224,910,000원
인천지방법원 2025타경509301. 인천 남동구 서창동 승연프라자 3층 305호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 건물 이용상태는 공부상 일반음식점입니다. 감정가 459,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 224,910,000원입니다. 등기상 핵심은 2024.09.26. 강진한들농업협동조합의 채권최고액 1,128,000,000원 근저당권으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 서울보증보험·하나은행·메리츠캐피탈의 가압류와 경매개시결정, 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
문제는 등기 자체보다 점유·임차자료의 호수 불일치입니다. 현황조사에는 주식회사메가씨엔디, 양동석이 2018.05.17. 전입하고 보증금 10,000,000원을 둔 대항력 있는 임차인으로 잡혀 있습니다. 그러나 점유부분은 304호입니다. 본 경매 물건은 305호이므로, 배당 시뮬레이션에 반영된 10,000,000원 인수가 실제 305호에 귀속되는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 3층 305호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층 지상8층 · 3층 305호 |
| 소유자 | 손영욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 224,910,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강진한들농업협동조합 / 940,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.26. 강진한들농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 이후 권리는 소멸
2016.09.13. 부평신용협동조합 근저당권 318,500,000원이 설정됐지만 2017.08.21. 이미 말소됐습니다. 신탁등기도 거쳐 2024.09.26. 손영욱 앞으로 소유권이 넘어왔고, 같은 날 설정된 강진한들농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정, 2026년에 들어온 압류들은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력보다 먼저 ‘304호’ 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사메가씨엔디,양동석 | 304호 | 2018.05.17 | 10,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 아님 |
전입일 2018.05.17.은 말소기준권리 2024.09.26.보다 빠르므로 자료상 임차인은 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영돼 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 459,000,000원에서 현재 최저가가 224,910,000원까지 내려왔습니다. 2회 유찰, 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없어 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세와 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주면 안 됩니다.
배당 시뮬레이션대로 보증금 10,000,000원이 실제 본건의 인수액이라고 가정하면, 현재 회차의 실질취득은 234,910,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가 157,437,000원에 자료상 인수 10,000,000원을 더해 167,437,000원, 4회 유찰 시에는 110,205,900원에 10,000,000원을 더해 120,205,900원이 됩니다. 다만 이 역시 304호 임차인을 본건 인수로 적용한다는 시뮬레이션 전제 아래의 계산입니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,948,740원 |
| 인수 · 주식회사메가씨엔디,양동석 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 자료상 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 강진한들농업협동조합 | 1,128,000,000원 | 220,961,260원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 475,112,440원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 102,402,764원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액 2,205,515,204원 중 채권자 배당은 220,961,260원, 미배당은 1,984,553,944원입니다. 신청채권 940,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세 및 실제 조세 우선순위에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수 10,000,000원은 계속 남는 계산
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 자료상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 224,910,000원 | 220,961,260원 | 1,984,553,944원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 157,437,000원 | 154,432,882원 | 2,051,082,322원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 110,205,900원 | 107,863,017원 | 2,097,652,187원 | 10,000,000원 |
시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 임차보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 남습니다. 하지만 다시 강조하면 이 임차인의 점유부분은 304호입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 매각가만 낮아진다는 계산과 별개로, 305호에서 실제 인수가 성립하는지 확인하는 것이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 인천한빛초등학교 동측 인근의 구분건물로, 주변은 주상지대입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점으로 등재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층 지상8층 건물이며 기본 전기·위생·급배수·스프링클러·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 일반상업지역입니다. 토지면적은 1,368.1㎡, 공시지가는 3,528,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측·남동측으로 차량 통행 가능한 포장 공도 및 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고, 대로3류 및 특수도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 현장·입찰 체크리스트
- 304호 임차인 원본 대조. 본건은 305호인데 대항력 임차인은 304호로 기재돼 있습니다. 10,000,000원 인수가 실제 본건에 적용되는지 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 통상적인 인테리어·관리 상태를 전제로 감정평가됐습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 상가·일반음식점 구분건물 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 강진한들농업협동조합 근저당권은 승연프라자 206호·304호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 다른 호실 특이사항 구분. 감정평가서의 추가 출입문 및 임대차 존재 추정 내용은 206호에 관한 사항으로, 본건 305호와 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49%보다 호수 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 459,000,000원에서 224,910,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 얼마나 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 배당자료에서 매수인 인수 10,000,000원으로 잡힌 대항력 임차인의 점유부분은 본건 305호가 아니라 304호입니다.
등기상 말소기준은 명확하고 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 세금 압류 4건과 임차인 호수 불일치, 내부 미확인까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 49%니까 매력적”이라고 평가할 단계가 아니라, 305호에 실제 승계되는 임차권이 무엇인지부터 확정해야 하는 사건입니다. 권리의 큰 틀은 보이지만, 입찰 전 원본 대조가 빠지면 10,000,000원의 인수 여부부터 결론이 달라질 수 있습니다.
