의정부지방법원 2025타경73066. 동두천시 광암동 171-26을 대상으로 하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태에는 기호 3·4·5가 단독주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 2층 건으로 조사됐고, 위생·급배수·상하수도· 난방설비를 갖춘 상태입니다.
권리관계의 말소기준은 2022.04.08. 양주신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2025.08.29. 개시된 이 사건 임의경매와 2026.01.05. 동두천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건에는 통상적인 “후순위 권리 소멸”만 보면 놓치기 쉬운 별도 조건이 있습니다. 매각물건명세서가 목록9의 을구 2번, 2018.07.03. 제9538호 지상권등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 광암동 171-26 · 경기도 동두천시 삼육사로 1293-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호 3·4·5 단독주택 이용 |
| 토지 | 520.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 547,377,981원 / 268,216,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,229,822,607원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 건물 ㉠ 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 지상권은 별도 인수
현재 건물 등기에는 2022.04.08. 주식회사엘투의 소유권보존, 같은 날 양주신용협동조합 근저당권, 2022.05.18. 주식회사무궁화신탁으로의 신탁이 이어집니다. 2024.03.18. 임의경매개시결정은 2025.08.11. 취하를 원인으로 말소됐고, 2025.08.29. 이 사건 임의경매가 다시 개시됐습니다. 2026.01.05. 동두천시 압류는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 대항력 단정 금지
별도의 임차인 명단은 확인되지 않지만, 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 이를 곧바로 “임차인 없음”이나 “대항력 임차인 없음”으로 단정하면 안 됩니다. 실제 점유자, 전입관계, 임대차 유무와 보증금·확정일자 여부는 현장 및 원문 서류를 통해 별도로 확인할 필요가 있습니다.
특히 현재 소유관계가 신탁인 만큼 점유자가 있을 경우 그 점유·임대차가 신탁원부상 허용된 법률관계인지까지 함께 확인해야 합니다. 감정평가서에는 현장조사일 현재 토지 등의 관리가 안되고 있는 상태라고 기재돼 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 실거래 기준은 없음
감정가는 547,377,981원, 현재 최저매각가는 268,216,000원입니다. 시나리오상 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%입니다. 추가 유찰 시에는 187,751,200원, 그 다음은 131,425,839원으로 내려가는 구조가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 268,216,000원 | 1,205,339,024원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 187,751,200원 | 1,284,677,317원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 131,425,839원 | 1,340,214,123원 |
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수는 없습니다. 특히 지상권 인수와 신탁관계가 실제 이용·처분·환금성에 미치는 영향을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,555,024원 |
| 1. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,469,000,000원 | 263,660,976원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권최고액 1,469,000,000원 중 263,660,976원이 배당되고, 1,205,339,024원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 금액으로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 목록9의 지상권 인수는 별도입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동두천국민체육센터 북측 인근이며 단독주택·근린생활시설·농경지·주거나지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 520.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 163,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 2층 건으로, 외벽 치장석 등, 내벽 벽지 및 일부 타일, 새시창호로 조사됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장상태. 현장조사일 현재 토지 등의 관리가 안되고 있는 상태로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록9 지상권 원문 확인. 2018.07.03. 제9538호 지상권의 목적·범위·존속기간·권리자와 실제 사용제약을 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-172호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 점유자·전입·보증금·확정일자 여부를 따로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각은 일괄매각이고 감정평가서상 제시외 건물 ㉠이 포함됩니다. 각 목록과 현황의 일치 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·신탁원부와 목록9 등기를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 인수 지상권
이 사건은 감정가 547,377,981원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 268,216,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 그 자체를 가격 메리트로 단정할 근거는 없습니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후의 경매개시결정과 동두천시 압류가 소멸하지만, 목록9의 2018.07.03. 지상권은 매수인이 인수합니다. 더구나 현재 소유자가 신탁회사이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 내려왔나”가 아니라 지상권이 무엇을 제한하는지, 신탁원부상 어떤 관계가 남는지, 실제 점유관계가 어떤지를 확인하는 데 있습니다.
