의정부지방법원 2024타경81448. 고양시 덕양구 향동동 향기프라자 1층 102호, 감정평가상 이용상태는 소매점인 근린시설입니다. 소유자는 원영덕이고, 2021년 12월 20일 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이며 101호·103호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 가압류 2건과 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 어려운 부분은 가격과 점유자료의 해석입니다. 최저가는 감정가의 11.76%까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 놓고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리는 것은 근거가 부족합니다. 또 자료상 임차인 2명이 있으나 점유부분은 각각 101호와 103호로 기재돼 본건 102호와 호수가 일치하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81448 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향기로 136, 1층102호 (향동동, 향기프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 |
| 소유자 | 원영덕 |
| 감정가 / 최저가 | 898,000,000원 / 105,649,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,022,839,082원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.20 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2021.12.20 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.09.12 서울경기양돈축산업협동조합 가압류 5,211,668원, 2024.09.24 중소기업은행 가압류 32,285,769원, 2024.09.30 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 실질취득은 현재 최저가와 같은 105,649,000원입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 그러나 점유호는 101호·103호
자료상 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.12.20보다 늦고, 대항력은 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 점유부분이 본건 102호가 아니라 각각 101호와 103호로 기재돼 있으므로 이 보증금을 본건 102호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준호 | 101호 46.0㎡ | 20,000,000원 / 800,000원 | 2024.02.14 | 2024.11.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이지현 | 103호 41.4㎡ | 15,000,000원 / 800,000원 | 2024.02.13 | 2024.12.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 정해져 있지 않습니다. 다만 대항력 판정은 모두 “전입신고가 말소기준권리 이후”를 근거로 대항력 없음으로 기재돼 있습니다. 감정평가 요항에는 일련번호(1, 3)의 임대관계가 미상이고 일련번호(2)는 공실 상태라고 기재돼 있어, 본건 102호와 각 일련번호·임차인 점유호의 대응관계는 원본에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 낙폭과 시세 할인은 다른 문제
현재 최저매각가는 105,649,000원으로 감정가 898,000,000원의 11.76%입니다. 6회 유찰이라는 숫자만 보면 낙폭은 큽니다. 그러나 동일 물건·인근 유사물건의 실거래 자료가 없어 현재 실질취득가 105,649,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,279,086원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 103,369,914원 |
| 2. 가압류 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 5,211,668원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 32,285,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,237,497,437원 중 채권자 배당은 103,369,914원으로 계산되며, 미배당액은 1,134,127,523원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호(1-3)는 모두 소매점이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상5층입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(향동보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 중로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적 893.0㎡, 공시지가 2,842,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 11.76%라는 비율만으로 가격상 이익을 전제하지 마세요.
- 임차인 호수 대조. 임차인 김준호는 101호, 이지현은 103호 점유로 기재돼 있습니다. 본건 102호와 점유·일련번호 대응관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 관계. 말소기준 근저당은 101호·103호도 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 감정평가에는 일련번호(2) 공실, 일련번호(1·3) 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재까지 6회 유찰된 사실을 가격 자체의 장점으로만 보지 말고, 상가 이용상태·점유·시장성 확인과 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·배당관계 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가 대비 11.76%”보다 중요한 것은 실제 시장가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.20 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 가격에서 실질취득도 105,649,000원으로 계산됩니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 898,000,000원에서 6회 유찰돼 105,649,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 실거래가가 없기 때문에 현재 가격이 실제 시세보다 낮다고 확인할 근거는 없습니다. 여기에 근린시설(소매점), 반복 유찰, 공동담보, 본건 102호와 임차인 점유호 101·103호의 불일치가 함께 존재합니다. 이 물건은 권리 인수보다 가격·점유·상가 시장성 확인이 핵심인 사건입니다.
