수원지방법원 2024타경69304. 화성시 새솔동 엠폴리스2 1동 6층 601호의 근린시설입니다. 감정가 1,267,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 620,830,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.04.12. 경기남부수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 4,940,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 메리츠캐피탈 가압류, 주식회사 쉐프푸드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 임차인은 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 하지만 이 물건의 난도는 권리의 선후보다 물리적·이용상태와 환금성에 있습니다. 감정평가 당시 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용됐으나 현재 폐업한 공실이고, 건축물현황도의 호실별 표시·배치와 현황이 다르며, 전체가 호실 구분 없이 하나의 시설로 이용된 것으로 적시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-8, 1동 6층601호 (새솔동,엠폴리스2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용 후 현재 폐업·공실 |
| 소유자 | 임서은 |
| 감정가 / 최저가 | 1,267,000,000원 / 620,830,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 4,192,380,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매각 조건 메모 | 일괄매각 · 토지 별도등기 있음 · 전체를 호실 구분 없이 하나의 시설로 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.04.12. 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 4,940,000,000원입니다. 이후 2024년 메리츠캐피탈 가압류 206,853,941원, 주식회사 쉐프푸드 가압류 18,414,405원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년과 2021년의 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인되고, 2022~2023년 회생 관련 등기와 2024년 보전처분 역시 종결·기각에 따른 말소 이력이 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘물건의 체질’이 먼저
현재 최저가는 620,830,000원으로 감정가 1,267,000,000원의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론낼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 620,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,608,300원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 4,940,000,000원 | 612,221,700원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 206,853,941원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 쉐프푸드 | 18,414,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 8,608,300원을 제외한 612,221,700원이 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 대비 미배당액은 4,553,046,646원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설로, 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용되었으나 현재 폐업하여 공실 상태입니다.
- 입지. 화성시 새솔동 소재 새솔동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·나대지·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 대로변에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2020.01.15입니다. 위생 급배수·승강기·소화전·지하주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 대로1류(폭 35m-40m), 북서측 소로2류(폭 8m-10m·보행자도로), 남서측 중로2류(폭 15m-20m)에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티), 토지면적 986.4㎡, 공시지가 3,178,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 건축물현황도상의 호실별 표시 및 배치와 실제 호실별 표시·위치에 차이가 있습니다.
- 환금성. 전용 주거상품이 아니라 공실 근린시설이며 과거 특정 의료·스포츠 용도로 통합 이용된 물건이어서, 향후 사용계획과 수요층을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 있다고 명시되어 있으므로, 별도등기의 구체적 내용과 매각으로 인한 처리 여부를 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 호실 경계·표시 확인. 건축물현황도의 호실 표시 및 배치와 현황이 다릅니다. 601호의 실제 위치·경계와 이용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 통합 이용 상태 확인. 전체를 호실 구분 없이 하나의 시설로 이용한 이력이 있으므로, 독립 호실로 다시 사용할 때 필요한 원상복구·설비 분리 가능성을 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 현재 폐업·공실이므로 관리비 체납, 내부 시설물 상태, 재임대까지의 공실기간과 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라도 비교 실거래 자료가 없는 상태에서는 저가 여부를 단정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 근린시설의 현재 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2021.04.12. 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단까지 단순해지는 것은 아닙니다. 현재 물건은 폐업한 근린시설 공실이고, 토지 별도등기, 호실 표시·배치의 현황 차이, 호실 구분 없이 하나의 시설로 사용한 이력이 동시에 존재합니다.
최저매각가가 620,830,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 실거래가가 없는 상태에서 이를 곧바로 시세 할인으로 볼 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 그러나 현황·용도·환금성 확인이 선행되어야 하는 근린시설”로 정리하는 것이 적절합니다. 권리보다 현장과 원문 확인의 비중이 큰 사건입니다.
