창원지방법원 2024타경6294. 창원시 성산구 상남동 상남동복합빌딩 3층 303호, 근린시설 경매입니다. 소유자는 심미옥 씨이며, 등기상 핵심 권리는 2011년 12월 29일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,592,000,000원으로 기재되어 있고, 경매는 해당 채권자의 승계인인 수협은행이 신청했습니다. 경매개시결정은 2024년 10월 10일 등기되었습니다.

권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인들의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대상 303호의 임차보증금 30,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 395,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가가 123,872,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 31.36%라는 숫자만 보면 상당히 낮아 보이지만, 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익·공실·상권·환금성이 가격을 좌우합니다. 실제 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 저가 매물이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준

핵심은 2011년 12월 29일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액 1,592,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 낙찰대금으로 이 근저당권이 소멸하고, 그 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

과거 중소기업은행의 근저당권 2건(2,040,000,000원·300,000,000원)은 2006년 7월 28일 해지로 말소되었습니다. 2006년 설정된 해운대농업협동조합의 근저당권 574,000,000원도 2011년 12월 30일 해지로 말소되었습니다. 창원시 압류 역시 이미 말소된 사항입니다. 현재 유효한 압류·가압류가 별도로 확인되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대상 303호는 1명

조사된 실제 임차인은 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고가 아니라 각각 실제 임차인으로 분류됩니다. 다만 세 사람의 점유 호실이 다릅니다. 이번 경매 대상인 303호와 직접 관련된 임차인은 이대남 씨 1명이며, 고상용 씨와 김도영 씨는 각각 201호와 202호의 임차인입니다.

대상 303호의 이대남 씨는 2022년 5월 10일 전입했습니다. 말소기준권리인 2011년 12월 29일 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 낙찰자에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.

다만 대항력과 우선변제권은 다른 문제입니다. 확정일자와 최우선변제 적용 여부, 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다. 특히 현재 예상배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 31.36%, 하지만 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 123,872,000원입니다. 감정가 395,000,000원에서 4회 유찰된 결과로, 감정가 대비 31.36% 수준입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 내려왔지만, 이 수치는 감정가 대비 비율이지 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 상남동 상업지역의 근린시설입니다. 상가의 가격은 전용공간의 상태뿐 아니라 임대수익, 공실 위험, 임차인 구성, 주변 상권의 수요, 매각 가능성에 따라 달라집니다. 비교 가능한 동일 용도·상권의 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.

5회·6회 유찰 시 가격은 해당 회차 시나리오이며 실제 매각가격이나 다음 매각기일을 확정하는 수치가 아닙니다. 근저당 미배당액은 채권최고액 1,592,000,000원 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,872,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 계산하면 집행비용 약 2,534,208원을 제외한 121,337,792원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액 1,592,000,000원 기준 미배당액은 1,470,662,208원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

경매신청채권자의 청구액은 1,355,417,624원이며, 이는 근저당권의 채권최고액 1,592,000,000원과 구별해야 합니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일한 개념이 아닙니다.

배당 계산은 집행비용과 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으며, 실제 채권잔액·배당요구·임차인의 우선변제 요건에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 상남시장 북동측에 위치합니다. 주변은 근린상가, 위락시설, 판매시설, 숙박시설 등이 형성된 상가지대입니다. 일반적인 주거지역과는 상권의 성격이 다릅니다.
• 교통. 상남동복합빌딩까지 차량 진출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다. 건물 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물입니다. 공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 토지. 대지권의 목적이 되는 토지는 전체 830.3㎡이며, 대체로 평탄한 장방형의 상업용 건부지입니다. 공시지가는 2,883,000원/㎡입니다. 이는 전체 토지의 평가 정보이며 대상 호실의 전유면적과 혼동해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 상대보호구역(토월중학교)과 가축사육제한구역도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 대상 303호의 감정평가상 근린생활시설 이용과 임차인 조사상 주거 이용이 일치하지 않으므로 실제 내부 구조와 사용 형태를 확인해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 기재되어 있습니다. 별도로 조사된 303호 임차인 보증금·월세와 실제 계약관계를 대조하고, 현재 임대료 지급 여부 및 공실·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 상남동 상업지역이라는 입지적 장점은 있지만, 근린시설은 주거용 부동산과 매수 수요 및 환금성 구조가 다릅니다. 4회 유찰 사실을 고려해 임대수익률과 실제 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 303호 실제 사용 확인. 감정평가서상 근린생활시설과 임차인 조사상 주거 사용이 다릅니다. 현장 방문을 통해 내부 구조, 실제 점유, 사용 용도 및 건축물대장과의 일치 여부를 확인하세요.
• 303호 임대차 원본 확인. 이대남 씨의 보증금 30,000,000원과 월세 1,700,000원의 계약 내용, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 판단과 우선변제 여부는 구분해야 합니다.
• 201호·202호 구분. 고상용 씨와 김도영 씨는 다른 호실의 임차인입니다. 대상 303호의 임대차와 혼동하지 말고 매각 대상의 범위와 각 호실의 소유·점유 관계를 구분하세요.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에 공동담보목록 제2011-632호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 채권잔액, 경매 대상 부동산의 실제 배당관계를 등기부 원본으로 대조하세요.
• 임대수익 검증. 월세가 실제로 지급되고 있는지, 공실 가능성은 어느 정도인지, 주변 유사 근린시설의 임대료와 거래가격은 얼마인지 확인하세요. 감정가 대비 최저가 비율만으로 수익성을 판단하지 마세요.
• 명도와 관리비. 대항력이 없는 임차인이라도 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도 협의가 필요합니다. 관리비 체납, 공용부분 관리비, 시설물 수선비도 확인하세요.
• 규제와 용도 확인. 일반상업지역 및 지구단위계획구역 등 토지이용계획을 확인하고, 실제 사용 용도가 건축물대장 및 관련 규정에 부합하는지 점검하세요.
• 입찰 상한 설정. 낙찰가에 취득세·등기비용·명도비용·수선비 등을 합산하고, 실제 임대수익과 보수적인 매각가격을 기준으로 입찰 상한을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차계약 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 31%”가 곧 “시세보다 싸다”는 뜻은 아니다

창원 2024타경6294는 권리분석 측면에서 말소기준권리가 분명한 물건입니다. 2011년 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이며 매각으로 소멸합니다. 대상 303호 임차인 이대남 씨의 전입일도 그보다 늦어 대항력이 없으므로 현재 판단상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 좋은 투자라고 판단하기에는 아직 확인할 것이 많습니다. 4회 유찰로 최저가가 123,872,000원까지 내려왔지만, 근린시설의 실제 시세와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 감정평가서상 근린생활시설과 임차인 조사상 주거 사용이 다르다는 점도 가볍게 넘길 문제가 아닙니다.

특히 303호의 임차보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유를 확인하고, 해당 상권의 임대수익과 거래가격을 별도로 검증해야 합니다. 권리상 인수액이 0원이라는 장점은 있지만, 가격과 환금성까지 안전하다는 의미는 아닙니다.

최종 판단은 C등급. 권리상 인수 부담은 낮지만, 4회 유찰된 근린시설이라는 점, 비교 시세 검증의 필요성, 대상 호실의 실제 사용과 임대차 확인 위험을 함께 고려해야 합니다. 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 실제 임대수익과 시장가격을 기준으로 얼마까지 입찰할 수 있는가입니다.