* 108,365,000원은 전세금 40,000,000원을 매각대금과 별도로 전액 부담한다고 가정한 보수적 위험 시나리오입니다. 확정 인수액이나 확정 취득원가가 아니며, 예상배당과 존속 전세권의 관계를 확인하기 전에는 실제 부담액을 단정할 수 없습니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 부대비용도 포함하지 않았습니다.

창원지방법원 2024타경6294. 경상남도 창원시 성산구 상남동 상남동복합빌딩 지하1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 위락시설이며, 감정 당시 공실로 탐문됐습니다. 감정가 218,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 68,365,000원입니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 접근해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권이 매각 후에도 존속하기 때문입니다.

등기부에는 2008년 6월 26일 설정된 김성자 명의 전세권이 있습니다. 전세금은 40,000,000원, 설정 범위는 건물의 전부입니다. 이후 2011년 12월 29일 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 따라서 후순위 근저당권은 매각으로 소멸할 수 있지만, 앞선 전세권은 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 존재한 전세권

기존 중소기업은행 근저당권과 해운대농업협동조합 근저당권, 창원시 압류는 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 수산업협동조합중앙회 근저당권이며, 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 김성자 전세권은 그보다 선순위이므로 별도로 남습니다.

② 임차인·점유 현황 — 다른 호실과 지하101호를 구분해야 한다

현황조사 등에 나타난 임차인은 실제 임차인 3명입니다. 다만 임차 부분이 각각 201호·202호·303호이므로 이번 분석 대상인 지하1층 101호의 직접 임차인으로 혼동해서는 안 됩니다. 이들의 보증금을 지하101호 매수인 인수액에 단순 합산하는 것도 적절하지 않습니다.

대항력 판정은 2011.12.29. 말소기준권리와 각 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립은 단정하지 않았습니다. 위 세 임차인은 지하101호가 아닌 다른 호실의 임차인입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 31%가 실제 시세의 31%라는 뜻은 아니다

현재 최저매각가 68,365,000원은 감정가 218,000,000원의 약 31.36%입니다. 4회 유찰로 가격이 큰 폭 하락한 것은 분명합니다. 그러나 지하 위락시설이라는 용도와 매각 후 존속하는 선순위 전세권을 고려하면, 감정가 대비 할인율만으로 투자 수익이나 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

특히 이 물건은 지하 위락시설입니다. 아파트와 달리 활용 가능한 업종, 시설 상태, 임대수요, 영업 관련 인허가, 거래 유동성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 낙찰가가 낮아 보인다는 사실만으로 현재 시장에서 싸게 취득한다고 판단할 수 없습니다. 실제 매매·임대시장 가격을 확인하기 전까지 가격 메리트는 미확정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,365,000원 가정)

집행비용 1,630,570원은 추정치입니다. 위 표는 전세권자에게 40,000,000원을 배당하는 계산상 시나리오이며, 매각물건명세서의 전세권 인수 명시와 법률관계를 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권최고액은 확정된 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 매각가격뿐

유찰이 거듭될수록 매각대금이 줄어 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 채권의 미배당 증가를 매수인의 채무 증가로 오해해서는 안 됩니다. 반대로 선순위 전세권은 유찰 횟수가 많아진다고 자연스럽게 말소되는 권리도 아닙니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 성산구 상남동 상남시장 북동측 상가지대에 위치합니다. 주위에는 근린상가, 위락시설, 판매시설 및 숙박시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하고 대중교통을 포함한 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 물건 용도. 지하1층 101호는 위락시설로 이용되는 부분이며 감정 당시 공실로 탐문됐습니다. 실제 사용 가능 업종과 필요한 인허가를 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물로, 공동위생설비·급배수설비·승강기설비·소화설비 등이 있습니다.
• 도로. 건물 남서측에 폭 약 10m의 포장도로가 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토월중학교 상대보호구역에도 저촉됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,883,000원/㎡이며, 이는 해당 호실의 개별 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 지하 위락시설의 내부 시설 상태와 실제 사용 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업지역 내 지하 위락시설로서 일반 주거용 부동산보다 매수층과 활용방식이 제한될 수 있습니다. 4회 유찰이라는 경과를 감안하더라도, 저가 매각 가능성과 시장에서 다시 매도할 수 있는 가격은 별개입니다.
• 관리비. 현황조사 당시 미납 관리비가 확인됐습니다. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부담을 관리주체에 직접 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 여부 확정. 을구 6번 김성자 전세권 40,000,000원의 존속·말소 가능성, 실제 전세금 반환관계를 가장 먼저 확인하세요.
• 배당요구 및 전세권자의 권리 행사. 전세권의 실제 배당요구 여부와 법적 효력, 매각 후 등기 존속 여부를 검토하세요. 예상배당표에 전액 배당이 계산됐다는 이유만으로 인수위험이 사라진 것으로 판단하면 안 됩니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 매수인이 인수하는 권리로 명시된 내용을 최신 매각물건명세서·등기부와 대조하고, 해석이 불명확하면 입찰 전 법률전문가에게 확인하세요.
• 현재 점유 상태. 지하101호의 공실 여부를 다시 확인하고, 등기상 전세권자와 실제 점유자 사이의 관계 및 인도 가능성을 점검하세요.
• 다른 호실의 임차관계 구분. 201호·202호·303호 임차인의 보증금과 지하101호의 인수부담을 혼동하지 마세요. 실제 매각 대상 범위도 확인해야 합니다.
• 미납 관리비 확인. 현황조사 당시 미납이 있었으므로 관리비 잔액과 공용부분 미납액을 관리주체에 확인하세요.
• 시설 및 영업 인허가. 지하 위락시설의 현재 용도, 소방시설, 내부 구조와 원하는 업종의 사용 가능 여부를 현장 및 관계기관에서 확인하세요.
• 실제 시세·임대수익 검증. 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 인근 유사 지하 상업시설의 매매가격·임대료·공실 위험을 확인하세요.
• 권리와 배당의 불일치 해소. 전세권자에게 40,000,000원을 배당한다는 추정과 전세권이 매수인에게 인수된다는 명세서 내용을 법률적으로 정리하기 전에는 낙찰 후 부담액을 확정하지 마세요.

맺으며 — “감정가의 31%”보다 중요한 것은 4,000만원 전세권

이 사건은 숫자만 보면 관심을 끌 만합니다. 감정가 218,000,000원인 지하 위락시설이 네 차례 유찰되어 68,365,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 낙찰가격의 하락만 보고 안전한 저가 매입이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

핵심은 매각으로 말소되지 않는 김성자 명의 40,000,000원 전세권입니다. 전세금을 매각대금과 별도로 전액 부담하는 보수적 시나리오에서는 취득부담이 108,365,000원에 이릅니다. 예상배당에는 같은 전세금의 전액 배당이 반영되어 있으므로, 실제 법적 부담이 얼마인지는 반드시 별도로 확정해야 합니다. 여기에 지하 위락시설의 환금성, 4회 유찰, 관리비 미납까지 고려해야 합니다.

결론은 가격보다 권리 확인이 먼저인 고위험 물건입니다. 전세권 존속·배당·반환채무 관계가 명확하게 해소되고, 실제 상업시설 시세와 활용수익이 검증되기 전까지는 단순한 저가매수 후보로 평가하기 어렵습니다. 최저가의 매력보다 선순위 인수위험의 크기를 먼저 계산해야 합니다.