대전지방법원 2025타경503628. 세종 장군면 금암리 341-1 제1동 2층 201호로, 감정평가 이용상태에는 일련번호별로 일반음식점인 D.GREEN CAFE·BLUESTONE·풍류다방이 기재된 상업용 부동산입니다. 감정가는 540,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 264,600,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
등기상 핵심은 2015.03.04. 설정된 웅진새마을금고의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 같은 날 설정된 이인새마을금고·대성새마을금고 근저당과 이후 세종중앙농업협동조합·강병길 근저당, 압류와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 채권이 미배당된다는 사실과 낙찰자가 채무를 인수한다는 것은 별개입니다. 배당 부족액은 채권자 측에 남고, 담보권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 금암리 341-1 제1동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 일반음식점 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층~지상 2층 · 승강기설비 |
| 소유자 | 정일형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 264,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이인새마을금고 / 200,492,590원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 토지 현황 | 대 · 상업용 · 277.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2014년 설정됐던 웅진새마을금고·대성새마을금고 근저당은 2015.03.05. 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2015.03.04. 접수된 을구 2번 웅진새마을금고 근저당입니다. 이후의 담보권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차관계 — 실제 조사 5건
| 성명·표시 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 센추리21프라퍼티주식회사 양서영 | 2023.04.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형은 | 2022.12.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도현승 | 2022.12.23 | 미상 | 2026.01.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오은숙 | 2018.11.21 | 미상 | 2026.01.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 · 주거 이용 표기 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인된 4명은 모두 말소기준일인 2015.03.04. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 이들 보증금이 미상이어도 말소기준권리보다 후순위인 점은 분명합니다. 반면 별도로 기재된 “점포” 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 기록의 실체와 점유 부분이 확인되기 전에는 매수인 인수 위험을 최종적으로 0원이라 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 264,600,000원으로 감정가 540,000,000원의 49%입니다. 하지만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않아, 이 49%를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,504,400원 |
| 1. 근저당 · 웅진새마을금고 | 1,040,000,000원 | 260,095,600원 |
| 2. 근저당 · 이인새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대성새마을금고 | 520,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강병길 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 8,531,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,138,531,243원 중 260,095,600원이 배당되고, 미배당액은 2,878,435,643원입니다. 신청채권자 이인새마을금고의 청구액 200,492,590원은 현재 배당 산출에서 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 산출 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 264,600,000원 | 260,095,600원 | 2,878,435,643원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 185,220,000원 | 181,826,920원 | 2,956,704,323원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 129,653,999원 | 127,038,843원 | 3,011,492,400원 | 0원 |
⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가에는 일련번호별로 D.GREEN CAFE·BLUESTONE·풍류다방 등 일반음식점 이용이 기재되어 있습니다.
- 주위환경. 금암2리마을회관 남동측 인근으로 전원주택단지, 전·답 등의 농경지와 로변 소규모 점포가 형성된 지대입니다.
- 교통. 북서측에 간선도로와 시내버스 승강장이 있으며, 대상물건까지 차량 진·출입이 가능합니다. 북측 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 277.0㎡, 상업용 건부지, 사다리형 평지이며 공시지가는 745,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 접도구역, 중점경관관리구역이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층~지상 2층 건물로 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유자 확인. 전입일·보증금 미상인 “점포” 기록의 실제 점유자, 점유 부분, 점유 개시일과 계약서를 확인하세요.
- 대항력 원본 대조. 확인된 전입자 4명은 후순위지만, 전입일 미상 점유자는 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 면적 차이 확인. 등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적 차이가 매각 범위·대지권·이용 면적에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 101호와 지하 B01호가 포함된 공동담보 관계와 각 부동산의 경매·배당 진행 상황을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 일반음식점·상업용 건물 거래와 임대수익을 조사하세요.
- 영업·명도. 일반음식점 영업 여부, 시설물 소유관계, 폐업·원상복구·명도 비용을 현장에서 확인하세요.
- 세금·공과금. 국세와 세종특별자치시 압류가 있으므로 당해세, 체납관리비와 공과금 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 면적이다
이 물건은 등기 순위만 보면 구조가 명확합니다. 2015.03.04. 웅진새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입자 4명도 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
하지만 전입일과 보증금이 미상인 점포 점유 기록, 등기와 건축물대장의 면적 차이, 공동담보 관계가 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 결론은 등기상 후순위 소멸형이지만, 점유와 공부 불일치 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
