창원지방법원 2024타경6294. 창원시 성산구 상남동 상남동복합빌딩 3층 303호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태도 근린생활시설입니다. 감정가 395,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 123,872,000원, 감정가의 31.36%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 비율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
권리관계에서는 2011.12.29. 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2024.10.10. 등기돼 매각으로 소멸합니다. 303호 점유자 이대남은 2022.05.10. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금 30,000,000원, 월차임 1,700,000원의 주거 점유가 확인되므로 낙찰 후 실제 사용 상태와 명도 절차는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6294 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로15번길 5, 3층 303호 (상남동, 상남동복합빌딩) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정상 근린생활시설 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 심미옥 (단독소유 · 2006.07.28. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 123,872,000원 (4회 유찰 · 감정가의 31.36%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행 / 1,355,417,624원 |
| 말소기준권리 | 2011.12.29. 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 1,592,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현존 권리를 구분해야 한다
등기 흐름에서 주의할 점은 과거 설정된 권리와 현재 살아 있는 권리를 섞어 보지 않는 것입니다. 2003.07.24. 중소기업은행 근저당권 2건은 2006.07.28. 모두 말소됐고, 2005.04.21. 창원시 압류도 2006.07.31. 말소됐습니다. 2006.07.28. 설정된 해운대농업협동조합 근저당권 역시 2011.12.30. 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 303호 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이대남 | 303호 | 주거 | 2022.05.10 | 30,000,000원 1,700,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이대남의 전입일 2022.05.10.은 말소기준권리인 2011.12.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원의 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자는 확인되지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 임차인의 배당 가능성 자체는 원본 문건으로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 31.36%라고 곧바로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 123,872,000원으로 감정가 395,000,000원의 31.36%입니다. 그러나 동일 건물이나 동일 용도의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 4회 유찰은 가격 하락의 기회인 동시에, 시장이 반복해서 응찰을 주저했다는 신호이기도 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 123,872,000원 | 31.36% | 121,337,792원 | 4,384,662,208원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 86,710,400원 | 21.95% | 84,749,613원 | 4,421,250,387원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 60,697,279원 | 15.37% | 59,204,728원 | 4,446,795,272원 | 0원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원이지만, 계산상 신청채권자 수협은행의 배당액도 모두 0원입니다. 이는 말소 완료된 과거 근저당이 선순위 배당 항목에 포함된 결과이므로, 회차별 미배당 수치를 입찰 의사결정에 그대로 적용하기 전에 실제 현존 채권과 배당순위를 재검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 등기 확인 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,208원 | 매각가의 약 2.0% 추정 |
| 1. 중소기업은행 근저당권 | 2,040,000,000원 | 121,337,792원 | 2006.07.28 말소 |
| 2. 중소기업은행 근저당권 | 300,000,000원 | 0원 | 2006.07.28 말소 |
| 3. 해운대농업협동조합 근저당권 | 574,000,000원 | 0원 | 2011.12.30 말소 |
| 4. 수산업협동조합중앙회 근저당권 | 1,592,000,000원 | 0원 | 현존 말소기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
표와 차트는 매각가 123,872,000원을 가정한 계산값입니다. 채권 총액 4,506,000,000원, 채권자 예상배당 121,337,792원, 미배당 4,384,662,208원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원입니다. 이미 말소된 권리가 포함돼 있으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상남시장 북동측에 위치하며, 주변은 근린상가·위락시설·판매시설·숙박시설 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하고 대중교통 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 대지 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로가 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 830.3㎡의 평탄한 가로장방형 상업용 부지이며, 공시지가는 2,883,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 토월중학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 시설. 공동위생설비·급배수설비·승강기설비·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 중소기업은행 근저당권 2건과 해운대농업협동조합 근저당권의 말소 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 배당순위 재산정. 말소 완료 권리를 제외한 현존 채권 기준으로 수협은행 배당액과 잉여 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 303호 점유 확인. 이대남의 실제 점유 여부, 계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 적법성. 근린생활시설의 주거 사용이 허용되는지, 원상회복이나 용도변경이 필요한지 관할 행정기관과 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 내부 실사. 내부 인테리어·벽지·타일 등 현 상태와 영업시설로 재사용할 때 필요한 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 동일 건물 또는 상남동 유사 근린시설의 최근 매매가·임대료·공실 기간을 조사해 응찰가 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 체납 비용. 공용부분 관리비, 당해세와 기타 체납금액을 관리주체와 집행법원에 확인해야 합니다.
맺으며 — “31% 가격보다 서류 정합성이 먼저다”
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 395,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 123,872,000원까지 내려왔고, 303호 점유자는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 싸 보이는 가격만으로 결론을 내리기에는 확인할 것이 많습니다. 근린생활시설인 303호가 주거로 사용되고 있고, 실거래 시세 자료가 없어 최저가의 적정성을 검증하기 어렵습니다. 무엇보다 등기상 이미 말소된 권리가 예상배당표의 선순위 채권으로 계산돼 있어 실제 배당구조를 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 원본 서류 대조는 필수. 이 사건은 낮은 최저가보다 등기·배당·현황의 정합성을 얼마나 정확하게 확인하느냐가 승부처입니다.
