수원지방법원 2024타경69304. 경기도 화성시 새솔동 엠폴리스2 제1동 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 현재 소유자는 임서은이고, 2021.04.12. 경기남부수산업협동조합의 근저당권이 설정된 뒤 2024년 가압류 2건과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준권리는 을구 1번 근저당권이고, 그 이후의 메리츠캐피탈주식회사 가압류와 주식회사 쉐프푸드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 사용상태와 환금성입니다. 감정평가상 이용상태는 의료시설 및 스포츠시설이었으나 현재 폐업 상태로 공실이며, 임대관계는 미상입니다. 게다가 건축물현황도상의 호실별 표시 및 배치도와 현황의 호실별 표시·위치에 차이가 있다고 기재되어 있습니다. 따라서 낮아진 최저매각가만으로 매력도를 판단하기보다 실제 현황, 적법한 사용 가능성, 재임대 가능성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-8, 1동 4층401호 (새솔동,엠폴리스2) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 임서은 |
| 감정가 / 최저가 | 1,463,000,000원 / 716,870,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권 / 청구금액 | 에프피에스에치2309유동화전문유한회사(양도인: 경기남부수산업협동조합) / 4,192,380,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 현재 이용상태 | 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용되었으나 현재 폐업·공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없습니다. 말소기준권리는 2021.04.12. 을구 1번 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.02.22. 메리츠캐피탈주식회사 가압류, 2024.04.16. 주식회사 쉐프푸드 가압류, 2024.05.17. 임의경매개시결정이 뒤따르며 모두 매각으로 소멸합니다. 2020년 신탁등기 관련 일부 등기는 이미 말소된 상태이고, 현재 소유권자는 임서은으로 등재되어 있습니다.
② 공실·현황 — 가격보다 먼저 확인할 부분
감정평가상 본건은 새솔동 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 나대지, 공원 등이 혼재합니다. 차량출입이 용이하고 인근 대로변에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 이용상태 | 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용중이었으나 현재 폐업·공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상6층, 사용승인일 2020.01.15 |
| 설비 | 위생 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차설비 |
| 공부와의 차이 | 건축물현황도상의 호실별 표시·배치와 현황의 호실별 표시·위치에 차이 있음 |
| 임대관계 | 미상 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 716,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,568,700원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 4,940,000,000원 | 707,301,300원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 206,853,941원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 쉐프푸드 | 18,414,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 716,870,000원을 가정하면 집행비용 9,568,700원을 제외한 707,301,300원이 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 근저당권은 채권최고액 4,940,000,000원을 기준으로도 미배당이 발생합니다. 배당표의 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 환금성 검토 필요
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 716,870,000원 | 49% | 4,457,967,046원 |
| 3회 유찰 시 | 501,808,999원 | 34% | 4,670,877,437원 |
| 4회 유찰 시 | 351,266,299원 | 24% | 4,819,719,775원 |
자료상 유찰이 2회 진행되면서 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 이후 3회·4회 유찰 시 각각 34%, 24% 수준으로 더 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 다만 가격이 더 낮아질수록 투자자 입장에서는 공실 해소와 사용처 확보가 핵심이 됩니다. 가격 하락 자체가 곧 환금성 개선을 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 남동측 인근으로 각종 근린생활시설, 아파트단지, 나대지, 공원 등이 혼재한 지역이며 주변 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근 대로변 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 대로1류·소로2류(보행자전용)·중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 986.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 지형높이 평지, 지형형상 가로장방, 도로접면 광대소각입니다.
- 환금성. 근린시설이고 현재 공실이므로 주거용보다 임차수요에 대한 의존도가 높습니다. 임대관계도 미상이라 실제 재임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리. 매각물건명세서 명시 인수권리는 해당사항 없음. 법정지상권도 해당사항 없습니다.
- 말소기준. 2021.04.12. 을구 1번 경기남부수산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 공실. 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 사용되다가 현재 폐업·공실입니다. 향후 임차수요와 사용처를 사전에 확인하세요.
- 호실 현황. 건축물현황도상의 호실별 표시 및 배치도와 현황의 호실별 표시·위치에 차이가 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 현장 탐문과 관련 자료 확인을 함께 진행해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 좋은 물건”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2021.04.12. 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린시설의 실제 투자성은 권리만으로 결정되지 않습니다. 현재는 폐업·공실이고, 임대관계는 미상이며, 공부와 현황의 호실 표시·배치 차이까지 확인됩니다.
현재 최저매각가 716,870,000원은 감정가 1,463,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 501,808,999원, 4회 유찰 시 351,266,299원 시나리오도 제시되어 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 단순히 “많이 떨어졌는가”가 아니라 실제 401호의 현황이 무엇인지, 그 상태에서 어떤 용도로 다시 임대할 수 있는지, 그리고 그 공실을 감수하고도 남는 가격인지입니다. 권리는 인수 부담이 낮지만, 사업성은 현장 확인이 필요합니다.
