대전지방법원 2025타경503628. 세종시 장군면 금암리 341-1 제1동 제1층 제101호로, 토지는 277㎡의 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 감정 이용상태에는 일반음식점 D.GREEN CAFE·BLUESTONE·풍류다방이 기재돼 있습니다. 말소기준은 2015년 3월 4일 웅진새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체만 보면 후순위 담보권과 압류를 매수인이 그대로 떠안을 구조는 아닙니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에는 점유·임차 관련 표시가 5건 있으며, 그중 4건은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 나머지 ‘점포’ 1건은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 금암리 341-1 제1동 제1층 제101호 · 도로명 세종특별자치시 장군면 금암길 110-20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 · 일반음식점(D.GREEN CAFE·BLUESTONE·풍류다방) 이용 |
| 토지 현황 | 277㎡ · 지목 대 · 평지·사다리형 · 중로 한 면 · 공시지가 745,100원/㎡ |
| 소유자 | 정일형 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 943,000,000원 / 462,070,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이인새마을금고 / 200,492,590원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유는 별도 확인
2014년 설정됐던 웅진새마을금고·대성새마을금고 근저당과 김임례의 소유권이전청구권 가등기, 2015년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2015.03.04. 웅진새마을금고 근저당권이며, 같은 날 설정된 이인새마을금고·대성새마을금고 근저당과 이후의 세종중앙농업협동조합·강병길 근저당, 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 현황 — 4건은 후순위, 1건은 미상
| 점유자·임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 센추리21프라퍼티주식회사 양서영 | 2023.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형은 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도현승 | 2022.12.23 | 미상 | 2026.01.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오은숙 | 2018.11.21 | 미상 | 2026.01.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 · 주거 사용 표시 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
센추리21프라퍼티주식회사 양서영, 김형은, 도현승, 오은숙의 전입일은 모두 말소기준일 2015.03.04.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 도현승·오은숙은 2026.01.29. 배당요구를 했습니다. 별도로 표시된 점포는 전입일 자체가 미상이므로 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 49% 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 462,070,000원으로 감정가 943,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 상업용 건부지와 일반음식점 이용이 결합된 부동산입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
매각물건명세서 비고에는 등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적이 다르다고 기재돼 있습니다. 감정평가서는 일반건축물대장상 면적으로 면적을 산정·표기하고, 대지권은 등기사항전부증명서상 대지권 면적으로 기재했습니다. 입찰가는 반드시 두 공부의 면적 차이와 실제 사용 범위를 대조한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 462,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,020,700원 |
| 1. 근저당 · 웅진새마을금고 | 1,040,000,000원 | 455,049,300원 |
| 2. 근저당 · 이인새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대성새마을금고 | 520,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강병길 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 8,531,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,138,531,243원 중 채권자 배당은 455,049,300원이며, 미배당은 2,683,481,943원입니다. 신청채권자 이인새마을금고의 청구액은 200,492,590원이지만 현재 회차 시뮬레이션에서는 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰·감정가 49% | 462,070,000원 | 455,049,300원 | 2,683,481,943원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 323,449,000원 | 318,120,714원 | 2,820,410,529원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 226,414,300원 | 222,444,500원 | 2,916,086,743원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 입지. 금암2리마을회관 남동측 인근으로, 주변은 전원주택단지와 전·답 등 농경지, 도로변 소규모 점포가 형성된 지대입니다.
- 교통. 북서측에 간선도로와 시내버스 승강장이 있고, 대상물건까지 차량 진·출입이 가능합니다. 북측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층~지상 2층 건물이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 277㎡의 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 지목은 대, 도로접면은 중로 한 면입니다. 공시지가는 745,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·접도구역·중점경관관리구역에 해당하며, 도로구역·하천구역·국가하천·보전관리지역과 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 일반음식점 이용과 상업용 토지의 개별성이 강하고 주변이 전원주택·농경지 중심이라, 일반 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유 확인. 전입일·보증금이 미상인 점포의 실제 점유 부분과 계약관계, 주민등록·사업자등록 현황을 확인하세요.
- 면적 원본 대조. 등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적 차이를 확인하고, 감정평가에 사용된 면적 및 대지권 범위를 직접 대조하세요.
- 49% 가격 착시 경계. 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 상업용 토지·음식점 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 토지 규제 확인. 접도구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역과 인접 도로·하천 관련 제한이 증축·용도변경·영업에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표의 한계. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 세금 체납과 임차인 보증금 내역을 법원 기록에서 재확인하세요.
- 영업·시설 상태. 일반음식점 영업 여부, 내부 시설의 소유권, 원상복구 비용과 명도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관련 공부를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건은 말소기준 이후의 근저당권과 압류·가압류가 매각으로 소멸해 등기상 인수 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 인수 0원은 아직 별표가 붙은 숫자입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점포 점유 1건이 있고, 등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적도 다릅니다.
최저가 462,070,000원이 감정가 943,000,000원의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 일반음식점과 상업용 건부지의 가치는 주거용 물건처럼 단순 비교하기 어렵고, 실거래·임대수익·규제·시설 상태에 따라 차이가 큽니다. 후순위 등기는 소멸하지만 점유와 면적은 확인이 필요하고, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
