수원지방법원 2024타경69304. 화성시 새솔동 엠폴리스2 제1동 3층 301호의 근린시설입니다. 감정 이용상태는 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설이었으나 현재는 폐업하여 공실입니다. 건물은 2020.01.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층·지상6층 건물이고, 본건은 제3층 제301호 외 18개호에 해당합니다.
권리의 기준점은 2021.04.12. 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 4,940,000,000원 근저당권입니다. 이후 화성시 압류, 메리츠캐피탈주식회사 및 주식회사 쉐프푸드의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69304 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-8, 1동 3층301호 (새솔동,엠폴리스2) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용중이었으나 현재 폐업·공실 |
| 소유자 | 임서은 |
| 감정가 / 최저가 | 2,305,000,000원 / 1,129,450,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 4,192,380,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 토지면적 986.4㎡ · 공시지가 3,178,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있어 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다. 2022년 회생절차개시와 2023년 회생계획인가 등기는 이후 회생절차종결결정에 따라 2023.03.24. 및 2023.03.28. 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 가격 판단 — 49%라도 ‘시세 대비 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 1,129,450,000원으로 감정가 2,305,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 가격 자체는 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다.
특히 본건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 과거 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용되다가 현재 공실입니다. 감정평가 내용에는 건축물현황도상의 호실별 표시·배치도와 현황의 호실별 표시·위치에 차이가 있다고 명시돼 있고, 매각물건명세서 비고에도 공부상의 호실 구분과 관계없이 편익에 따라 내부 칸막이를 설치해 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 따라서 단순한 감정가 대비 할인율보다 현황 일치 여부와 재임대·재사용 가능성 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,129,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,694,500원 |
| 2. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 4,940,000,000원 | 1,115,755,500원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 206,853,941원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 쉐프푸드 | 18,414,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 5,165,268,346원, 채권자 배당액은 1,115,755,500원, 미배당 부족액은 4,049,512,846원입니다. 부족액은 채권자 측 손실·미회수 영역이고 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 남동측 인근으로 각종 근린생활시설, 아파트단지, 나대지, 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근 대로변에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용됐으나 현재 폐업하여 공실입니다.
- 도로. 북동측 대로1류(폭 35m-40m), 북서측 소로2류(폭 8m-10m, 보행자도로), 남서측 중로2류(폭 15m-20m)에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며 토지는 대, 상업용, 평지입니다.
- 현황 차이. 건축물현황도상의 호실별 표시 및 배치도와 현황의 호실별 표시 및 위치에 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 입찰 전 별도등기의 구체적 내용과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 호실 현황 대조. 공부상 호실 구분과 실제 내부 칸막이 사용상태, 건축물현황도상의 표시·배치와 현황의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 활용성. 의료시설·스포츠시설 폐업 후 공실 상태이므로 재임대, 원상복구, 시설 재사용 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 압류·가압류의 소멸 여부, 매각물건명세서의 인수권리·법정지상권 기재를 원본 서류와 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.04.12. 경기남부수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 권리와 별개입니다. 본건은 아파트가 아니라 공실 근린시설이고, 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 실거래 시세 자료가 없어 이를 가격 메리트로 확정할 수 없고, 토지 별도등기, 내부 칸막이 사용, 공부·현황상 호실 표시 및 위치 차이가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “인수권리는 0원, 가격과 현황은 보수적으로 재검증”입니다.
