광주지방법원 2025타경35. 봉선동스카이빌딩 제1동 7층 701호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 1,908,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 854,784,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.06.10. 설정된 우산신용협동조합 근저당권 채권최고액 3,120,000,000원이고, 이후 경매개시결정·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 권리분석의 1차 결론은 단순합니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 다만 현재 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 동일 물건 또는 인근 비교 실거래가가 제시되지 않았기 때문에 854,784,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경35 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선2로 41, 제1동 제7층 제701호 (봉선동,봉선동스카이빌딩주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사민주이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,908,000,000원 / 854,784,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,530,944,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층 지상12층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 하나은행 근저당권은 2020.06.10. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 우산신용협동조합 근저당권 3,120,000,000원이 현재 말소기준입니다. 2024년 경매개시결정은 취하 후 말소됐고, 현 사건의 2025.01.03. 임의경매개시결정과 광주광역시 남구 압류, 국 압류, 2024년 후순위 근저당권 144,000,000원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 701호 공실 기재와 102호 신고 분리 확인
매각물건명세서 비고에는 “공실상태임”이라고 기재돼 있습니다. 한편 임차 관련 신고에는 박병언이 102호에 2023.06.01. 전입, 보증금 50,000,000원·월세 2,650,000원으로 기재돼 있고 2025.01.20. 배당요구를 했습니다. 해당 전입일은 2020.06.10. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 대상 물건은 701호이므로 입찰 전 701호의 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병언 | 102호 | 2023.06.01 | 50,000,000원 | 2,650,000원 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부는 단정하지 않습니다. 박병언의 전입은 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 현재 가격 — 44.8%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
현재 최저매각가는 854,784,000원으로 감정가 1,908,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰로 절대적인 할인폭은 크지만, 이 물건에 대한 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 854,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,947,840원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 우산신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 843,836,160원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 우산신용협동조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 3,264,000,000원 중 843,836,160원이 배당되고, 미배당액은 2,420,163,840원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 남구 봉선동 소재 봉선동스카이빌딩으로, 주변은 근린생활시설·아파트단지·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 근린생활시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층·지상12층이며 외벽은 미장돌 및 통유리 마감, 내벽은 벽지·샷시 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일단의 평지 건부지이며 중로 및 소로에 양면이 접합니다. 토지 용도지역은 근린상업지역이고 공시지가는 3,669,000원/㎡입니다.
- 건축물 이상. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 감정가 대비 44.8%만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매 및 임대 사례를 확인하세요.
- 701호 점유 재확인. 매각물건명세서는 공실상태로 기재돼 있습니다. 현장 방문으로 실제 점유·집기·사용상태를 확인하세요.
- 102호 임차신고 분리 확인. 박병언 신고는 102호이고 대상은 701호입니다. 관련 서류상 호수와 현장 상태를 대조하세요.
- 수익성 확인. 공실 근린시설은 임대료 수준뿐 아니라 공실기간과 관리비·시설비가 실질 수익률을 크게 좌우합니다.
- 후순위 권리. 2024년 후순위 근저당 144,000,000원과 압류들은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.06.10. 우산신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 가격은 감정가 1,908,000,000원에서 854,784,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건은 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 매각물건명세서에는 공실상태라고 기재돼 있습니다. 실거래 시세 비교자료도 없어 현재 최저가를 곧바로 ‘싸다’고 볼 근거는 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 응찰 여부는 701호의 실제 점유·임대 가능성과 인근 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
