인천지방법원 2025타경509301. 인천 남동구 서창동 승연프라자 2층 206호입니다. 공부상 이용상태는 일반음식점이고, 철근콘크리트구조 지하2층·지상8층 건물에 위치합니다. 현재 소유자는 손영욱이며, 2024년 9월 26일 손영욱 앞으로 소유권이 이전된 날 강진한들농업협동조합이 채권최고액 1,128,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 서울보증보험·롯데카드·하나은행·메리츠캐피탈의 가압류와 경매개시결정, 지방자치단체·국세 압류가 이어졌지만 등기자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차관계입니다. 현황조사상 주식회사메가씨엔디,양동석은 2018년 5월 17일 전입, 보증금 10,000,000원으로 조사됐고, 우선변제권은 없어 배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509301 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 일반음식점 · 철근콘크리트구조 지하2층·지상8층 중 2층 |
| 소유자 | 손영욱 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강진한들농업협동조합 / 940,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.09.26 강진한들농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도
등기상 말소기준은 2024.09.26 강진한들농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 부흥신용협동조합 근저당과 신탁·세금압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력과 ‘호수 불일치’를 함께 확인
| 임차인 | 표기 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사메가씨엔디,양동석 | 304호 | 2018.05.17 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
여기서 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 현황조사의 임차인 점유 부분은 304호로 표기되어 있지만, 이번 매각대상 주소는 2층 206호입니다. 반면 감정평가의 206호 현장조사에서는 기존 출입문 외 추가 출입문이 있고 내부에 적치물이 관찰되어 임대차계약 등이 존재하는 것으로 추정된다고 적혀 있습니다. 배당계산은 위 보증금 10,000,000원을 본건 매수인이 인수하는 것으로 반영하고 있으므로, 입찰 전에는 206호와 304호의 점유관계를 원본 현황조사·매각물건명세서로 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,912,880원 |
| 인수 · 주식회사메가씨엔디,양동석 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 강진한들농업협동조합 | 1,128,000,000원 | 148,007,120원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 475,112,440원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 31,067,100원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사하나은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 102,402,764원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 150,920,000원에서 집행비용 2,912,880원을 제외한 148,007,120원이 강진한들농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당은 2,088,575,184원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 계산됩니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 1,000만원은 유지
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 150,920,000원 | 10,000,000원 | 160,920,000원 | 2,088,575,184원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 105,644,000원 | 10,000,000원 | 115,644,000원 | 2,133,217,320원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 73,950,800원 | 10,000,000원 | 83,950,800원 | 2,164,362,618원 |
현재 회차부터 4회 유찰 시까지 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 계속 10,000,000원입니다. 따라서 매각가가 내려가더라도 실제 취득비용은 각 회차 매각가에 10,000,000원을 더해 판단해야 합니다. 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 일반음식점으로 등재되어 있습니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 구분건물입니다.
- 입지. 인천한빛초등학교 동측 인근이며, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상8층 건물이며 전기·위생·급배수·스프링클러·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,528,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·지구단위계획구역 등에 포함되고 대로3류와 접합니다.
- 현장상태. 206호는 폐문부재로 내부 직접 확인이 되지 않았고, 추가 출입문과 내부 적치물이 외부에서 관찰됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 150,920,000원이 아니라 인수액을 더한 160,920,000원을 자금 기준으로 보세요.
- 임차인 호수 대조. 현황조사 임차인 표기 304호와 매각대상 206호의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 206호 실점유 확인. 감정평가에서 임대차 존재를 추정하고 있으므로 실제 점유자·임대차계약·보증금·사업자등록 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 강진한들농업협동조합 근저당은 승연프라자 304호·305호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 상업용 환금성. 일반음식점 용도의 상업용 구분건물이므로 주거용과 다른 임대수요·공실·명도·영업시설 리스크를 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 낙폭보다 1,000만원 인수와 점유 확인이 먼저”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 308,000,000원에서 최저가 150,920,000원까지 내려와 감정가의 49%라는 강한 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 경매에서는 최저가만으로 가격을 읽으면 안 됩니다. 배당계산상 대항력 임차보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 160,920,000원입니다.
등기상으로는 2024.09.26 강진한들농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 거액 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 전입은 그보다 훨씬 앞선 2018.05.17이고, 현황조사의 임차인 호수 304호와 매각대상 206호가 일치하지 않습니다. 게다가 감정평가도 206호에 임대차 존재 가능성을 직접 언급합니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리는 정리되지만, 실제 점유·임대차 확인이 끝나야 인수 범위를 확정할 수 있는 사건”입니다. 실거래 자료도 없으므로 2회 유찰 자체를 가격 메리트로 과대평가하지 않는 것이 핵심입니다.
