50,706,000원
대전지방법원 2025타경502867. 세종시 아름동 동행주차타워 주건축물제1동 1층 112호 근린시설입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물에 속하며, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 감정평가상 112호에 해당하는 기호 2는 근린생활시설 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
등기 구조는 비교적 명확합니다. 소유자는 에스지디앤씨주식회사이고, 2019년 2월 18일 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 309,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 박예자의 근저당 180,000,000원, 세종특별자치시·국의 압류, 세종서부농업협동조합의 가압류 500,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리가 소멸한다고 곧바로 안전한 입찰이 되는 것은 아닙니다. 이 사건에는 여러 호실의 점유조사가 함께 나타나며, 본건 112호와 직접 일치하는 점유자는 정희연입니다. 그 밖의 104호·113호· 203호 점유자료는 112호 보증금이나 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 별도로 호수 불명의 점유 기재가 있어 본건과의 관련 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502867 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1309 동행주차타워주건축물제1동 1층 112호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 세종로 1234-16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 6층 건물 내 1층 · 근린생활시설 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 외벽 치장벽돌·석재붙임·패널 마감 · 공용승강기·급배수·위생설비 |
| 소유자 | 에스지디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 50,706,000원 (6회 유찰·감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 1,725,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 정리된다
말소기준은 2019.02.18. 세종중앙농업협동조합 근저당입니다. 2020년 박예자 근저당과 2023년 이후 압류·가압류·현재 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2021년 개시됐던 별도의 임의경매는 2022년 취하돼 말소됐습니다.
점유·임차 조사 — 112호와 다른 호실을 분리해서 봐야 한다
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄나영 | 104호 | 2024.11.04 | 2025.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강지은 | 104호 | 2024.01.29 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정희연 | 112호 | 2022.03.14 | 2025.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 제이에스산업(주) 김종수 | 113호 | 2021.02.02 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 세종동행토지 강희권 | 203호 | 2022.10.17 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 점포 | 호수 불명 | 미상 | 확인 없음 | 0원 기재 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
112호와 직접 일치하는 정희연의 전입일은 2022.03.14.로, 말소기준일인 2019.02.18.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액과 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 항목은 없습니다.
② 가격과 유찰 — 11.76%여도 ‘싸다’는 결론은 금물
감정가 431,000,000원이 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,706,000원입니다. 감정가 대비 11.76%까지 낮아졌습니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·6회 유찰 | 11.76% | 50,706,000원 | 49,393,292원 | 939,606,708원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 35,494,200원 | 34,455,304원 | 954,544,696원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 24,845,940원 | 23,998,713원 | 965,001,287원 | 0원 |
유찰이 계속될수록 채권자의 미배당은 939,606,708원에서 965,001,287원까지 증가하지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 6회 연속 유찰 자체가 시장의 반복된 외면을 보여주는 지표이므로, 근린시설의 임대 가능성·실사용 가능성·점유 상태를 확인하지 않은 채 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,312,708원 | 매각가의 약 2.6% 추정 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 309,000,000원 | 49,393,292원 | 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 박예자 | 180,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 세종서부농업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권액 합계 989,000,000원 중 채권자 예상배당은 49,393,292원이고, 미배당은 939,606,708원입니다. 세종특별자치시·국의 압류액, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·대지권·입지 메모
- 이용상태. 공부상 용도는 근린생활시설이며, 112호에 해당하는 기호 2는 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 별도 점유 기재에는 호수 불명의 점포가 주거로 표시돼 실제 사용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 불일치. 의뢰목록상 대지권 비율로 계산한 면적은 58.47㎡이나, 112호 등기사항증명서상 대지권 비율은 1437.1분의 30.79로 기재돼 감정평가는 30.79㎡를 기준으로 했습니다.
- 위치. 아름고등학교 남서측 인근이며, 주변은 상업시설·공공시설·주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,437.1㎡의 사다리형 평지이며 주차장 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다. 주변 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·주차장· 중로2류 접합·가축사육 전부제한구역·상대보호구역입니다.
- 공시지가. 2,883,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 112호 점유자 확인. 정희연의 실제 점유 여부, 보증금, 계약기간, 확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 호수 불명 점유 확인. 전입일 미상으로 대항력 가능·미상인 점유 기재가 112호와 관련되는지 주민등록·사업자등록·현황조사 원본을 대조하세요.
- 다른 호실 분리. 104호·113호·203호 점유자료를 112호 임차보증금이나 인수액에 합산하지 마세요.
- 대지권 대조. 의뢰목록상 58.47㎡와 등기상 30.79㎡의 차이를 등기사항증명서, 집합건축물대장, 매각목록과 감정평가서에서 확인하세요.
- 실제 용도 확인. 근린생활시설 이용 상태, 내부 구조, 영업 가능 여부와 주거 사용 기재의 관계를 현장에서 확인하세요.
- 6회 유찰 사유 확인. 단순 가격 문제인지 점유·용도·대지권·임대수요·환금성 문제인지 각 회차 매각기록과 현장조사를 통해 확인하세요.
- 가격 상한 산정. 동일 건물 또는 인근 근린시설의 최근 매매·임대 사례를 확보하기 전에는 감정가의 11.76%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 원본 확인. 세금 압류액, 당해세, 최우선변제와 신청채권액 1,725,000,000원의 세부 내역을 채권계산서와 배당요구종기 관련 문서에서 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인되지 않은 변수가 먼저다”
이 물건은 등기권리만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 112호 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 호수와 전입일이 특정되지 않은 점유 기재는 대항력 가능·미상으로 남습니다.
가격은 감정가 431,000,000원에서 50,706,000원까지 내려왔지만 이미 6회 유찰됐고, 동일 유형 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 여기에 대지권 면적이 58.47㎡와 30.79㎡로 다르게 나타납니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리 가능, 가격 메리트는 미확인, 점유·대지권 검증은 필수입니다. 11.76%라는 할인율보다 원본 서류와 현장에서 확인되지 않은 변수를 먼저 해소해야 하는 근린시설입니다.
