의정부지방법원 2024타경81448. 고양시 덕양구 향동동 향기프라자 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가상 소매점으로 이용되는 상업용 집합건물이며, 등기상 소유자는 원영덕입니다. 2021년 12월 중소기업은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 가압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당에는 같은 건물 101호와 102호가 공동담보로 기재돼 있어 관련 호실의 담보·매각 범위를 함께 확인할 필요가 있습니다.

권리 구조만 보면 말소기준권리 이후의 가압류는 소멸 예정이고, 본 호실 임차인의 전입일도 말소기준보다 늦습니다. 하지만 말소되는 채권과 실제 점유·사용 문제는 별개입니다. 특히 근린시설에 주거 임차인이 신고돼 있는 점과 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락이 동시에 나타나므로, 시세 확인 없이 낮은 최저가만 보고 접근하는 판단은 경계해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 후순위 채권

말소기준은 2021.12.20 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 등기된 서울경기양돈축산업협동조합의 가압류 5,211,668원, 중소기업은행의 가압류 32,285,769원 및 임의경매개시결정 역시 소멸 예정입니다.

② 임차인 분석 — 103호 주거 점유와 101호 임차인 구분

확인된 실제 임차인은 김준호와 이지현, 총 2명입니다. 이 가운데 주소상 분석 대상인 103호의 임차인은 이지현 1명이며, 김준호는 별도 호실인 101호의 임차인으로 표시됩니다. 두 임차인을 103호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

두 임차인의 전입일은 모두 2021.12.20 말소기준권리보다 늦으며, 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 실제 배당액을 확정해서는 안 됩니다.

103호 임차인 이지현의 보증금은 15,000,000원입니다. 본건 예상배당에 따른 매수인 인수액은 0원이지만, 점유하고 있는 임차인과의 인도 절차는 별개입니다. 101호 김준호의 보증금 20,000,000원은 103호의 인수보증금에 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 88% 하락, 시세 할인은 미확인

감정가 788,000,000원에서 6회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 92,707,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 12%입니다. 절대적인 최저가격은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

회차별 가격은 시뮬레이션이며 실제 향후 매각기일이나 최저매각가격이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족액으로, 매수인의 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,707,000원 가정)

매각대금 92,707,000원에서 추정 집행비용 2,068,726원을 제외하면 중소기업은행 근저당권에 90,638,274원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 배분할 잔여금은 없으며 소유자 교부액도 0원입니다.

채권총액은 1,237,497,437원, 채권자 예상배당 합계는 90,638,274원, 미배당액은 1,146,859,163원입니다. 신청채권자인 중소기업은행의 청구액 1,022,839,082원 역시 전액 충족되지 않는 것으로 산정됩니다. 다만 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 공동담보 배당관계, 실제 피담보채무액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 결과를 달라지게 할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 향동동 향동중학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설이 소재하며, 감정평가상 주위 여건은 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임과 강화유리 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·승강기·기본 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다. 토지 면적은 893.0㎡이며, 상업용 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역입니다. 교육환경 상대보호구역과 비행안전구역 등도 해당하므로 실제 영업 가능 업종과 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,842,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 개별 상가의 시장가격이나 낙찰가를 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 103호의 주거 사용 기재는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 6회 유찰된 1층 근린시설로, 거래 가능한 시장가격과 재매각 소요기간을 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 감정평가상 임대관계가 명확하지 않은 호실이 있어 실제 임대현황을 별도로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰·매수 전 체크리스트

• 매각 진행 상태 확인. 자료상 2026.08.26 매각기일이 이미 경과했습니다. 실제 매각 결과, 낙찰 여부, 매각허가 및 이후 기일을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 분석 주소는 103호이나 감정평가에는 101~103호가 함께 언급되고 101·102호가 공동담보로 표시됩니다. 매각목록과 물건별 평가액 및 일괄매각 여부를 대조해야 합니다.
• 실거래 검증. 최저가가 감정가의 약 12%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 향동동 근린시설의 최신 실거래와 유사한 1층 상가 거래가격을 확인해야 합니다.
• 103호 점유 확인. 이지현의 주거 사용 기재와 감정평가상 소매점 이용상태가 다릅니다. 현재 점유자, 실제 사용 형태, 임대차 원본 및 인도 가능성을 대조해야 합니다.
• 101호 임차인 구분. 김준호는 별도 호실 임차인입니다. 103호의 보증금과 합산하지 말고 공동담보·매각 범위와 관련될 경우에만 별도로 검토해야 합니다.
• 우선변제 확인. 임차인들의 확정일자가 확인되지 않았고 당해세·최우선변제가 예상배당에 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
• 공동담보 배당 확인. 중소기업은행 근저당권은 101호와 102호를 공동담보로 포함합니다. 관련 물건의 매각 및 배당관계에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 영업 가능 업종 확인. 근린시설의 건축물대장상 용도와 교육환경 상대보호구역·비행안전구역 등 공법상 제한을 확인해야 합니다.
• 수익성 검증. 신고된 월세는 실제 임대수익이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 현재 임대차 유지 가능성, 공실, 관리비, 보수비 및 재임대 조건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 진행 기록을 최신 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 12%라도, 시세보다 싼지는 별개”

이 물건의 등기 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2021.12.20 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류는 소멸 예정이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 본 호실의 임차인 역시 말소기준권리 이후 전입자로 분류돼 있습니다.

그러나 매수 판단에서 더 중요한 문제는 가격과 실제 사용 상태입니다. 6회 유찰에도 불구하고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고, 근린시설인 103호에 주거용 임차인이 표시돼 있습니다. 또한 관련 호실이 감정평가 및 공동담보에 함께 등장하므로 매각 범위까지 원본으로 확인해야 합니다.

종합적으로 권리상 산정 인수액 0원이라는 장점은 있으나, 시세 미확인·6회 유찰·상업용 환금성·용도와 점유 상태의 확인 필요성이 겹치는 고위험 검토 대상입니다. 감정가 대비 하락 폭을 투자수익으로 간주해서는 안 되며, 경과한 매각기일의 실제 결과와 물건 범위, 현재 점유 및 시장가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.