창원지방법원 2024타경6294. 창원시 성산구 상남동복합빌딩 지하 1층 101호로, 감정평가상 위락시설이며 현황은 공실로 탐문된 물건입니다. 감정가 218,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 68,365,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 31.36%에 불과하지만, 권리관계에는 낙찰가와 별도로 계산해야 할 선순위 전세권 40,000,000원이 남아 있습니다.
을구 6번 김성자 전세권은 2008.06.26. 설정됐고 전세금은 40,000,000원입니다. 등기에는 존속기간이 2009.06.29.까지로 기재돼 있으나, 전세권설정등기가 말소되지 않았으며 매각물건명세서도 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 이 물건의 가격은 최저가만으로 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6294 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로15번길 5, 지하1층 101호 (상남동, 상남동복합빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 위락시설 · 감정 당시 공실 탐문 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물 내 지하1층 |
| 소유자 | 심미옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 68,365,000원 (4회 유찰, 감정가의 31.36%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행 / 1,355,417,624원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 공시지가 2,883,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 4,000만원 인수
2003년 중소기업은행 근저당 2건은 2006.07.28. 해지로 말소됐고, 2006년 해운대농업협동조합 근저당도 2011.12.30. 해지로 말소됐습니다. 2005년과 2009년 창원시 압류 역시 각각 해제돼 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 표시된 2011.12.29. 수산업협동조합중앙회 근저당과 2024.10.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 101호 전세권과 다른 호수 점유자를 구분
현황조사에 나타난 실제 점유자 3명은 모두 보증기관 승계가 아닌 개인 점유자입니다. 다만 각 점유 호수는 201호·202호·303호로, 본건 지하1층 101호와 다릅니다. 이들의 보증금을 101호의 인수액에 합산해서는 안 되며, 본건의 직접적인 인수 위험은 별도로 등기된 김성자 전세권 40,000,000원입니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고상용 | 201호 | 2023.09.27 | 30,000,000원 / 2,200,000원 | 없음 | 2024.11.06 | 미상 | 없음 |
| 김도영 | 202호 | 2024.08.06 | 40,000,000원 / 2,600,000원 | 없음 | 2025.01.02 | 미상 | 없음 |
| 이대남 | 303호 | 2022.05.10 | 30,000,000원 / 1,700,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 미상 | 없음 |
세 점유자의 전입신고는 2011.12.29. 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 다만 본건 101호와 다른 호수의 점유자이므로, 실제 매각목적물 범위와 각 호수의 포함 여부를 매각목록에서 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
| 현재 최저매각가 | 68,365,000원 |
|---|---|
| 인수 전세권 | 40,000,000원 |
| 최소 실질취득 | 108,365,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 31.36% |
| 감정가 대비 실질취득 | 49.7% |
최저가만 보면 감정가에서 149,635,000원 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 낙찰 뒤 전세권 40,000,000원을 인수하므로, 실제 자금 기준은 최소 108,365,000원입니다. 이 금액은 감정가의 약 49.7%입니다. 최저가 31.36%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 인수금액을 누락하게 됩니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 68,365,000원 | 40,000,000원 | 108,365,000원 | 4,101,265,570원 |
| 5회 유찰 시 | 47,855,500원 | 40,000,000원 | 87,855,500원 | 4,121,405,899원 |
| 6회 유찰 시 | 33,498,849원 | 40,000,000원 | 73,498,849원 | 4,135,504,130원 |
이 사건은 최저가가 내려가면 실질취득가도 내려가지만, 전세권 40,000,000원은 고정적으로 더해집니다. 현재 회차에서는 인수액이 최저가의 절반을 넘고, 6회 유찰 시에는 인수액이 최저가보다 커집니다. 어느 회차든 최저가와 실질취득가를 분리해 표시해야 하는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 68,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,630,570원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,040,000,000원 | 66,734,430원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 196,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 전세권 · 김성자 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,592,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 4,168,000,000원, 채권자 배당액은 66,734,430원, 미배당액은 4,101,265,570원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 지하1층 101호는 위락시설이며 감정 당시 현황 공실로 탐문됐습니다.
- 주위환경. 상남시장 북동측 상가지대로, 근린상가·위락 및 판매시설·숙박시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로가 있습니다.
- 설비. 공동위생설비·급배수설비·승강기설비·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 위락시설은 사용 목적과 영업 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있고, 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 김성자 전세권 40,000,000원이 매수인에게 인수된다는 명세서 문구와 말소 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 회차 자금계획은 최저가 68,365,000원이 아니라 최소 108,365,000원을 출발점으로 잡아야 합니다.
- 전세권자 점유·반환 관계. 전세권 존속기간 기재는 종료됐지만 등기가 남아 있으므로 전세권자 점유 여부와 반환채무 범위를 확인해야 합니다.
- 매각목적물 범위. 현황조사의 201·202·303호 점유자와 본건 101호의 관계를 매각목록·건축물대장·현황조사서에서 대조해야 합니다.
- 배당표 정합성. 등기상 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 실제 채권신고와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 관리비 미납. 현황조사 당시 관리비 미납이 있었으므로 관리주체를 통해 미납액과 공용부분 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 현재 내부 상태, 시설 철거·복구비, 위락시설 영업 가능 여부와 인허가 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 지하 위락시설의 실제 매매·임대 사례와 공실 기간을 조사해 최소 실질취득 108,365,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “31% 낙찰가가 곧 31% 취득가는 아니다”
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 218,000,000원에 비해 최저가가 68,365,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 김성자 전세권 40,000,000원을 인수하면 최소 실질취득가는 108,365,000원으로 올라갑니다. 여기에 관리비 미납, 위락시설 공실, 4회 유찰, 전세권자의 실제 점유·반환관계, 배당 시뮬레이션과 등기부의 불일치까지 확인해야 합니다.
최저가는 낮지만 권리가 단순하지 않고, 시세 근거도 없는 상태입니다. 감정가 대비 할인율을 매력으로 보기 전에 전세권 인수와 원본 정합성을 먼저 해소해야 합니다. 권리와 현장 확인이 끝나지 않은 상태에서는 저가 매수형이 아니라 고위험 검증형에 가깝습니다.
