의정부지방법원 2025타경73066. 사건 소재지는 경기도 동두천시 광암동 170-15이고, 확인된 건물 등기에는 경기도 동두천시 광암동 171-24, 도로명주소 경기도 동두천시 삼육사로 1293-2가 기재돼 있습니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가에서는 기호 3·4·5 건물이 단독주택으로 이용 중이라고 확인했습니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 건물 ㉢도 포함됩니다.
등기상 핵심은 2022.04.08 설정된 양주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,469,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2022.05.18 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 신탁등기에는 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73066 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 동두천시 광암동 170-15 |
| 등기부 건물 | 경기도 동두천시 광암동 171-24 · 경기도 동두천시 삼육사로 1293-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 3·4·5 단독주택 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 467,505,661원 / 229,078,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 양주신용협동조합 / 1,229,822,607원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 건물 ㉢ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명, 신탁원부는 필수 확인
말소기준은 2022.04.08 양주신용협동조합 근저당권입니다. 현재 진행 중인 2025.08.29 임의경매개시결정과 2026.01.05 동두천시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2024.03.18 한 차례 임의경매개시결정이 있었으나 2025.08.11 취하돼 2025.08.14 말소됐고, 이후 같은 양주신용협동조합이 현재 사건을 다시 진행했습니다.
② 가격 구조 — 49%까지 하락했지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 467,505,661원, 현재 최저매각가는 229,078,000원입니다. 2회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 시 160,354,600원, 4회 유찰 시 112,248,220원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 229,078,000원 | 49% | 1,243,929,092원 |
| 3회 유찰 시 | 160,354,600원 | 34% | 1,311,690,364원 |
| 4회 유찰 시 | 112,248,220원 | 24% | 1,359,123,255원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 따라서 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,007,092원 |
| 1. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,469,000,000원 | 225,070,908원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준으로 집행비용 4,007,092원을 제외한 225,070,908원이 양주신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,243,929,092원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 동두천시 탑동동 소재 동두천국민체육센터 북측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·농경지·주거나지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 3·4·5는 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 2층 건물입니다. 위생·급배수·상하수도·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 도로, 면적 36.0㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 64,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 제1종일반주거지역 관련 사항이 있고, 성장관리권역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 소로1류 관련 제한이 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 현장조사 당시 토지 등의 관리가 안 되고 있는 상태로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한과 임대차 관련 조항을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 별도 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 연립/다세대 + 토지 사건이며 감정평가서상 제시외 건물 ㉢이 포함됩니다. 매각 대상 토지·건물·제시외 건물의 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 229,078,000원이 감정가 49%까지 하락했지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 한계. 현재 가격에서도 양주신용협동조합 근저당은 전액 배당되지 않고 1,243,929,092원이 남습니다. 배당 계산상 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49%”보다 신탁·점유·매각범위를 먼저 본다
이 사건의 말소기준 자체는 분명합니다. 2022.04.08 양주신용협동조합 근저당이 기준이고, 현재 경매개시결정과 동두천시 압류는 뒤에 있습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁 부동산이고 감정평가상 임대관계가 미상이며, 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 감정가 467,505,661원에서 최저가 229,078,000원까지 내려온 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 시세가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 할인율보다 신탁원부·실제 점유·매각대상 범위를 원본으로 확인하는 것입니다.
