대전지방법원 2025타경503628. 세종특별자치시 장군면 금암리 341-1 제1동 지하층 비01호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층~지상 2층이며, 이용상태는 D.GREEN CAFE·BLUESTONE·풍류다방 등 일반음식점입니다. 감정가는 990,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 485,100,000원으로 감정가의 49%입니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리분석의 핵심은 할인율보다 말소기준과 점유관계입니다. 2015.03.04. 설정된 웅진새마을금고 근저당이 말소기준이며, 같은 날 설정된 이인새마을금고와 대성새마을금고 근저당을 포함해 이후의 세종중앙농업협동조합·강병길 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 금암리 341-1 제1동 지하층 비01호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 장군면 금암길 110-20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일반음식점(D.GREEN CAFE·BLUESTONE·풍류다방) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층~지상 2층 · 승강기설비 |
| 소유자 | 정일형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 485,100,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구액 | 200,492,590원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014.08.29. 웅진새마을금고 650,000,000원과 대성새마을금고 520,000,000원의 근저당은 이미 말소됐습니다. 2014.10.29. 김임례의 소유권이전청구권가등기도 2015.03.05. 해제로 말소됐고, 2015.06.18. 고영희가 신청한 강제경매도 2016.12.02. 취하로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2015.03.04. 웅진새마을금고 근저당 1,040,000,000원입니다. 같은 접수일의 이인새마을금고 260,000,000원과 대성새마을금고 520,000,000원 근저당을 비롯해 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권이 매각대금을 초과하더라도 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 센추리21프라퍼티주식회사 양서영 | 2023.04.12 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형은 | 2022.12.21 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도현승 | 2022.12.23 | 2026.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오은숙 | 2018.11.21 | 2026.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준일인 2015.03.04.보다 늦어 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 도현승과 오은숙은 2026.01.29. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 485,100,000원으로 감정가 990,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
특히 대상은 지하층 일반음식점으로 이용되는 상업용 물건입니다. 주거용처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어렵고, 영업 현황·임대수익·공실 가능성·시설 상태·접도 및 면적 차이 등이 가격을 크게 좌우합니다. 2회 유찰은 가격이 낮아졌다는 사실과 함께 시장의 보수적인 반응도 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 485,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,251,000원 |
| 1. 근저당 · 웅진새마을금고 | 1,040,000,000원 | 477,849,000원 |
| 2. 근저당 · 이인새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대성새마을금고 | 520,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강병길 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 8,531,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,138,531,243원 중 477,849,000원이 채권자에게 배당되고, 2,660,682,243원이 미배당됩니다. 신청채권자 청구액은 200,492,590원이지만 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금암2리마을회관 남동측 인근으로 전원주택단지, 전·답 등 농경지와 로변 소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 북서측에 간선도로와 시내버스 승강장이 있고, 북측 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접해 차량 진·출입이 가능합니다.
- 이용상태. 일반음식점 D.GREEN CAFE, BLUESTONE, 풍류다방으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 277.0㎡, 지목 대, 상업용 건부지, 사다리형 평지, 공시지가 745,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 접도구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 시설. 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 지하 상업용 물건으로 영업 지속성, 공실 위험, 임차조건과 시설 상태에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 구역 확인. 실제 임차인 4명이 각각 어느 부분을 점유·사용하는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금·차임·확정일자·계약기간·배당요구 여부를 매각물건명세서와 계약서로 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적 차이가 감정 대상과 이용 가능한 면적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 영업 현황 확인. D.GREEN CAFE·BLUESTONE·풍류다방의 영업 여부, 시설 소유관계, 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%만으로 저가 판단을 하지 말고 실제 임대수익·공실비용·보수비·명도비용을 반영해 상한가를 산정해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에서 반영되지 않았으므로 원본 기록을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 현장 이후”
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 모두 소멸하고, 임차인 네 명도 대항력이 없어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 인수액이 없다는 사실이 곧바로 안전한 투자나 저렴한 가격을 뜻하지는 않습니다.
감정가 990,000,000원에서 2회 유찰돼 485,100,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없고 지하층 상업용 물건의 임대관계·보증금·영업 상태가 미상입니다. 등기와 건축물대장의 면적 차이까지 있어 서류와 현장을 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 없음, 물건성과 가격은 보류. 입찰 여부는 할인율이 아니라 실제 임대수익과 명도·시설비용을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
