광주지방법원 2025타경35. 광주 남구 봉선동 ‘봉선동스카이빌딩주건축물’ 제1동 8층 801호, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사민주이엔씨이고, 등기부상 2020.04.24 소유권보존 후 2020.06.10 우산신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 3,120,000,000원으로, 본건 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 우산신용협동조합의 추가 근저당권 144,000,000원, 현재 사건의 임의경매개시결정, 광주광역시 남구 압류, 국가 압류가 차례로 붙었습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 기준 근저당권은 102호·701호가 함께 기재된 공동담보이므로 실제 배당 처리에서는 공동담보 관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경35 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선2로 41, 제1동 제8층 제801호 (봉선동,봉선동스카이빌딩주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 근린생활시설 · 지하1층 지상12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사민주이엔씨 (2020.04.24 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 1,908,000,000원 / 854,784,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우산신용협동조합 / 2,530,944,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 | 근린상업지역 · 상업용 · 토지면적 482.0㎡ · 공시지가 3,669,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2020.04.28 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 7,400,000,000원은 2020.06.10 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 우산신용협동조합 근저당권 3,120,000,000원이 현재의 말소기준이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 2024년 한 차례 임의경매가 개시됐다가 취하되어 말소됐고, 현재 사건은 2025.01.03 다시 개시된 2025타경35입니다.
임차인·점유 확인
| 성명 | 사용부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병언 | 102호 | 2023.06.01 | 50,000,000원 | 2,650,000원 | 2025.01.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박병언의 확정일자는 미상이고 우선변제 여부도 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 별도의 보증금 중복합산 이슈는 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 대비 44.8%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 854,784,000원으로 감정가 1,908,000,000원의 44.8%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 854,784,000원입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가에서 세 차례 유찰되며 내려온 비율입니다. 감정가 대비 44.8%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 854,784,000원 | 843,836,160원 | 2,420,163,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 683,827,200원 | 674,588,928원 | 2,589,411,072원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 547,061,760원 | 539,191,142원 | 2,724,808,858원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 854,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,947,840원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 우산신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 843,836,160원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 우산신용협동조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 10,947,840원을 제외한 843,836,160원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 총채권 3,264,000,000원 중 2,420,163,840원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
신청채권자의 청구액은 2,530,944,718원이며, 현재 회차에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 843,836,160원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당 채권은 현재 분석상 매수인 인수액으로 전환되지 않고 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 봉선동스카이빌딩으로, 부근은 근린생활시설·아파트단지·주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층으로 외벽은 미장돌 및 통유리 마감 등입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 근린상업지역, 상업용 토지이며 면적 482.0㎡, 공시지가 3,669,000원/㎡입니다. 평지·부정형·중로각지로 정리되어 있습니다.
- 도로. 감정요항에는 중로 및 소로에 양면이 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 전통상업보존구역에 포함되며, 제2종일반주거지역 및 중로1류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나 매각물건명세서 비고는 공실상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 801호 점유를 현장에서 다시 확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재되어 있지만, 신고 임차인 박병언의 사용부분은 102호입니다. 801호의 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 102호와 701호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 배당관계 확인 시 공동담보 처리 내용을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 압류 배당관계 확인. 말소기준 이후 광주광역시 남구 압류와 국가 압류가 존재합니다. 등기상 매각으로 소멸하지만 실제 배당에서는 세금 관련 금액과 순위를 확인해야 합니다.
- 유찰률을 시세 할인으로 오인하지 말 것. 현재 44.8%는 감정가 대비 비율입니다. 3회 유찰된 근린생활시설의 가격 판단은 실제 이용성과 환금성을 함께 봐야 합니다.
- 신청채권 미충족 구조 확인. 신청채권 청구액 2,530,944,718원에 비해 현재 예상배당은 843,836,160원입니다. 권리 인수는 0원이지만 채권자 입장에서는 큰 미배당이 남습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 핵심은 “인수 위험이 큰 물건”이 아니라 “3회 유찰된 근린생활시설을 얼마에 살 것인가”입니다. 말소기준은 2020.06.10 우산신용협동조합 근저당권이고, 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 현재 최저가 854,784,000원에서 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득액은 그대로 854,784,000원입니다.
다만 감정가의 44.8%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이미 세 차례 유찰됐고 용도가 근린생활시설이며, 분석 대상 801호는 공실로 기재된 반면 신고 임차인의 사용부분은 102호로 별도 표시되어 있습니다. 여기에 말소기준 근저당의 공동담보 관계까지 확인해야 합니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만, 환금성과 현장 확인을 전제로 접근해야 하는 물건으로 정리됩니다.
