인천지방법원 2025타경509301. 등기상 집합건물인 승연프라자 제3층 제304호이고, 감정평가 이용상태는 공부상 일반음식점입니다. 현재 소유자는 손영욱입니다. 말소기준권리는 2024.09.26. 설정된 강진한들농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,128,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 서울보증보험주식회사·주식회사하나은행·메리츠캐피탈주식회사 가압류, 경매개시결정과 국·금천구·수원시 압류가 이어져 있습니다. 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 사건은 등기부의 후순위 권리 소멸만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 주식회사메가씨엔디,양동석이 304호에 2018.05.17. 전입하고 보증금 10,000,000원을 둔 것으로 조사돼 있습니다. 이 전입은 2024.09.26. 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되어 있고, 우선변제권은 확인되지 않아 제공된 배당안에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509301 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 3층304호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 일반음식점 |
| 소유자 | 손영욱 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 217,560,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 940,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.26. 강진한들농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인 인수는 별개
과거 미추홀신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024.09.26. 강진한들농업협동조합 근저당입니다. 이후 서울보증보험주식회사 475,112,440원, 주식회사하나은행 500,000,000원, 메리츠캐피탈주식회사 102,402,764원의 가압류와 경매개시결정, 후속 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 위험 — 확인된 1,000만원보다 ‘미상’이 더 중요하다
| 임차인 / 점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사메가씨엔디,양동석 | 304호 | 2018.05.17 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 가씨엔디 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인·점유자로 조사된 대상은 2건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 첫 번째 점유자는 보증금과 전입일이 확인돼 10,000,000원 인수가 계산됩니다. 반면 가씨엔디는 매각물건명세서에 주거로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 확인된 10,000,000원 밖에 추가 인수금이 생길 가능성을 입찰 전 원본으로 확정해야 합니다.
③ 회차별 자금구조 — 유찰돼도 1,000만원 인수는 유지
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 217,560,000원 | 10,000,000원 | 227,560,000원 | 1,991,801,044원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 152,292,000원 | 10,000,000원 | 162,292,000원 | 2,056,155,292원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 106,604,400원 | 10,000,000원 | 116,604,400원 | 2,101,203,266원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 217,560,000원에서 152,292,000원, 106,604,400원으로 내려가지만 제공된 시나리오에서 확인된 임차인 인수액은 매 회차 10,000,000원으로 동일합니다. 따라서 가격을 볼 때는 단순 최저가가 아니라 각각 최소 227,560,000원·162,292,000원·116,604,400원의 실질취득 구조로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,845,840원 |
| 인수 · 주식회사메가씨엔디,양동석 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 강진한들농업협동조합 | 1,128,000,000원 | 213,714,160원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 475,112,440원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 102,402,764원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 217,560,000원 중 집행비용 3,845,840원을 제외한 213,714,160원이 강진한들농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 2,205,515,204원 대비 미배당은 1,991,801,044원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 승연프라자 내 구분건물이며 공부상 공히 일반음식점으로 등재돼 있습니다.
- 입지. 인천한빛초등학교 동측 인근으로, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상8층 건물이며 기본 전기·위생·급배수·스프링클러·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지이며 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택)·공공주택지구·과밀억제권역입니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도 및 보행자도로에 각각 접합니다.
- 공시지가. 3,528,000원/㎡이며 토지면적은 1,368.1㎡입니다.
- 현장확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 내부 인테리어·관리상태는 통상적인 수준을 전제로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확인 실질취득액 기준. 현재 최저가 217,560,000원이 아니라 확인된 인수 10,000,000원을 더한 최소 227,560,000원부터 자금계획을 잡아야 합니다.
- 가씨엔디 임대차 원본 확인. 주거 점유로 적시됐으나 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 추가 인수 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 강진한들농업협동조합 근저당은 승연프라자 제2층 제206호와 제3층 제305호를 공동담보로 하고 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 일반음식점 사용 가능 상태와 내부 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 제공된 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 인수와 미상이 먼저다”
이 물건은 감정가 444,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 217,560,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 2018.05.17. 전입한 주식회사메가씨엔디,양동석의 보증금 10,000,000원은 대항력 있는 임차인 보증금으로 계산돼 매수인 인수가 예정돼 있고, 별도로 가씨엔디는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 닫을 수 없습니다.
따라서 현재 회차의 출발점은 최저가 217,560,000원이 아니라 확인 가능한 최소 실질취득 227,560,000원입니다. 여기에 미상 임차관계와 세금 우선배당 여부까지 확인해야 비로소 실제 취득비용을 확정할 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 유찰 폭은 크지만, 권리 확인이 선행돼야 하는 물건. 이 사건의 핵심은 싸게 보이는 최저가가 아니라 인수액의 최종 확정입니다.
