창원지방법원 2024타경6294. 창원시 성산구 상남동 상남동복합빌딩 3층 301호 근린시설입니다. 감정가는 393,000,000원, 현재 최저매각가는 123,245,000원으로 4회 유찰돼 감정가의 31.36%까지 내려왔습니다. 소유자는 심미옥이며, 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행이 1,355,417,624원을 청구해 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기 흐름에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 현재 살아 있는 권리와 이미 말소된 권리입니다. 2003년 중소기업은행 근저당은 2006.07.28. 말소됐고, 2005년 창원시 압류도 2006.07.31. 해제에 따라 말소됐습니다. 2006년 해운대농업협동조합 근저당 역시 2011.12.30. 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2011.12.29. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당이며, 이 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6294 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로15번길 5, 3층 301호 (상남동, 상남동복합빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 3층 301호 · 현황 공실 탐문 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물 · 공동위생·급배수·승강기·소화설비 |
| 소유자 | 심미옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 123,245,000원 (4회 유찰, 감정가의 31.36%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,355,417,624원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 301호와 302호는 벽체가 제거돼 구분 없는 상태 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 권리는 이미 말소됐다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
조사된 실제 임차인은 고상용·김도영·이대남 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 세 임차인의 전입일은 모두 2011.12.29. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 고상용과 김도영은 배당요구를 했고, 이대남은 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고상용 | 201호 | 2023.09.27 | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 2024.11.06 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도영 | 202호 | 2024.08.06 | 40,000,000원 | 2,600,000원 | 2025.01.02 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이대남 | 303호 | 2022.05.10 | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 임차인의 보증금 합계는 100,000,000원이지만 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액에 합산되지 않습니다. 다만 점유부분이 201호·202호·303호로 조사돼 있으므로 일괄매각 전체 목록과 각 호실의 실제 점유관계를 매각물건명세서에서 다시 맞춰봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 31.36%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 123,245,000원으로 감정가 393,000,000원의 31.36%입니다. 표면적으로 할인 폭은 크지만, 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 비율만 보고 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누적배당 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,525,430원 | 2,525,430원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,400,000,000원 | 120,719,570원 | 123,245,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 574,000,000원 | 0원 | 123,245,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,592,000,000원 | 0원 | 123,245,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 123,245,000원 |
총 채권액 3,566,000,000원 중 채권자 예상배당은 120,719,570원, 미배당액은 3,445,280,430원입니다. 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 상남동 상남시장 북동측으로, 근린상가·위락시설·판매시설·숙박시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하고 대중교통을 포함한 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 301호와 302호는 내부와 바닥이 몰탈 등으로 마감돼 있고 감정 당시 공실로 탐문됐으며, 두 호실 사이 벽체가 제거돼 구분 없는 상태입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 10m의 포장도로가 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 토지는 평탄한 가로장방형 상업용 부지입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,883,000원이며 대지권 목적 토지의 면적은 830.3㎡입니다.
- 설비. 공동위생설비·급배수설비·승강기설비·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 301호와 302호가 벽체 제거로 구분 없는 상태이므로 매각 목록, 전유부분, 대지권과 실제 점유 범위를 일치시켜야 합니다.
- 원상복구비 산정. 호실 재분리, 내부 마감, 소방·전기·급배수 공사의 가능 여부와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 미납 확인. 현황조사 당시 관리비 미납이 있었으므로 관리사무소에서 공용부분 체납액과 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 임차인은 201호·202호·303호로 조사됐습니다. 일괄매각 전체 목록과 각 임차인의 실제 점유부분을 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당관계 재검증. 등기상 이미 말소된 근저당이 예상배당 항목에 포함돼 있으므로 최신 등기부, 채권계산서와 법원 배당자료를 확인해야 합니다.
- 가격 조사. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 동일 건물과 인근 상가의 매매가·보증금·월세·공실률을 직접 조사해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 공실·내부 상태·매각 범위·업종 제한·관리비 등 물건 자체의 문제인지 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격과 현장은 아직 검증 전
이 사건의 등기 구조는 겉보기보다 단순합니다. 말소기준보다 앞선 압류와 근저당은 이미 후속 말소등기가 있고, 현재 말소기준인 2011.12.29. 수산업협동조합중앙회 근저당도 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명 역시 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리됐다는 사실이 곧 저가 매수를 의미하지는 않습니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 31.36%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가가 없고, 301호와 302호의 벽체가 제거된 공실 상태이며 관리비 미납도 확인됐습니다. 예상배당에는 이미 말소된 근저당이 포함된 정합성 문제도 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 현장 복구비·임대수익·일괄매각 범위와 배당관계를 확인한 뒤에야 123,245,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
