의정부지방법원 2024타경81448. 고양시 덕양구 향동동 향기프라자 1층 101호 근린시설로, 감정평가 이용상태는 소매점입니다. 소유자는 원영덕이고, 2021.12.20. 설정된 중소기업은행 근저당 1,200,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격 쪽은 권리관계와 분리해서 봐야 합니다. 감정가 876,000,000원에서 이미 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 103,061,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 실거래 기반 시세 비교값이 없어 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 부족합니다. 특히 근린시설은 사용상태와 임대관계, 공실 여부, 수익성이 가격에 직접 영향을 주므로 ‘낮은 최저가 = 저평가’로 연결하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81448 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향기로 136, 1층101호 (향동동,향기프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매점 · 향기프라자 1층 101호 |
| 소유자 | 원영덕 |
| 감정가 / 최저가 | 876,000,000원 / 103,061,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,022,839,082원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행 | 2026.07.27 · 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.12.20. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 101호 외에 향기프라자 102호·103호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 서울경기양돈축산업협동조합 가압류, 중소기업은행 가압류, 고양시·국 등의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준호 | 101호 46.0㎡ | 2024.02.14 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 2024.11.20 |
| 이지현 | 103호 41.4㎡ | 2024.02.13 | 15,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 2024.12.23 |
김준호는 2024.02.14., 이지현은 2024.02.13. 전입으로 모두 2021.12.20. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 또한 조사자료에는 101호 김준호와 103호 이지현이 함께 기재돼 있으므로, 실제 입찰 대상인 101호의 점유 범위는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 서로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 6회 유찰, 그러나 시세와는 별개
현재 회차는 6회 유찰, 최저매각가 103,061,000원으로 표시돼 있으며 시나리오상 감정가의 12% 구간입니다. 다음 회차 시나리오는 72,142,700원, 그 다음은 50,499,890원입니다. 하지만 이 숫자는 감정가 대비 유찰 경로일 뿐, 실제 시장가치와의 차이를 직접 보여주는 지표는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,854원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 100,818,146원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 5,211,668원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 32,285,769원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 채권총액은 1,237,497,437원, 채권자 예상배당은 100,818,146원, 미배당액은 1,136,679,291원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 향기프라자 1층 근린시설이며 감정평가 이용상태는 소매점입니다.
- 입지. 향동중학교 남측 인근으로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상5층 건물이며, 외벽은 석재붙임·강화유리, 창호는 강화유리 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공시지가는 2,842,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 단정 금지. 감정가 876,000,000원에서 최저가 103,061,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론내리지 마세요.
- 101호 점유 확인. 김준호가 101호 46.0㎡를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 영업·점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 103호 기재 대조. 조사자료에 이지현의 103호 점유가 함께 기재돼 있으므로 이번 101호 매각 범위와 혼동이 없는지 원본을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 102호·103호와 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 담보의 매각·배당 상황을 함께 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 1,136,679,291원으로 남는 구조입니다. 추가 유찰 시 부족액은 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 ‘가격 메리트’는 다른 문제다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.20. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 두 사람의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가에서 크게 내려온 103,061,000원이지만 이미 6회 유찰된 근린시설이고, 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인폭만으로 ‘싸다’고 할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 반복 유찰의 원인, 실제 점유·임대상태, 수익성, 공동담보 및 세금 배당관계를 확인해 현재 가격이 실제 가치에 비해 적정한지를 검증하는 데 있습니다.
