광주지방법원 2025타경35. 광주 남구 봉선동 봉선동스카이빌딩 제1동 1층 102호의 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사민주이엔씨이고, 현 경매의 말소기준권리는 2020.06.10 우산신용협동조합 근저당권(채권최고액 3,120,000,000원)입니다. 이후 설정된 우산신용협동조합 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조여서, 등기상 후순위 권리를 매수인이 인수하는 형태는 아닙니다.
임차인은 박병언 1명입니다. 보증금 50,000,000원, 월세 2,650,000원이고 전입일은 2023.06.01로 말소기준일인 2020.06.10보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 배당요구는 2025.01.20에 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경35 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선2로 41, 제1동 제1층 제102호 (봉선동, 봉선동스카이빌딩주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사민주이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 749,000,000원 / 335,552,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권액 | 2,530,944,718원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.10 우산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인도 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병언 | 102호 | 50,000,000원 | 2,650,000원 | 2023.06.01 | 미상 | 신청 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박병언의 전입은 말소기준권리보다 약 3년 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 미상이나, 배당 부족분이 생기더라도 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 335,552,000원으로 감정가 749,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰로 표면 할인율은 크지만, 이 사건에는 비교할 최신 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다.
오히려 현재 가격 판단에서 더 무겁게 봐야 할 것은 근린생활시설이라는 용도, 3회 유찰 이력, 위반건축물 등재 및 반복 이행강제금 가능성입니다. 주거용 아파트처럼 거래 표준화가 쉬운 자산이 아니므로, 입찰 전 동일 건물·인근 근린시설의 실제 임대수익과 매매사례를 별도로 확인하지 않으면 감정가 대비 할인율의 의미를 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,497,728원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 우산신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 330,054,272원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 우산신용협동조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권최고액 3,264,000,000원 중 예상 배당은 330,054,272원, 미배당은 2,933,945,728원입니다. 이는 채권최고액 기준 시뮬레이션이며, 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위에서 차감돼 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다. 다만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 자산 관점으로 임대수익·공실·업종 적합성을 봐야 합니다.
- 주위환경. 봉선동스카이빌딩 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 12층이며 급·배수, 위생, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평지의 상업용 부지이고 중로 및 소로에 양면 접하며, 토지자료상 중로각지입니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 전통상업보존구역과 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 3,669,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트보다 개별 호실의 업종·임대조건·공실 여부에 따라 가치 편차가 커질 수 있고, 이미 3회 유찰된 이력 자체가 시장 수요를 보수적으로 볼 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원상회복 가능성. 무단증축의 위치·면적·시정 방법과 실제 철거·복구 비용을 건축물대장 및 관할 구청에서 확인해야 합니다.
- 이행강제금 지속 여부. 2024년도 5,360,000원 납부 사실만으로 종결된 것이 아닙니다. 자진시정 전까지 반복 부과될 수 있다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 임차인 명도. 박병언은 대항력이 없지만 현재 점유와 실제 영업 여부, 명도 협의 및 인도 일정은 별도 확인 대상입니다.
- 임대수익 검증. 보증금 50,000,000원·월세 2,650,000원의 기존 임대조건과 실제 지속 가능성을 확인하고 공실·관리비를 반영해 수익률을 계산해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액은 배당요구종기 이후 교부청구 내역 등 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 44.8%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물 및 봉선동 근린시설의 최신 실거래·임대사례를 직접 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 같은 건물 701호·801호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계와 채권 잔액을 원본 기록에서 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 물건성
이 사건의 등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리보다 늦은 임차인 1명은 대항력이 없고, 후순위 근저당·경매개시결정·압류도 매각으로 소멸해 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 높은 점수로 보기 어려운 이유도 분명합니다. 3회 유찰된 근린생활시설이고, 최신 실거래 비교자료가 없어 현재 335,552,000원이 시세보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 여기에 무단증축 위반건축물 등재와 자진시정 전 반복되는 이행강제금이라는 실물 리스크가 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 정리되지만, 가격·위반건축물·환금성은 보수적으로 검토”입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 위반사항을 해결한 뒤에도 성립하는 임대수익과 실제 시장가치입니다.
