평가됐습니다. 리모델링 여부와 실제 내부 상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 이 경매물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 일반 매매 거래가 존재한다는 사실과 경매 낙찰이 원활하게 이루어진다는 사실은 다릅니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 형식적 경매의 매각조건 확인. 상속재산 청산과 관련한 사건인 만큼 법원 매각물건명세서, 경매개시결정, 특별매각조건 및 파산재산 청산 관련 서류를 확인하세요.
• 매각 대상 호수 확인. 감정요항에는 1101호·1215호·2015호가 함께 기술되어 있습니다. 이번 매각목록에서 2015호의 매각 범위와 감정가 적용 범위를 명확히 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 임대차 조사. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았습니다. 현장 방문, 전입세대 관련 서류, 현황조사서, 매각물건명세서를 대조해 점유자의 지위와 보증금 인수 가능성을 확인하세요.
• 6회 유찰 사유 검증. 감정가 대비 최저가가 현저히 낮고 단지 평균 유찰 횟수보다 많은 유찰이 발생했습니다. 유찰 이력과 사건 진행기록을 확인하고, 실제 응찰 가능한 매각조건인지 검토하세요.
• 내부 상태·수리비. 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 누수, 설비 상태, 구조변경 및 수리 필요 여부를 확인하고 추가 비용을 산정하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
• 입찰보증금·진행상태. 실제 입찰보증금과 매각기일 변경 여부는 2026.11.05 입찰 전 법원의 최신 공고를 기준으로 확인하세요.
• 실거래 비교. 최근 평균 86,900,000원과 최신 거래 86,500,000원을 기준으로 삼되, 대상 호실의 실제 내부 상태와 권리·점유 조건이 비교 거래와 동일한지 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “시세의 13.3%라는 숫자보다 중요한 것”

울산 태화강더뷰 2015호는 숫자만 놓고 보면 매우 이례적인 경매물건입니다. 감정가 98,000,000원, 최근 실거래 평균 86,900,000원에 비해 현재 최저매각가는 11,530,000원에 불과합니다. 기존 근저당이나 압류도 확인되지 않아 등기상 인수액 계산은 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순한 '시세 대비 초저가 아파트'로 평가하기에는 중요한 미확인 사항이 남아 있습니다. 상속재산 청산을 위한 형식적 경매라는 절차적 특수성, 6회 유찰이라는 이력, 임대관계 미상과 내부 미확인이라는 현장 위험이 겹쳐 있습니다. 실제 취득 시 부담할 점유·명도 비용과 물건 상태가 확인되지 않은 이상, 실거래가와의 차이를 확정적인 수익으로 계산할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급(48점)입니다. 등기상 권리 부담이 적고 가격 차이가 크다는 점은 긍정적이지만, 반복 유찰과 청산절차, 점유·내부 미확인으로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 입찰 판단은 보류하고 현장과 매각조건을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.