창원지방법원 2024타경6294. 경남 창원시 성산구 상남동의 상남동복합빌딩에 있는 근린시설 경매입니다. 등기부상 소유자는 심미옥이며, 2011년 12월 29일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,592,000,000원입니다. 이후 근저당권자의 승계인인 수협은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,355,417,624원입니다.

등기부에 나타나는 선순위 근저당권과 과거 압류 중 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리들은 이미 말소된 이력입니다. 현재 말소기준인 수산업협동조합중앙회 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 담보권은 없는 것으로 분석됩니다.

다만 이 사건은 일반 아파트 경매처럼 볼 수 없습니다. 상남시장 북동측 상업지대의 근린시설이며, 일괄매각 대상에 서로 다른 호실이 포함되어 있습니다. 특히 301호와 302호는 벽체가 제거되어 구분되지 않는 상태라는 점이 권리분석 못지않게 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당

2003년에 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 1,400,000,000원이었으나 2006년 말소됐습니다. 2006년 설정된 해운대농업협동조합 근저당권 574,000,000원도 2011년 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 매수인 인수 대상으로 계산해서는 안 됩니다.

신청채권자의 청구금액 1,355,417,624원과 근저당권의 채권최고액 1,592,000,000원은 서로 다른 기준의 금액입니다. 채권최고액 전체를 실제 확정채무로 단정해서는 안 되며, 매각대금에서 전액 회수하지 못하는 금액이 발생하더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 3명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사와 문건접수에서 확인되는 임차 관련 인물은 고상용·김도영·이대남, 실제 임차인 3명입니다. 다만 점유 호실은 각각 201호·202호·303호로, 이번에 표시된 301호와는 다른 호실입니다. 일괄매각 대상 전체의 점유관계를 확인할 때 구분해서 보아야 합니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰, 감정가의 31.36%

이 사건의 가격 흐름은 뚜렷합니다. 감정가 393,000,000원에서 시작한 근린시설이 4회 유찰되며 현재 최저가 123,245,000원까지 내려왔습니다.

향후 회차의 매각가는 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각기일 및 최저매각가의 확정과는 구별해야 합니다.

이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업시설입니다. 주변의 상업활동 수준, 임차 수요, 실제 사용 가능 상태, 공실 해소 가능성, 관리비와 향후 수선비 등이 시장가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 투자수익이나 재매각 차익을 예상해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,245,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이고, 최종 배당채권액이나 신청채권자에 대한 확정 배당액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오

매각가격이 내려갈수록 채권자에게 배당할 수 있는 금액도 줄어듭니다. 그러나 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 분석됩니다. 즉 경매채권의 미회수 위험과 매수인이 부담하는 인수 위험은 구별해서 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 창원시 성산구 상남동 소재 상남시장 북동측에 위치합니다. 주변은 근린상가, 위락시설, 판매시설 및 숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하며 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 본건 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물이며, 공동위생설비, 급배수설비, 승강기 및 소화설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로, 대체로 평탄한 가로장방형 토지입니다. 공시지가는 2,883,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 및 중점경관관리구역에 해당하며, 상대보호구역 등 제한사항이 확인됩니다.
• 이용상태. 301호와 302호는 근린생활시설로, 감정 당시 공실로 탐문됐습니다. 벽체가 제거되어 호실 간 구분이 없는 상태입니다.
• 환금성. 상업시설은 실사용 수요와 임대수익에 영향을 받습니다. 반복 유찰된 이력과 현재 공실 상태를 함께 고려해야 하며, 재매각 가능성은 별도 검토가 필요합니다.

⑦ 일괄매각·벽체 제거 — 이 사건의 핵심 변수

301호와 302호가 물리적으로 하나의 공간처럼 사용될 수 있는 상태라는 사실이 반드시 경제적 이점으로 이어지는 것은 아닙니다. 독립된 호실로 임대하거나 처분하려면 실제 사용 가능성과 필요한 정비 범위를 확인해야 합니다. 벽체 제거 상태가 향후 이용 및 매각에 어떤 영향을 미치는지가 핵심입니다.

또한 다른 호실과 관련하여 집합건축물대장상 합병·분할 이후 등기사항전부증명서가 정리되지 않은 이력이 확인됩니다. 일괄매각 대상 전체의 공부상 면적과 실제 이용 상태를 대조할 필요가 있습니다.

⑧ 관리비 미납 — 별도 확인이 필요한 부담

배당표에서 매수인 인수액이 0원으로 산정되더라도 관리비 부담까지 없다는 뜻은 아닙니다. 특히 공용부분 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 금액은 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다. 관리비 미납액은 입찰가 결정 전에 별도로 확인해야 합니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 31.36%라는 수치만으로 저가 매수 여부를 판단하지 마세요. 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격과 현재 시장에서의 매각 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 4회 유찰 원인. 가격 문제 외에 물건의 사용 상태, 일괄매각 조건, 상가 수요 및 환금성 문제가 있는지 점검하세요.
• 일괄매각 범위. 매각목록 전체를 확인하고 301호·302호의 물리적 구획과 권리 범위를 대조하세요.
• 실제 점유. 201호·202호·303호의 임차인과 301호·302호의 공실 상태를 구별해야 합니다. 현장 점유가 감정 당시와 동일한지 확인하세요.
• 임차인 권리. 확인된 3명의 전입은 모두 말소기준권리 이후입니다. 다만 입찰 전 최신 현황조사와 매각물건명세서로 점유 및 권리관계의 변동 여부를 재확인하세요.
• 관리비 체납. 현황조사 당시 미납이 확인된 만큼 공용부분 미납액과 실제 매수인 부담 가능액을 확인하세요.
• 복구·수선 비용. 301호·302호 사이 벽체 제거 상태와 내부 마감 상태를 확인하고 필요한 정비비용을 산정하세요.
• 임대수익 검토. 상업시설은 취득가뿐 아니라 실제 임대 가능성, 공실 기간 및 유지비용에 따라 투자 결과가 달라집니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 매각목록을 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 안전한 투자”

이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2011년 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이며, 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 3명 역시 모두 말소기준권리 이후 전입했으므로 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 권리 인수 위험이 낮다는 사실과 경제적 투자 위험이 낮다는 사실은 다릅니다. 감정가 393,000,000원에서 최저가 123,245,000원까지 내려오며 4회 유찰된 근린시설입니다. 단순히 큰 폭으로 떨어진 가격을 매력으로 평가할 수는 없습니다.

특히 301호·302호의 벽체 제거와 구분 없는 상태, 일괄매각 조건, 감정 당시 공실, 관리비 미납은 입찰 전 해결하거나 비용을 산정해야 할 변수입니다. 여기에 상업시설 특유의 임대수요 및 환금성 검증도 필요합니다.

결론은 ‘권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 물건 상태는 보수적으로 접근’입니다. 현 최저가가 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 실거래가격과 예상 임대수익을 검증하고, 일괄매각 대상의 실제 사용 가능 상태 및 관리비 부담을 파악한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.