대전지방법원 2025타경502867. 세종시 아름동 동행주차타워 주건축물제1동 1층 113호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 말소기준은 2020년 3월 9일 설정된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 세종특별자치시 압류, 세종서부농업협동조합 가압류, 국가 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
113호 관련 점유자는 제이에스산업(주) 김종수로 신고일이 2021.02.02.입니다. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으며, 배당 여부와 관계없이 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차의 매수인 실질취득액은 최저매각가와 같은 50,706,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502867 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1309 동행주차타워주건축물제1동 1층 113호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 에스지디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 50,706,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 1,725,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 특화경관지구 · 지구단위계획구역(행정중심복합도시) · 주차장 |
| 개별공시지가 | 2,883,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 소유권보존과 신탁등기를 거친 뒤, 2020.03.09. 신탁재산이 에스지디앤씨주식회사로 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2020.04.23. 중도신용협동조합 근저당과 2021년 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차관계 — 113호 관련 점유자는 1명
| 점유자 | 호수 | 신고일 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 제이에스산업(주) 김종수 | 113호 | 2021.02.02 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 보증금·확정일자 미상 |
| 엄나영 | 104호 | 2024.11.04 | 2025.07.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 보증금·확정일자 미상 |
| 강지은 | 104호 | 2024.01.29 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 보증금·확정일자 미상 |
| 정희연 | 112호 | 2022.03.14 | 2025.09.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 보증금·확정일자 미상 |
| 주식회사 세종동행토지 강희권 | 203호 | 2022.10.17 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 보증금·확정일자 미상 |
등재된 점유 명의는 모두 5건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 매각대상인 113호에 직접 대응하는 점유자는 제이에스산업(주) 김종수 1명입니다. 나머지는 104호·112호·203호 점유 명의로, 113호 보증금과 합산하거나 113호의 인수액으로 계산할 대상이 아닙니다.
113호 점유자의 신고일은 말소기준일 이후이므로 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금과 확정일자는 미상이어서 우선변제 여부는 확정하기 어렵지만, 후순위 점유자의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격·환금성 — 11.76%가 곧 ‘저가’는 아니다
감정가 431,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 50,706,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 11.76%입니다. 절대금액만 보면 큰 폭의 하락이지만, 근린시설은 임대수익과 실제 거래가격, 업종 수요, 공실기간에 따라 가치 편차가 큽니다. 최근 실거래와 비교할 근거 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 6회 유찰 회차 | 50,706,000원 | 49,393,292원 | 810,606,708원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 35,494,200원 | 34,455,304원 | 825,544,696원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 24,845,940원 | 23,998,713원 | 836,001,287원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 50,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.6% 추정) | - | 1,312,708원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 360,000,000원 | 49,393,292원 |
| 2. 가압류 · 세종서부농업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 860,000,000원 중 49,393,292원이 배당되고 810,606,708원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아름고등학교 남서측 인근으로, 주변은 상업시설·공공시설·주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로, 외벽은 치장벽돌·석재붙임·패널 마감, 공용승강기와 급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 감정 대상 4개 호수 중 기호 3은 공실상태이고 기호 1·2·4는 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지로 주차장 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,437.1㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역·주차장에 지정돼 있고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 113호 현황 확인. 감정 대상 중 공실로 조사된 기호 3과 113호의 대응관계, 현재 영업·점유 상태를 현장에서 대조하세요.
- 임대조건 확인. 113호 점유자의 보증금·차임·계약기간·퇴거 계획을 확인해 명도비용과 공실기간을 산정하세요.
- 실거래 검증. 동일 건물과 인근 근린시설의 최근 거래가와 실제 임대료를 확인하기 전에는 감정가 대비 낙폭만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 환금성 검토. 주차타워 내 1층 근린시설의 업종 제한, 유동인구, 가시성, 전용 출입구와 재매각 수요를 점검하세요.
- 체납비용 확인. 공용관리비, 전기·수도요금과 시설 유지비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종결 내용을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격과 환금성은 보류
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 113호 점유자도 후순위여서, 매수인 인수액 0원이라는 권리상 장점이 분명합니다. 현재 회차의 실질취득액 역시 최저가와 같은 50,706,000원입니다.
그러나 감정가 431,000,000원에서 6회 유찰돼 11.76%까지 내려온 사실은 단순한 할인율이 아니라 시장의 낮은 응찰 의사를 함께 보여줍니다. 최근 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 채 ‘4.31억짜리를 5,070.6만원에 산다’는 접근은 위험합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 보류, 환금성은 경고. 이 사건의 승부처는 인수금이 아니라 실제 임대수요와 출구가격입니다.
