의정부지방법원 2025타경73066. 경기도 동두천시 광암동 171-25 소재 부동산입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 기호(3,4,5)가 단독주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물로 조사되었으며, 토지에는 별도의 용도지역과 이용 제한이 존재합니다.

등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 경매를 신청한 채권자는 양주신용협동조합입니다. 건물 등기상 말소기준권리는 2022년 4월 8일 설정된 양주신용협동조합의 근저당권입니다.

다만 이 물건은 건물의 근저당권 소멸 여부만 확인하면 끝나는 단순한 경매가 아닙니다. 매각물건명세서에 별도 목록의 지상권 인수사항이 명시되어 있기 때문입니다. 이는 매수 후 토지 사용과 처분에 영향을 줄 수 있는 핵심 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 근저당은 소멸, 별도 지상권은 인수

말소기준권리. 건물 등기 을구 1번 양주신용협동조합 근저당권은 2022.04.08. 설정되었으며, 채권최고액은 1,469,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-160호가 기재되어 있습니다. 제시된 권리분석상 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

경매 및 압류. 2024.03.18. 개시된 종전 임의경매는 2025.08.11. 취하되어 2025.08.14. 말소되었습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.08.29. 등기되었으며, 2026.01.05. 동두천시 압류가 추가되었습니다. 현재 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 점유·임대차 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 공실이나 소유자 점유를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

감정가는 500,825,540원, 현재 회차의 최저매각가는 245,405,000원입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 약 49% 수준까지 내려왔습니다.

그러나 해당 부동산과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 특히 단독주택으로 이용 중인 토지·건물 복합 물건이며 지상권 인수사항까지 존재하므로, 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,405,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

최저가 245,405,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,235,670원을 제외한 241,169,330원이 양주신용협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,227,830,670원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

이 미배당액은 매수인이 자동으로 떠안는 채무로 계산되지 않습니다. 다만 목록5의 지상권 인수사항은 배당 부족과 관계없이 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 지상권 문제는 남는다

회차가 내려갈수록 근저당권자의 예상 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 각 시나리오에서 신청채권자의 청구액은 전액 충족되지 않습니다.

하지만 이 부족액을 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있지는 않습니다. 문제는 별도로 존속하는 지상권입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 지상권의 인수 여부가 자동으로 달라지는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동두천시 탑동동 소재 동두천국민체육센터 북측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 주거나지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가서는 전반적인 교통여건을 보통 수준으로 평가하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 2층 건물입니다. 외벽은 치장석 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·상하수도·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 토지면적 482.0㎡, 지목 대, 완경사, 사다리형입니다. 공시지가는 163,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 토지 관련 사항에 자연녹지지역이 기재되어 있으며, 감정평가서상 기호(1)에는 제1종일반주거지역도 함께 기재되어 있습니다. 각 필지별 실제 용도지역을 구분하여 확인해야 합니다.
• 이용 제한. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 규제사항이 기재되어 있습니다. 토지별 적용 범위와 건축 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리 상태. 감정평가서에는 현장조사일 현재 토지 등의 관리가 안 되고 있는 상태라고 기재되어 있습니다. 현장 상태와 추가 정비비용을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다. 다만 일괄매각 대상 및 제시외 건물 ㉡의 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택으로 이용되는 토지·건물 복합 물건이고, 지상권 인수와 토지이용 제한이 함께 존재합니다. 정상 매매사례와 지상권 부담을 반영한 처분 가능 가격을 확인하기 전에는 환금성이 확보되었다고 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지상권 원본 확인. 매각물건명세서에 인수권리로 기재된 목록5 을구 2번 2018.07.03. 제9538호 지상권의 등기내용을 직접 확인합니다. 지상권자, 목적, 존속기간, 범위, 지료 및 말소 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지·건물별 등기 대조. 건물 근저당권과 별도 토지 목록의 지상권을 구분하고, 일괄매각되는 각 부동산의 권리관계를 모두 대조해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-170호를 열람해 신탁 목적, 수익자, 임대차 권한 및 처분 관련 조항을 확인해야 합니다.
• 실제 점유 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약, 전입 여부와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 매각 대상 토지·건물과 감정평가서상 제시외 건물 ㉡이 실제로 어떻게 구성되어 있는지 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 유사 토지·단독주택의 최근 거래와 지상권 부담을 반영한 가치를 비교해야 합니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 및 각종 제한구역의 필지별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 상태. 관리가 이루어지지 않은 토지와 건물의 유지·보수 상태, 제시외 건물의 사용 가능 여부 등을 조사해야 합니다.
• 매각기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26.입니다. 이후 매각 결과와 변경된 진행상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 건물 및 토지 등기부, 매각물건명세서, 신탁원부, 감정평가서와 현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 지상권 인수가 먼저다”

이 물건은 감정가 500,825,540원에서 최저가 245,405,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 가격만 보면 할인 폭이 크게 보입니다.

그러나 매각물건명세서에 목록5 지상권 인수가 명시되어 있다는 점이 권리분석의 핵심입니다. 금전채권 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 지상권에 따른 토지 이용 제한이나 가치 손실이 없다는 의미는 아닙니다.

여기에 신탁등기, 임대관계 미상, 단독주택 이용상태, 토지별 이용 제한, 최근 실거래 비교 부족이 겹쳐 있습니다. 2회 유찰이라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

결론적으로 지상권의 정확한 권리내용과 경제적 영향, 토지·건물의 실제 상태, 비교 가능한 최근 거래가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 이 확인이 완료되기 전에는 최저매각가를 기준으로 실질취득비용이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.