수원지방법원 2024타경8781. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 115호로, 공부상 용도는 근린생활시설(소매점)입니다. 감정평가에서는 현황을 공실로 조사했지만, 매각물건명세서에는 사용 용도가 주거인 점유자가 기재돼 있습니다. 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 이 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정할 수 없습니다.
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자인 뉴디엔아이주식회사는 2023.10.23. 매매를 원인으로 2023.10.27. 소유권을 취득했고, 같은 날 채권최고액 1,920,000,000원의 주식회사 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류 3건, 전세금 50,000,000원의 전세권, 우상석의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8781 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층 115호 (영천동, 더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설(소매점) · 감정평가상 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 뉴디엔아이주식회사 (거래가액 877,459,660원) |
| 감정가 / 최저가 | 970,000,000원 / 114,120,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,664,645,617원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.27. 접수된 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며, 115호 외에 더퍼스트타워투 116호·117호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이보다 늦은 가압류·전세권·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 사용 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 기타 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 별도의 점유자로 기재돼 있습니다. 다만 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 판정할 수 없습니다. 특히 공부상 소매점인데 사용 용도는 주거로 기재돼 있고, 감정평가상 공실 기록과도 충돌합니다.
③ 가격·유찰 분석 — 낮은 비율이 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저가는 114,120,000원으로 감정가 970,000,000원의 11.76%입니다. 6회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 다음 시나리오에서는 7회 유찰 시 79,884,000원, 8회 유찰 시 55,918,800원까지 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 114,120,000원 | 111,722,320원 | 2,624,554,653원 |
| 7회 유찰 시 | 79,884,000원 | 78,046,088원 | 2,658,230,885원 |
| 8회 유찰 시 | 55,918,800원 | 54,512,262원 | 2,681,764,711원 |
다만 현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 더퍼스트타워투의 동일·유사 근린시설 거래가격, 전용면적, 전면 폭, 가시성, 임대료와 공실 기간을 함께 확인해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 1,920,000,000원 | 111,722,320원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 145,860,560원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 126,378,230원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 박은영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 우상석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 194,038,183원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 총 채권액 2,736,276,973원 중 채권자 배당은 111,722,320원, 미배당액은 2,624,554,653원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 대항력이 확인되면 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥동탄IC 남서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선, 남측·동측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도·현황. 공부상 근린생활시설(소매점)이며 감정평가 당시 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 도로구역, 성장관리권역, 철도보호지구와 택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 공장용지로 이용되는 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현재 공실이고 6회 유찰된 근린시설이므로 임대수요, 예상 임대료, 관리비와 재매각 수요를 보수적으로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 115호 현장 방문과 관리사무소·상가 관리주체 확인을 통해 실제 점유자와 사용 상태를 확인하세요.
- 전입세대 확인. 전입신고일이 2023.10.27. 말소기준일보다 빠른지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 공실 기록 대조. 감정평가상 공실과 매각물건명세서상 주거 점유 기록이 다른 이유와 조사 시점의 변화를 확인하세요.
- 용도 적법성. 공부상 소매점을 주거로 사용했다면 건축·소방·관리규약상 문제와 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 주식회사 국민은행 근저당은 116호·117호와 공동담보이므로 관련 물건의 매각·배당 진행을 함께 확인하세요.
- 수익성 검증. 감정가 대비 비율이 아니라 1층 115호의 임대료, 공실 기간, 관리비, 전면 가시성과 동일 건물 거래사례로 응찰가를 정하세요.
- 체납 비용. 관리비, 당해세와 공용부분 체납 여부를 관리주체와 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 전입 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “11.76%”보다 먼저 볼 것은 점유다
이 물건은 감정가 970,000,000원에서 114,120,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인으로 보입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸해 구조가 단순합니다. 그러나 공부상 소매점, 감정평가상 공실, 매각물건명세서상 주거 점유가 서로 다른 방향을 가리킵니다.
현재 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않은 이상 대항력은 가능·미상이고, 배당모형의 인수 0원도 확정값으로 사용할 수 없습니다. 동일·유사 근린시설의 거래와 임대수익 검증도 끝나지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸, 점유·가격은 보류. 현장과 전입·임대차 원본에서 미상 점유자의 성격을 해소한 뒤에야 실질취득액과 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
